市場克而瑞研究中心 2025-03-14 08:34:06 來源:丁祖昱評樓市
??樓市止跌回穩(wěn)過程中,多數(shù)城市新房市場熱度呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升的趨勢。
??CRIC數(shù)據(jù)顯示,2月28個典型城市項(xiàng)目平均去化率高達(dá)33%,相當(dāng)于重回2023年水平。
??從微觀熱銷項(xiàng)目來看,購房者普遍青睞于“產(chǎn)品強(qiáng)、配套優(yōu)、價(jià)格低”的產(chǎn)品,不過當(dāng)前熱銷項(xiàng)目還出現(xiàn)了一些新的變化。
??比如“限價(jià)”政策放寬以及住宅新規(guī)下,房企產(chǎn)品邏輯轉(zhuǎn)變,四代宅等新規(guī)累產(chǎn)品表現(xiàn)出“有價(jià)有市”的特征,而南京、蘇州、鄭州等二線城市存量房收購及房票安置帶動近遠(yuǎn)郊項(xiàng)目銷量提升。
??值得引起高度關(guān)注的是,即便是北京、深圳、成都等核心熱點(diǎn)城市次核心板塊競爭也在逐步加劇,為實(shí)現(xiàn)銷量提升,房企紛紛開啟渠道分銷助力。
??在供應(yīng)“提質(zhì)縮量”的策略下,重點(diǎn)城市市場熱度延續(xù)高位震蕩。
??據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù),重點(diǎn)城市2月平均開盤去化率為33%,環(huán)比下降11個百分點(diǎn),同比上升12個百分點(diǎn),與2023年高位水平基本持平,延續(xù)弱復(fù)蘇走勢。
??上海、深圳、成都、長沙等城市短期內(nèi)熱度較高。具體來看,上海、深圳主要得益于新政效應(yīng)和購買力支撐,去化率均在6成以上;成都、長沙則因短期開盤提質(zhì)縮量,去化率驟增至100%。
??值得關(guān)注的是,當(dāng)前整體市場止跌企穩(wěn)征兆顯著,29城中僅有3城2月去化率不及去年同期,多數(shù)城市市場熱度還是呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢。
??在建設(shè)“好房子”的政策推動下,樓市產(chǎn)品邏輯發(fā)生轉(zhuǎn)變。
??一方面,核心城市調(diào)減限制性措施,為產(chǎn)品力創(chuàng)新提供了更多空間。比如上海,土拍雙限打開后,10%溢價(jià)上限突破,市區(qū)項(xiàng)目溢價(jià)率普遍超15%,地價(jià)上漲10-50%,房價(jià)局部上漲,倒掛邏輯逐漸消失,核心區(qū)高端“限價(jià)”項(xiàng)目近期也有價(jià)格上漲趨勢,購房者則開始為產(chǎn)品力買單。
??另一方面,以四代宅為代表的新規(guī)類住宅實(shí)現(xiàn)了高銷量與高溢價(jià)兼得,成為了當(dāng)前改善產(chǎn)品中的寵兒。在2月全國熱銷產(chǎn)品中,多個已落地四代宅新規(guī)的核心二線城市四代宅項(xiàng)目基本也成為區(qū)域銷量王者。
??比如重慶海成云湖郡項(xiàng)目,該項(xiàng)目主力產(chǎn)品為小高層和四代宅產(chǎn)品,從項(xiàng)目內(nèi)部不同產(chǎn)品量價(jià)來看,購房者普遍愿意為四代宅產(chǎn)品買單,數(shù)據(jù)顯示2024年8月以來該項(xiàng)目四代宅產(chǎn)品共成交了354套,均價(jià)1.7萬元/平方米左右,量價(jià)相較于非四代宅產(chǎn)品均高出兩成左右,表現(xiàn)出“有價(jià)有市”的特征。
??武漢購房者對四代宅也有較高的接受度。推出的多個準(zhǔn)四代宅產(chǎn)品去化率明顯優(yōu)于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目。其中建發(fā)望湖、松閱等項(xiàng)目主要是憑借稀缺資源、高性價(jià)比和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力實(shí)現(xiàn)首開熱銷。
??對于剛需客戶來說,價(jià)格仍然是敏感點(diǎn),部分城市近遠(yuǎn)郊區(qū)域剛需盤依托存量房收購及房票安置實(shí)現(xiàn)銷量提升,比如南京、蘇州、鄭州等城市因房票政策落地推動項(xiàng)目熱銷。
??典型代表為南京榮鼎幸福城、北大資源頤和翡翠府等遠(yuǎn)郊板塊項(xiàng)目,因政府存量房收購及房票安置集中備案吸引購房者并帶動成交增長。
??值得注意的是,北京、深圳、成都、西安等熱點(diǎn)城市次核心板塊部分項(xiàng)目也開始依托渠道分銷提點(diǎn)方法刺激銷量,且短期內(nèi)效果不錯,來訪、認(rèn)購量都有了穩(wěn)步提升。
??以深圳北站商務(wù)核心區(qū)熱銷樓盤中洲迎璽為例,項(xiàng)目開盤前半月節(jié)點(diǎn)密集,高傭轉(zhuǎn)介,三期轉(zhuǎn)介傭金由一二期的3%+3w購物卡提升至3%跳3.5% +3w購物卡,2月22日開盤推售780套房源,開盤去化512套,去化率高達(dá)66%。
??事實(shí)上,對于深圳部分處于次核心弱勢和高庫存項(xiàng)目而言,節(jié)后房企快速增強(qiáng)營銷力度,啟動或提高轉(zhuǎn)介傭金/現(xiàn)金獎/特價(jià)房等,成效顯著。
??“金三銀四”傳統(tǒng)營銷旺季來臨,隨著推盤量質(zhì)雙增,整體市場熱度還是有望高位維持,對于一線城市而言,限價(jià)政策松動無疑使得高端產(chǎn)品力有了更多發(fā)揮空間,競爭也將逐步加劇。
??而隨著地方政府主導(dǎo)下的存量房收購和房票政策逐步落地,部分剛需剛改項(xiàng)目還是有望持續(xù)走量,局部小陽春可期。
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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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