??樓市止跌回穩(wěn)過程中，多數(shù)城市新房市場熱度呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升的趨勢。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2月28個典型城市項(xiàng)目平均去化率高達(dá)33%，相當(dāng)于重回2023年水平。

??從微觀熱銷項(xiàng)目來看，購房者普遍青睞于“產(chǎn)品強(qiáng)、配套優(yōu)、價(jià)格低”的產(chǎn)品，不過當(dāng)前熱銷項(xiàng)目還出現(xiàn)了一些新的變化。

??比如“限價(jià)”政策放寬以及住宅新規(guī)下，房企產(chǎn)品邏輯轉(zhuǎn)變，四代宅等新規(guī)累產(chǎn)品表現(xiàn)出“有價(jià)有市”的特征，而南京、蘇州、鄭州等二線城市存量房收購及房票安置帶動近遠(yuǎn)郊項(xiàng)目銷量提升。

??值得引起高度關(guān)注的是，即便是北京、深圳、成都等核心熱點(diǎn)城市次核心板塊競爭也在逐步加劇，為實(shí)現(xiàn)銷量提升，房企紛紛開啟渠道分銷助力。

??在供應(yīng)“提質(zhì)縮量”的策略下，重點(diǎn)城市市場熱度延續(xù)高位震蕩。

??據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，重點(diǎn)城市2月平均開盤去化率為33%，環(huán)比下降11個百分點(diǎn)，同比上升12個百分點(diǎn)，與2023年高位水平基本持平，延續(xù)弱復(fù)蘇走勢。

??上海、深圳、成都、長沙等城市短期內(nèi)熱度較高。具體來看，上海、深圳主要得益于新政效應(yīng)和購買力支撐，去化率均在6成以上；成都、長沙則因短期開盤提質(zhì)縮量，去化率驟增至100%。

??值得關(guān)注的是，當(dāng)前整體市場止跌企穩(wěn)征兆顯著，29城中僅有3城2月去化率不及去年同期，多數(shù)城市市場熱度還是呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢。

??在建設(shè)“好房子”的政策推動下，樓市產(chǎn)品邏輯發(fā)生轉(zhuǎn)變。

??一方面，核心城市調(diào)減限制性措施，為產(chǎn)品力創(chuàng)新提供了更多空間。比如上海，土拍雙限打開后，10%溢價(jià)上限突破，市區(qū)項(xiàng)目溢價(jià)率普遍超15%，地價(jià)上漲10-50%，房價(jià)局部上漲，倒掛邏輯逐漸消失，核心區(qū)高端“限價(jià)”項(xiàng)目近期也有價(jià)格上漲趨勢，購房者則開始為產(chǎn)品力買單。

??另一方面，以四代宅為代表的新規(guī)類住宅實(shí)現(xiàn)了高銷量與高溢價(jià)兼得，成為了當(dāng)前改善產(chǎn)品中的寵兒。在2月全國熱銷產(chǎn)品中，多個已落地四代宅新規(guī)的核心二線城市四代宅項(xiàng)目基本也成為區(qū)域銷量王者。

??比如重慶海成云湖郡項(xiàng)目，該項(xiàng)目主力產(chǎn)品為小高層和四代宅產(chǎn)品，從項(xiàng)目內(nèi)部不同產(chǎn)品量價(jià)來看，購房者普遍愿意為四代宅產(chǎn)品買單，數(shù)據(jù)顯示2024年8月以來該項(xiàng)目四代宅產(chǎn)品共成交了354套，均價(jià)1.7萬元/平方米左右，量價(jià)相較于非四代宅產(chǎn)品均高出兩成左右，表現(xiàn)出“有價(jià)有市”的特征。

??武漢購房者對四代宅也有較高的接受度。推出的多個準(zhǔn)四代宅產(chǎn)品去化率明顯優(yōu)于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目。其中建發(fā)望湖、松閱等項(xiàng)目主要是憑借稀缺資源、高性價(jià)比和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力實(shí)現(xiàn)首開熱銷。

??對于剛需客戶來說，價(jià)格仍然是敏感點(diǎn)，部分城市近遠(yuǎn)郊區(qū)域剛需盤依托存量房收購及房票安置實(shí)現(xiàn)銷量提升，比如南京、蘇州、鄭州等城市因房票政策落地推動項(xiàng)目熱銷。

??典型代表為南京榮鼎幸福城、北大資源頤和翡翠府等遠(yuǎn)郊板塊項(xiàng)目，因政府存量房收購及房票安置集中備案吸引購房者并帶動成交增長。

??值得注意的是，北京、深圳、成都、西安等熱點(diǎn)城市次核心板塊部分項(xiàng)目也開始依托渠道分銷提點(diǎn)方法刺激銷量，且短期內(nèi)效果不錯，來訪、認(rèn)購量都有了穩(wěn)步提升。

??以深圳北站商務(wù)核心區(qū)熱銷樓盤中洲迎璽為例，項(xiàng)目開盤前半月節(jié)點(diǎn)密集，高傭轉(zhuǎn)介，三期轉(zhuǎn)介傭金由一二期的3%+3w購物卡提升至3%跳3.5% +3w購物卡，2月22日開盤推售780套房源，開盤去化512套，去化率高達(dá)66%。

??事實(shí)上，對于深圳部分處于次核心弱勢和高庫存項(xiàng)目而言，節(jié)后房企快速增強(qiáng)營銷力度，啟動或提高轉(zhuǎn)介傭金/現(xiàn)金獎/特價(jià)房等，成效顯著。

??“金三銀四”傳統(tǒng)營銷旺季來臨，隨著推盤量質(zhì)雙增，整體市場熱度還是有望高位維持，對于一線城市而言，限價(jià)政策松動無疑使得高端產(chǎn)品力有了更多發(fā)揮空間，競爭也將逐步加劇。

??而隨著地方政府主導(dǎo)下的存量房收購和房票政策逐步落地，部分剛需剛改項(xiàng)目還是有望持續(xù)走量，局部小陽春可期。