??2024年5月17日，央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，中央支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

??這項政策是央行為支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式出臺的重要舉措，有利于通過市場化方式實現(xiàn)存量商品房去庫存、加快保障性住房供給，同時在房地產(chǎn)企業(yè)出售已建成商品房后，回籠資金可用于在建項目續(xù)建，改善房企的資金狀況。

??進入三季度，收儲進入落地期，地方層面超50城表態(tài)支持、29城發(fā)布征集公告。截至目前，已完成收儲甚至已轉(zhuǎn)化為保障房并投入運營的城市有福州、重慶、天津、青島、鄭州、武漢等城市。其中福州、重慶、天津、青島均是租賃住房貸款支持計劃的試點城市，收購項目大多用于配租而非配售。

??本文以鄭州、重慶兩個典型城市為例，結(jié)果發(fā)現(xiàn)配租型保障房落地效果普遍好于配售型商品房，對于配售型保障房而言，落地效果不一，主要和入市項目所處區(qū)位、配套、價格密不可分。

??2024年5月17日，全國切實做好保交房工作視頻會議召開。國務(wù)院副總理何立峰強調(diào)商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。

??同日下午，國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上，中國人民銀行副行長陶玲表示，將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款。支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預(yù)計將帶動銀行貸款5000億元。

??6月12日，央行召開保障性住房再貸款工作推進會，提出要加強統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，建立工作專班，地方政府在權(quán)限內(nèi)給予適當?shù)恼咧С?，降低實施主體經(jīng)營成本。

??6月20日，住建部會議明確存量房收儲支持范圍擴大至縣級市。

??三季度，存量住房收儲進入落地期，保障性住房再貸款支持加碼，各地房源征集公告密集發(fā)布，多城已開啟首批保障性住房配租、配售。

??中央保障性住房再貸款支持加力。9月24日，央行3000億元保障性住房再貸款中的央行資金支持比例將由60%提高至100%。這意味著央行將提供全額資金支持，降低了商業(yè)銀行的資金成本和放貸風(fēng)險，有助于提升商業(yè)銀行貸款投放積極性，進而加快地方國企收儲進度。另據(jù)央行披露的再貸款發(fā)放進度，截至二季度末，金融機構(gòu)已經(jīng)發(fā)放了近250億元租賃住房貸款，人民銀行已審核發(fā)放再貸款資金超過120億元。

??地方收儲加速落地，截至目前，已有超過50個城市表態(tài)支持國有企業(yè)收儲，其中既有廣州、深圳等核心一二線城市，也有萍鄉(xiāng)、滁州等三四線城市，更不乏蘭考、灌南、赤壁等縣級行政單位。29個城市已落地首批房源征集細則，明確了參與征集的商品房需滿足的條件。

??據(jù)CRIC統(tǒng)計，全國已有至少29個城市發(fā)布了收儲細則，要求主要集中在區(qū)位、房源資質(zhì)、套型面積、房源形態(tài)、配套設(shè)施、收儲價格等幾方面。

??具體來看，前期出臺的收購細則普遍要求底層資產(chǎn)為現(xiàn)房或達到竣備條件，且以整棟整單元的住宅物業(yè)為主，并主要用于配租型保障房用途，隨著支持力度加強，收購細則在房源資質(zhì)、面積、性質(zhì)等方面進行了優(yōu)化，要求開發(fā)狀態(tài)為四證齊全，且可同時用于租和售。這一調(diào)整有利于擴大底層資產(chǎn)收購池容量，并促進買賣雙方收購效率。

??截至目前，已完成收儲甚至已轉(zhuǎn)化為保障房并投入運營的城市并不多，福州、重慶、天津、青島、鄭州、武漢等少數(shù)城市有項目落地。其中福州、重慶、天津、青島均是租賃住房貸款支持計劃的試點城市，收購項目大多用于配租而非配售。

??2024年7月29日，鄭州市正式開始首批配售型保障性住房配售工作，鄭州也由此成為全國范圍內(nèi)率先開啟“配售型保障性住房”配售交付的城市。

??首批配售分為3個配售項目和1個預(yù)登記項目，共計1999套房源。其中，配售項目是指項目已建成（基本建成），可直接配售至個人家庭的配售型保障性住房項目，共推出1099套房源，包括沁河苑項目570套；惠康佳苑項目322套；鄭住雪松苑項目207套。所有項目均為精裝修交付，房屋均價在5200-7200元/平方米之間。

??鄭州推出配售型保障性住房，以主城外圍四環(huán)沿線項目為主，低價銷售、封閉管理。首批1242組家庭滿額搖號，客戶優(yōu)選靠近城區(qū)，且性價比高的項目。據(jù)鄭州機構(gòu)調(diào)研，沁河苑和惠康佳苑房源90%概率售罄，因為區(qū)位較好得加價格便宜，均為滿號搖號。相較而言雪松苑受歡迎程度較低。

??從鄭州配售型保障房入市對于樓市影響而言，毋庸置疑造成了新房房價的持續(xù)下滑，未來庫存壓力還將持續(xù)加劇。目前政府公示配售型保障性住房項目多數(shù)位于主城四環(huán)沿線，2024年四環(huán)沿線商品住宅均價11255元/平方米，同比下滑8%，在主城各環(huán)線中下滑幅度最大。

??按照首批保障性住房釋放價格，約為周邊新房均價50%～70%，二手房均價80%～90%。過多投入市場，勢必對周邊剛需項目形成沖擊。精準對標主城四環(huán)沿線120平方米以下商品住宅，2024年8月成交299套，均價10184元/平方米，且當月約20%的項目降價，市場仍處于下降區(qū)間；2024年8月庫存約9180套，去化周期約3個月，未來壓力更大。

??2024年9月2日，重慶市首批公租房轉(zhuǎn)為配售型保障性住房項目開始申購，價格僅為周邊市場化新房的3折，約周邊二手房的5折。

??其中民心佳園項目與附近融創(chuàng)竣爵堡相隔1公里左右，融創(chuàng)竣爵堡8月掛牌二手房均價為16354元/平方米，成交價12598元/平方米，相鄰的松龍國際8月掛牌均價也達13300元/平方米，成交均價9566元/平方米，而民心佳園項目申購房價僅5820元/平方米。

??美麗陽光家園項目也是如此，美麗陽光家園項目申購房價4560元/平方米，而緊鄰美麗陽光家園的經(jīng)濟適用房建立廣場二期8月掛牌均價為7495元/平方米。

??不過申購條件較為苛刻，申購人必須是已入住民心佳園、美麗陽光家園公租房的承租人，申購房源也必須是已承租房源，并且無拖欠租金、保證金、物業(yè)費，無轉(zhuǎn)租出借等違規(guī)違約行為；申購成功后，可出租、繼承，但不能上市交易。

??雖然目前暫未披露申購登記數(shù)據(jù)，不過從CRIC重慶機構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)來看，兩項目認購情況一般，除了因為客戶基數(shù)有限之外，民心家園地理位置優(yōu)越，周邊配套齊全，但是小區(qū)因沒有正規(guī)物業(yè)，人員混雜；而美麗陽光家園整體地理位置較偏，購房性價比較低。

??除了公租房轉(zhuǎn)配售型保障房項目之外，重慶2024年8月有多個新建配售型保障房項目進入申購環(huán)節(jié)，其中，九龍坡、大渡口、高新區(qū)、北碚區(qū)這四個區(qū)的保障房項目已進行購房意向登記填報。從售價來看，價格僅為同板塊商品房的5-7折。

??雖然目前暫未披露申購登記和認購數(shù)據(jù)，不過從官方披露的社區(qū)產(chǎn)品戶型來看，品質(zhì)并沒有太大差異。橫向比較價格和地段來看，九龍宸曦?zé)o疑是性價比較高的項目之一，預(yù)期也將實現(xiàn)熱銷。其他項目對比而言，基本相當于商品房7折左右，對于剛需客群吸引力相對有限。

??從鄭州、重慶兩個典型城市來看，配租型保障房因低于周邊平均租金，加之配套設(shè)施完善，往往能取得不錯的招租效果。而對于樓市影響而言，主要是延緩了剛需客群的入市步伐，尤其在樓市行情略顯低迷的當下，剛需客群購買力降級嚴重，租賃相較于購買而言，成本可控，因而對于部分購買力捉襟見肘的剛需而言保租房的確存在一定的吸引力。

??對于配售型保障房而言，鄭州、重慶落地效果不一，因而對樓市的影響也略顯不同。鄭州的落地效果好于重慶，主要和入市項目所處區(qū)位、配套、價格密不可分，若項目熱銷勢必會帶動一二手房下行，加劇競爭；若項目銷售一般，則對樓市影響則較為有限。

??我們認為，即使部分城市會出現(xiàn)像鄭州這樣落地后短期內(nèi)加劇區(qū)域內(nèi)部市場競爭的現(xiàn)象，但是從地方政府和問題企業(yè)角度而言，還是利大于弊。對于地方政府而言，目前保障性住房項目，以歷史劃撥土地利用為主，通過盤活方式提升了原事業(yè)單位/機關(guān)單位閑置土地的利用率；對于房企而言，后期若增加存量住房收購的比例，則更大程度緩解企業(yè)的回款和銷售壓力，助力去庫存。