??2024年樓市已收官，各城市也交出了“成績(jī)單”。

??“丁祖昱評(píng)樓市”2025年度發(fā)布會(huì)上公布了一組數(shù)據(jù)，重點(diǎn)30個(gè)城市一二手房總量為3.7億平方米，行業(yè)總需求趨穩(wěn)，其中一線城市正增7%。

??值得注意的是，深圳、大連、長(zhǎng)沙、上海、北京和福州6個(gè)城市總需求仍在上升。

??在這些保持市場(chǎng)熱度的城市中，深圳最為典型，一方面一二手總需求以46%漲幅排在重點(diǎn)城市首位，另一方面也是新房成交面積、金額TOP10城市中唯一同比雙正增城市。進(jìn)一步剖析來(lái)看，樓市新政是市場(chǎng)熱度提升的直接催化劑，新房剛需、高改項(xiàng)目“兩頭翹”支撐市場(chǎng)熱度靠前。

??2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整期，重點(diǎn)30城新房成交累計(jì)同比降幅仍下降23%，重點(diǎn)35個(gè)城市二手房成交面積累計(jì)同比增長(zhǎng)6%。

??進(jìn)一步來(lái)看一二手房總需求變化，“丁祖昱評(píng)樓市”2025年度發(fā)布會(huì)上認(rèn)為總需求趨穩(wěn)，一線城市總需求更加穩(wěn)定。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2024年30個(gè)重點(diǎn)城市一二手房成交總量為3.7億平方米，環(huán)比微降7%，但仍高于2022年。其中，二手房成交面積為2.3億平方米，創(chuàng)歷史新高。

??從城市來(lái)看，有6個(gè)城市總需求上漲，分別為深圳、大連、長(zhǎng)沙、上海、北京和福州，其中深圳漲幅46%居首，其余五個(gè)城市漲幅均在10%以?xún)?nèi)。

??從絕對(duì)值來(lái)看，總需求上漲的六個(gè)城市中，上海和北京一二手房成交面積均超2000萬(wàn)平方米，上海以2532萬(wàn)平方米排在首位，同比上漲7%。

??在上述六個(gè)總需求上升的城市中，深圳可謂是“逆襲”的典型代表。

??不僅一二手房成交規(guī)模同比正增46%漲幅居首位，同時(shí)新房、二手房成交面積和成交金額均實(shí)現(xiàn)同比正增，在全國(guó)新房成交面積、金額TOP10城市中，深圳是唯一一個(gè)雙雙保持正增長(zhǎng)的城市。

??“9·29新政”是市場(chǎng)熱度提升的直接催化劑，在限購(gòu)放松、首付下降、取消限價(jià)限售、增值稅“5改2”等利好政策加持下，購(gòu)房者“跑步入場(chǎng)”，自2024年10月以來(lái)，一二手房成交面積節(jié)節(jié)攀升，2024年四季度成交面積占全年比重分別達(dá)到了49%和39%。

??從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，深圳一二手房成交結(jié)構(gòu)趨同，主要以面積段70-90平米、總價(jià)300-500萬(wàn)的剛需產(chǎn)品為主。

??具體來(lái)看，新房成交結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出典型的剛需、頂豪“兩頭翹”特征：剛需70-90平米、300-500萬(wàn)元占比約4成且較2023年占比持增，頂豪200平米以上、3000-5000萬(wàn)2024年成交占比均較2023年上升1個(gè)百分點(diǎn)。

??二手房成交主力面積段同樣集中在70-90平米，成交占比為34%且較2023年持增1個(gè)百分點(diǎn)，此外小面積50-70平米占比達(dá)到了16%，較2023年占比上升1個(gè)百分點(diǎn)。

??總價(jià)段來(lái)看，300-500萬(wàn)元仍是成交大頭，成交占比高達(dá)34%，不過(guò)購(gòu)買(mǎi)力持續(xù)降級(jí)特征顯著，以300萬(wàn)為分界線，300萬(wàn)以上總價(jià)段2024年成交占比均呈現(xiàn)持平或回落，其中500-800萬(wàn)降幅顯著，2024年較2023年下降6個(gè)百分點(diǎn)，而300萬(wàn)以?xún)?nèi)總價(jià)段成交占比均呈現(xiàn)穩(wěn)中有增態(tài)勢(shì)。

??值得注意的是，二手剛需項(xiàng)目多“以?xún)r(jià)換量”為主，CRIC調(diào)研的二手熱銷(xiāo)項(xiàng)目中，2024年成交均價(jià)較2023年降幅均在10%以上。

??不過(guò)，9·29新政對(duì)深圳樓市提振效應(yīng)呈現(xiàn)出遞減態(tài)勢(shì)，隨著年末階段性放量結(jié)束，后續(xù)或?qū)⒂瓉?lái)階段性疲軟期，不過(guò)若政策利好能持續(xù)加碼，整體市場(chǎng)仍有望熱度延續(xù)。

??整體來(lái)看，2024年樓市總需求持穩(wěn)，延續(xù)筑底行情，以深圳為典型的一線城市修復(fù)程度好于其他二三線城市，一二手房總需求上漲的城市當(dāng)中一線城市占了三席。

??從深圳樓市表現(xiàn)可以看出，市場(chǎng)熱度保持的原因與9月底限購(gòu)政策放松有直接的關(guān)系，在利好政策支持下，高端改善市場(chǎng)成交放量帶動(dòng)新房成交走高，二手房以?xún)r(jià)換量持續(xù)分流剛需客戶。

??盡管部分城市總需求上升，且已呈現(xiàn)出止跌回穩(wěn)的跡象，但整體市場(chǎng)仍存在較大不確定性，因此保持政策的連續(xù)性與穩(wěn)定性至關(guān)重要。