??剛剛過(guò)去的10月，上海二手房成交同環(huán)比大漲。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2024年10月上海二手房成交面積約196.12萬(wàn)平方米，同比上漲66%，環(huán)比上升52%。

??不僅是成交面積的改善，從房?jī)r(jià)來(lái)看，上海二手房成交價(jià)格開(kāi)始止跌。

??克而瑞上海區(qū)域數(shù)據(jù)顯示，2024年10月上海二手公寓價(jià)格指數(shù)為103.1，與9月持平，趨勢(shì)線下行的斜率逐步平緩，價(jià)格有望企穩(wěn)。

??二手房“量升價(jià)穩(wěn)”對(duì)上海市場(chǎng)是一個(gè)積極信號(hào)。

??2024年9月26日中央政治局會(huì)議首次明確“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。在過(guò)往那么多年發(fā)展歷程中，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，從未有“止跌回穩(wěn)”如此明確的要求。上海于9月29日出臺(tái)了相關(guān)政策，政策利好下，上海10月二手房成交出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)。

??從市場(chǎng)反饋來(lái)看，不僅僅是二手房，新房市場(chǎng)同樣出現(xiàn)了久違的回升態(tài)勢(shì)。但從結(jié)構(gòu)性來(lái)看，上海市場(chǎng)分化仍較明顯，尤其是遠(yuǎn)郊市場(chǎng)，壓力依然存在。

??如何平衡不同區(qū)域熱度或?qū)⒊蔀樯虾Ｏ乱徊秸{(diào)整方向。

??“929政策”利好下，上海作為新政直接受益者，整體市場(chǎng)熱度回升，尤其是二手房市場(chǎng)，2024年10月上海二手房成交面積約196.12萬(wàn)平方米，同環(huán)比漲幅皆在重點(diǎn)城市前列，漲幅分別為66%和52%。

??從上海近13個(gè)月二手房成交走勢(shì)來(lái)看，雖然2024年10月上海二手房成交面積增長(zhǎng)明顯，但并非全年最高點(diǎn)，上海二手房成交面積近13個(gè)月最高點(diǎn)為2024年6月約213.57萬(wàn)平方米。

??當(dāng)時(shí)主要受“527政策”利好，上海二手房成交攀升至全年高位，之后隨著政策效應(yīng)轉(zhuǎn)弱二手房成交回歸市場(chǎng)平均水平。

??具體到上海二手房成交周度面積來(lái)看，10月期間主要為2024年第40周（9月30日至10月6日）至第44周（10月28日至11月3日），期間第40周成交受?chē)?guó)慶長(zhǎng)假影響，成交相對(duì)較低，第41、42、43周成交面積及套數(shù)皆達(dá)高位，其中第43周（10月21日至10月27日）二手房成交面積最高達(dá)54.33萬(wàn)平方米。

??第44周（截至11月2日）成交面積約35.24萬(wàn)平米，即使加上11月3日預(yù)估數(shù)據(jù)也不會(huì)達(dá)到第41、42、43周成交水平，由此可見(jiàn)，雖然上海10月二手房成交面積同環(huán)比大漲，但熱度“前高后低”新政效果遞減。

??雖然從成交量來(lái)看，上海二手房市場(chǎng)熱度“前高后低”，但從成交價(jià)格來(lái)看，上海二手房市場(chǎng)已進(jìn)入平臺(tái)期。

??據(jù)克而瑞上海區(qū)域發(fā)布的上海二手房成交價(jià)格指數(shù)走勢(shì)來(lái)看，2024年10月上海二手房?jī)r(jià)格指數(shù)為103.1（基期為2020年1月），與9月持平，是高點(diǎn)（2022年7月）時(shí)期的75折。

??從整體趨勢(shì)來(lái)看，上海全市房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比波動(dòng)連續(xù)兩月趨于平穩(wěn)，指數(shù)的下降振幅較今年年初有明顯的趨緩跡象，二手房階段性房?jī)r(jià)止跌筑底信號(hào)出現(xiàn)。

??二手房?jī)r(jià)格的止跌對(duì)上海市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一個(gè)積極信號(hào)。這主要是因?yàn)榕c新房?jī)r(jià)格還需受備案及政策調(diào)控相比，二手房?jī)r(jià)格更為市場(chǎng)化，因此二手房?jī)r(jià)格的止跌更能反映當(dāng)前市場(chǎng)信心正在逐步修復(fù)。

??從“929政策”本身來(lái)看，核心內(nèi)容為降低外環(huán)外非滬籍購(gòu)房門(mén)檻，降低首套房首付比例、分區(qū)域劃分二套房首付比例，以及降低交易稅費(fèi)。

??“527政策”核心內(nèi)容為利好非戶籍單身買(mǎi)房，將購(gòu)房區(qū)域，擴(kuò)大至外環(huán)外（崇明區(qū)除外）及外環(huán)內(nèi)二手住房。

??對(duì)比政策前后上海各區(qū)域新房及二手房成交占比來(lái)看，“527政策”后，上海二手房市場(chǎng)出現(xiàn)明顯提升，各區(qū)域成交占比并無(wú)明顯變化，屬于整體提升。新房市場(chǎng)方面，直接受政策利好的外環(huán)外區(qū)域6月成交占比提升不明顯，反而是中外環(huán)成交占比提升最為明顯，從2024年5月的5.80%提升至6月的15.83%。

??2024年6月上海中外環(huán)新房成交均價(jià)78449元/平方米，套均總價(jià)932.3萬(wàn)元/套，同時(shí)6月上海全市二手房成交均價(jià)41583元/平方米，套均總價(jià)346.5萬(wàn)元/套。

??結(jié)合“527政策”首套首付20%，二套首付35%來(lái)看，上海中外環(huán)區(qū)域新房市場(chǎng)成為“527政策”中承接一二手置換鏈的主要釋放區(qū)域。

??“929政策”將非滬籍買(mǎi)外環(huán)外社保年限由3年降為1年，在此利好影響下，上海外郊環(huán)成交占比從2024年9月的38.16%提升至2024年10月的46.75%，為上海各環(huán)線中成交占比提升最大的區(qū)域。

??同時(shí)，中內(nèi)環(huán)及中外環(huán)成交占比也出現(xiàn)了不同程度的提升，這在一定程度上也是受一二手房置換推動(dòng)。

??從當(dāng)前整體庫(kù)存和去化周期來(lái)看，雖然上海外郊環(huán)成交占比有所提升，但上海外圍區(qū)域去庫(kù)存壓力仍持續(xù)走高。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至2024年9月上海外郊環(huán)及郊環(huán)外區(qū)域庫(kù)存面積分別為352.5萬(wàn)平方米及287.7萬(wàn)平方米，其中郊環(huán)外區(qū)域去化周期高達(dá)28.5個(gè)月。

??具體到項(xiàng)目層面來(lái)看，市區(qū)項(xiàng)目無(wú)論是認(rèn)籌率還是去化率都相對(duì)較高，外環(huán)線區(qū)域次之，五大新城有軌交和無(wú)軌交分化明顯，極遠(yuǎn)郊和臨港明顯困難。

??然而與大部分的市區(qū)改善項(xiàng)目不同，上海外圍區(qū)域主要以剛需為主，較難通過(guò)一二手置換推動(dòng)，尤其是郊環(huán)外項(xiàng)目，CRIC數(shù)據(jù)顯示2024年前10月上海郊環(huán)外項(xiàng)目均價(jià)35169元/平方米，套均總價(jià)389萬(wàn)元/套，大部分為“上車(chē)盤(pán)”，這些項(xiàng)目若無(wú)明顯利好推動(dòng)，去化將長(zhǎng)期困難。

??從當(dāng)前上海市場(chǎng)來(lái)看，整體仍處于分化行情。

??二手房市場(chǎng)熱度明顯高于新房，且開(kāi)始呈現(xiàn)“止跌”趨勢(shì)，在二手房市場(chǎng)“量升價(jià)穩(wěn)”的同時(shí)，隨著一二手置換鏈的進(jìn)一步傳遞，上海新房市場(chǎng)改善類(lèi)產(chǎn)品也已率先回暖。

??未來(lái)上海市場(chǎng)或?qū)⑦M(jìn)一步呈現(xiàn)兩極分化態(tài)勢(shì)，一極是改善及豪宅產(chǎn)品的火熱，另外一極則是外圍剛需新房項(xiàng)目的遇冷。對(duì)此，上海未來(lái)調(diào)控也將變得更為精準(zhǔn)，

??我們認(rèn)為“止跌回穩(wěn)”的施政決心不會(huì)變，整體市場(chǎng)修復(fù)仍需一個(gè)過(guò)程。