??2024年前三季度，中央利好政策頻發(fā)，住房租賃政策體系逐步完善，地方積極響應(yīng)落實，累計推出的住房租賃市場相關(guān)政策已超過百項，租賃供應(yīng)進(jìn)入爆發(fā)期。

??在“十四五”保障性租賃住房籌集工作臨近收官之際，大批保障性租賃住房密集入市?？硕痖L租數(shù)據(jù)顯示，截止2024年10月，核心八城保租房規(guī)模市場占有率已接近四成，三年內(nèi)市占率增長13.69%。

??在政策支持下，各地存量收購用作保租房收效預(yù)期逐步兌現(xiàn)，保租房占比還將持續(xù)擴(kuò)大并成為租賃市場不可忽視的重要力量，租賃行業(yè)正穩(wěn)步邁向“市場化+保租房”并駕齊驅(qū)的發(fā)展階段。

??隨著保租房市場占有率提升，給行業(yè)供給端帶來了顯著壓力，城市市場呈現(xiàn)分化態(tài)勢，部分城市面臨租金和出租率下滑局面，保租房對市場租金平抑效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)。

??今年以來，以保租房為核心的支持政策加速出臺。

??克而瑞長租據(jù)公開資料不完全統(tǒng)計，截止10月31日，全國各地出臺相關(guān)政策130余條，以保障性租賃住房為核心，方向聚焦政策指導(dǎo)、政策規(guī)范、金融監(jiān)管等方面。

??1、金融性政策強(qiáng)化激勵，加速推進(jìn)租購并舉住房制度建設(shè)

??國家持續(xù)推進(jìn)保障性住房體系建設(shè)，5月17日，央行表示將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

??9月29日，央行發(fā)布關(guān)于優(yōu)化保障性住房再貸款有關(guān)要求的通知，優(yōu)化保障性住房再貸款政策，資金支持比例由60%提高至100%，增強(qiáng)對銀行、收購主體的市場化激勵，鼓勵地方國企等各類市場主體盤活存量住房用作保障性租賃住房，促進(jìn)加快建立租購并舉的住房制度。

??隨后眾多城市積極響應(yīng)，紛紛出臺政策措施，加速推進(jìn)存量收購工作，以進(jìn)一步拓寬住房保障渠道。

??2、各地存量收購政策執(zhí)行“前嚴(yán)后寬”，收效預(yù)期逐步兌現(xiàn)

??聚焦各城市存量收儲情況來看，自央行宣布將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款以來，各地方政府關(guān)于存量收購的標(biāo)準(zhǔn)，呈現(xiàn)出“前期嚴(yán)、后期邊際寬松”的特征。

??具體來看，7月份以前各城市出臺的收購細(xì)則普遍要求底層資產(chǎn)為現(xiàn)房或達(dá)到竣備條件，且以整棟整單元的住宅物業(yè)為主，面積控制在70㎡或90㎡以內(nèi)，并主要用于配租型保障房用途，此外，對項目周邊軌道交通、生活配套設(shè)施等均有特定要求。

??比如杭州臨安5月發(fā)布相關(guān)細(xì)則，對于房源基本條件規(guī)定：房源以整幢作為基本收購單位，同時單套建筑面積不超過70平方米；收購房源需搭配一定比例車位，房源待售車位數(shù)量滿足配比條件，即60平方米（含）以下的每套按0.6個車位比例配置，60平方米以上的每套按1.0個車位比例配置。

??到了8月份以后相關(guān)政策明顯發(fā)生了變化。各城市出臺的收購細(xì)則在房源資質(zhì)、面積、性質(zhì)等方面均進(jìn)行了優(yōu)化，普遍要求開發(fā)狀態(tài)為四證齊全，收購面積擴(kuò)大到了120㎡且可同時用于租和售，同時資產(chǎn)性質(zhì)放寬至公寓、宿舍、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房等。

??今年8月一線城市深圳正式官宣“收儲”，征集房源包括商品房性質(zhì)的住宅、公寓、宿舍等，優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實現(xiàn)封閉管理的樓棟項目（房源），且主力戶型面積在65平米以下。隨后多個二三線城市發(fā)布相關(guān)細(xì)則，部分城市收購面積擴(kuò)大至120平米，可同時用于租和售。

??這一調(diào)整有利于擴(kuò)大底層資產(chǎn)收購池容量，并促進(jìn)買賣雙方收購效率，預(yù)計未來存量收購困局將逐步改善。

??受政策支持、市場需求驅(qū)動，以及保租房REITs的發(fā)行和入市，保租房占比持續(xù)擴(kuò)大，已成為租賃市場不可忽視的重要力量，行業(yè)正穩(wěn)步邁向“市場化+保租房”并駕齊驅(qū)的發(fā)展階段。

??克而瑞長租監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截止2024年10月，核心八城集中式公寓房源規(guī)模合計112.66萬間，保租房規(guī)模超40萬間，市場占有率達(dá)到36.04%，三年內(nèi)市占率增長13.69%。

??其中，上海、深圳規(guī)模超34萬間和28萬間，占比分別達(dá)30.1%、24.6%，兩城規(guī)模遠(yuǎn)超其他核心城市。

??規(guī)模變化來看，上海、杭州兩城規(guī)模同比漲幅分別達(dá)29%、19%，入市規(guī)模激增，加劇市場競爭環(huán)境。

??從新開項目來看，據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計，1-10月，核心八城典型新開業(yè)項目110余個，總供應(yīng)房源超8萬間。其中保租房項目超70個，房源量超6.3萬間。

??保租房新開項目占比超過了六成，其中房源量占新增供應(yīng)規(guī)模的七成以上。這意味著，2024年以來保租房供應(yīng)明顯提速。

??具體城市來看，上海、杭州，廣州供應(yīng)市場活躍，合計供應(yīng)房源量約5.3萬間。

??同時，核心八城大量大型租賃社區(qū)建成入市，1-10月超過1000間的大型租賃社區(qū)新入市項目27個，房源量近5萬間，其中，上海作為投入大量地塊作為R4租賃住房用地的城市，進(jìn)入供應(yīng)井噴期，大型租賃社區(qū)新開項目16個，房源量供應(yīng)超3萬間。

??從市場量價來看，市場化房源租金平抑效應(yīng)進(jìn)一步凸顯。

??租金坪效方面，多城市處于相對穩(wěn)定趨勢，2024年10月末核心八城集中式公寓整體租金坪效平均為3.48元/天/㎡，較去年底微增0.3%。其中，北京租金坪效最高，達(dá)到了6.4元/天/㎡。

??上海租金坪效下滑最為明顯，10月租金坪效較去年底下降了2.4%，若與2021年底高點時相比，近三年租金坪效整體降了20%左右。

??主要原因在于保租房市場的迅速擴(kuò)張，大量保租房項目入市租金親民，且整體品質(zhì)相對更高，它的加速供給對整體市場的租金水平構(gòu)成了直接沖擊，進(jìn)而影響了租金坪效的表現(xiàn)，這也進(jìn)一步說明了保租房加速供應(yīng)對市場租金的平抑效應(yīng)進(jìn)一步凸顯。

??此外，從出租率表現(xiàn)來看，受大量保租房加碼入市影響，供應(yīng)絕對量較大的城市，如上海、杭州集中式公寓出租率呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。

??典型如杭州，截止2024年10月末，杭州集中式公寓整體出租率下降至82.19%，較去年年底減少7.66個百分點，除了受保租房供應(yīng)影響之外，保租房出租率不高是導(dǎo)致整體出租率下滑的主要原因。數(shù)據(jù)上看，今年以來杭州保租房整體出租率一直在60%-80%的區(qū)間內(nèi)浮動，顯示出市場的不穩(wěn)定性，9、10月份時點出租率更是下降至63.25%、65.94%，進(jìn)一步凸顯了市場的嚴(yán)峻形勢。

??在金融性政策強(qiáng)化激勵下，各地存量收購工作體現(xiàn)出一定成效，大量保障性租賃住房開始集中入市，市場將迎來新的增長。

??事實上，保租房以低于市場化租賃房源的租金標(biāo)準(zhǔn)，在加速供應(yīng)時對市場化租賃房源形成一定的競爭壓力，典型如上海、杭州保租房供應(yīng)規(guī)模比較大的城市，整體租金坪效和出租率均有所下滑，市場租金平抑作用顯現(xiàn)，進(jìn)一步推動了“租購并舉”制度的落實。