??2025年新年伊始，上海二手房市場強(qiáng)勢復(fù)蘇，呈現(xiàn)出“量價(jià)齊升”的火熱態(tài)勢。2月22日，單日成交數(shù)量一舉突破1291套，創(chuàng)下本年度至今的最高紀(jì)錄。從2月17日至2月23日，上海二手房網(wǎng)簽總量達(dá)到5581套，日均成交量為797套。而上一周（2月10日至2月16日），二手房網(wǎng)簽數(shù)量累計(jì)4708套，環(huán)比漲幅達(dá)19%。截至2月23日，2月份二手房累計(jì)成交量已達(dá)12565套，日均成交量為546套。政策的優(yōu)化調(diào)整與供需結(jié)構(gòu)的積極改善，共同推動(dòng)上海二手房市場成功筑底，正式邁入回升通道，傳統(tǒng)的“金三銀四”購房旺季也提前拉開帷幕。

??政策紅利持續(xù)釋放

??自2024年“9·29新政”頒布，以及“非戶籍”限購政策松綁、稅費(fèi)減免等一系列利好政策相繼落地，多重政策疊加效應(yīng)持續(xù)發(fā)力，使得上海二手房市場持續(xù)展現(xiàn)活力。

??2024年，政策工具箱全面打開，為市場注入了一劑“強(qiáng)心針”。非戶籍單身購房社保年限從5年縮短至3年，外環(huán)外限購全面放開，首付比例降至歷史最低水平（首套15%、二套25%）。同時(shí)，增值稅實(shí)行“滿2年免征”，契稅也進(jìn)行分級(jí)減免，這些舉措直接降低了二手房交易成本。以一套總價(jià)500萬元的次新房為例，新政實(shí)施后，購房者首付金額減少了105萬元，稅費(fèi)節(jié)省超過20萬元。

??據(jù)安居客數(shù)據(jù)顯示，2月，二手房日均成交628套，全月預(yù)計(jì)突破1.5萬套，同比增長幅度達(dá)到12%。政策對(duì)市場的影響十分顯著：浦東前灘次新房單價(jià)在短短兩個(gè)月內(nèi)跳漲15%，靜安大寧路同戶型房源成交價(jià)較去年10月提升了23.8%。

??在市場熱度不斷攀升的背后，是供需關(guān)系的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。中原地產(chǎn)寶山門店經(jīng)紀(jì)人吉翔透露，當(dāng)下帶看轉(zhuǎn)化效率大幅提升，以往成交一單大概需要25~30組帶看，如今僅需15~20組。章文雅作為一名“隱形房東”，她在寶山的房源此前長達(dá)半年無人問津，如今卻日均能有3組帶看，這一變化充分折射出賣家心態(tài)逐漸趨于穩(wěn)定。

??業(yè)內(nèi)人士分析指出，一系列政策組合拳已經(jīng)成功形成“預(yù)期-成交-價(jià)格”的正向循環(huán)。上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦在接受采訪時(shí)表示，首付比例下調(diào)、稅費(fèi)減免等政策的落地實(shí)施，極大地促使那些持觀望態(tài)度的購房者加速入市。

??置換潮攪動(dòng)市場新格局

??當(dāng)前，上海二手房日均網(wǎng)簽量穩(wěn)定在600套左右。記者在走訪調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在這一輪市場回暖的進(jìn)程中，置換客群成為了關(guān)鍵的推動(dòng)力量。鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，總價(jià)800萬元以上房源的成交周期縮短了15天，改善型需求占比攀升至70%~80%。

??購房者張女士的經(jīng)歷頗具典型性。原本打算觀望到“金三銀四”再出手的她，由于擔(dān)心后續(xù)議價(jià)空間變小，最終決定提前簽約購房。在浦東前灘、楊浦濱江等改善型需求集中的板塊，類似張女士這樣的案例屢見不鮮。業(yè)主王先生將名下價(jià)值600萬元的房產(chǎn)置換為1200萬元的次新房，他向記者坦言，當(dāng)前首套利率3.5%的政策窗口期十分難得，不容錯(cuò)過。

??另一方面，盡管上海核心區(qū)域二手房市場回暖態(tài)勢明顯，但部分郊區(qū)仍然面臨著庫存去化難題，去化周期超過20個(gè)月，遠(yuǎn)郊老舊小區(qū)甚至需要降價(jià)10%~15%才能實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)去化。

??業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，在未來一段時(shí)間內(nèi)，市內(nèi)核心區(qū)域的改善型樓盤將引領(lǐng)房價(jià)走勢，部分板塊漲幅可能超過5%。從成交占比來看，總價(jià)500萬~700萬元的房源占比超過40%，300萬元以內(nèi)房源占比穩(wěn)定在60%，然而房齡超過20年的“老破小”房源正加速貶值。

??58安居客研究院院長張波表示，當(dāng)前上海二手房市場回暖呈現(xiàn)出“政策驅(qū)動(dòng)+結(jié)構(gòu)分化”的雙重特征，核心區(qū)域資產(chǎn)價(jià)值逐步修復(fù)，與外圍剛需市場釋放形成協(xié)同共振。從春節(jié)后的市場表現(xiàn)來看，核心區(qū)二手房源掛牌量迅速增加，去化周期大幅縮短，市場熱度持續(xù)回升，“金三銀四”的傳統(tǒng)旺季格局已基本確立。

??隨著傳統(tǒng)購房旺季的到來，在政策持續(xù)優(yōu)化、土地市場傳導(dǎo)效應(yīng)顯現(xiàn)、置換需求不斷釋放這三重因素的共同作用下，上海二手房市場有望進(jìn)入新一輪量價(jià)平衡周期。

??不過，市場也需警惕非理性追漲現(xiàn)象，購房者應(yīng)緊密結(jié)合自身實(shí)際需求，牢牢把握政策窗口期帶來的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，在市場分化中精準(zhǔn)捕捉確定性價(jià)值。58安居客研究院院長張波指出。

??上海二手房市場在政策大力支持、土地市場熱度傳導(dǎo)以及購房者信心逐步恢復(fù)等多重因素的共同推動(dòng)下，回暖跡象十分明顯。隨著市場的進(jìn)一步穩(wěn)定發(fā)展，上海樓市有望持續(xù)保持這一良好的復(fù)蘇態(tài)勢，為購房者和房企帶來更多的發(fā)展機(jī)遇與信心。