??這是一場(chǎng)多輸?shù)姆堑湫头康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)案例。

??“盼了5年的爛尾樓終于開(kāi)工啦，狀元府邸8號(hào)樓新房裝修舉行開(kāi)工儀式?！庇莱菭钤I(yè)主于3月12日發(fā)布視頻分享自己的喜悅。

??狀元府邸是由河南光伸置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)光伸置業(yè)）開(kāi)發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目由9棟住宅和一棟商業(yè)綜合體組成，總建筑面積23萬(wàn)平方米，住宅1400多套，位于永城市（河南商丘下轄縣級(jí)市）芒碭路五中旁，當(dāng)?shù)厝搜壑械膶W(xué)區(qū)房。

??狀元府邸從2010年籌劃的康養(yǎng)中心，歷經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，后因開(kāi)發(fā)商工程款糾紛引發(fā)系列訴訟，于2020年主體完工后陷入爛尾，后經(jīng)當(dāng)?shù)卣喾絽f(xié)調(diào)，業(yè)主籌款自救，于2023迎來(lái)復(fù)工，而今尚未達(dá)到完全交付條件。

??5月中旬，中房報(bào)記者在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)了解到，其中2號(hào)、5號(hào)、8號(hào)樓由業(yè)主籌集100元～300元/平方米自救資金，所在樓棟已基本竣工，零星的施工人員在完善小區(qū)配套工程。

??狀元府邸曾被寄予厚望，而今勉力交付的背后，是業(yè)主苦盼入住，項(xiàng)目原發(fā)起人出局，后引入開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人因工程款訴訟入獄，投資召集人則深陷倒賣(mài)土地、強(qiáng)迫交易等司法裁決爭(zhēng)議。

??倒賣(mài)土地由來(lái)

??狀元府邸項(xiàng)目，始于河南力鴻企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)力鴻公司）籌建老年康養(yǎng)中心。

??2010年5月10日，力鴻公司獲批老年康養(yǎng)中心，規(guī)劃占地50000平方米，需用地100畝，力鴻公司法定代表人陳某（又名：陳某偉）開(kāi)始募資。

??有小規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的朱某芝與其達(dá)成合作開(kāi)發(fā)意向。缺乏大額資金的朱某芝先后引入崔某峰等9位投資人，投資人向朱某芝出具委托書(shū)，由其將籌集資金轉(zhuǎn)給陳某，朱某芝出具收款憑證。

??2010年9月17日，朱某芝與陳某簽署協(xié)議約定，合作開(kāi)發(fā)位于當(dāng)?shù)貣|城區(qū)芒碭路北段路西 50畝土地，朱某芝出資人民幣1000萬(wàn)元，朱某芝一方享有該土地99.5%使用權(quán)，全權(quán)負(fù)責(zé)并享有該地塊投資、興建房屋等，陳某負(fù)責(zé)項(xiàng)目審批事宜。

??2010年10月22日，永城市人民政府批準(zhǔn)擬選上述地塊面積75.36畝地建設(shè)老年康復(fù)中心，土地有償劃撥，按老年康復(fù)中心功能規(guī)劃建設(shè)，不得改變土地用途。10月26日正式獲批。

??據(jù)接近朱某芝的知情人士透露，項(xiàng)目審批階段，陳某以選址土地75畝無(wú)法分拆開(kāi)發(fā)，朱某芝需追加剩余25畝土地款2000萬(wàn)元，“否則就不配合辦理開(kāi)發(fā)審批手續(xù)”，朱某芝新引入3位投資人，三人同樣出具委托書(shū)，由朱某芝將資金轉(zhuǎn)給陳某，出具收款憑證”，同時(shí)推選崔某峰代持力鴻公司股份。

??中房報(bào)記者曾先后致電并發(fā)短信向崔某峰等投資人求證，未得到回應(yīng)。

??據(jù)力鴻公司工商登記信息顯示，2012年11月2日，投資人股權(quán)發(fā)生變更，前述股權(quán)代表崔某峰持10%股份。

??之后，朱某芝協(xié)同崔某峰與陳某協(xié)商一致后，朱某芝把籌集的2000萬(wàn)元轉(zhuǎn)交陳某名下，并出具了收款憑證。

??2010年11月26日，原永城市規(guī)劃局以（2012）81號(hào)文件，批準(zhǔn)了力鴻公司關(guān)于老年康復(fù)中心選址，出讓供地。

??籍此，陳某再次要求眾投資人追繳土地出讓金才能繼續(xù)合作開(kāi)發(fā)，投資人提出終止合作，要求陳某退還已支付錢(qián)款。陳某則回應(yīng)無(wú)錢(qián)退款。

??2012年10月31日，陳某手寫(xiě)證明75.36畝老年康復(fù)中心地款全部付清。

??2012年12月18日，永城市政府批準(zhǔn)康復(fù)中心地塊出讓。

??根據(jù)中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)顯示，2012年12月19日，永城市原國(guó)土局發(fā)布“永協(xié)告字2012-34號(hào)”協(xié)議出讓公告，擬以2981.89萬(wàn)元的價(jià)格將該地塊出讓給力鴻公司，土地性質(zhì)為醫(yī)衛(wèi)慈善用地。

??2013年1月10日，公告顯示該地塊成交合同價(jià)款為7644.55萬(wàn)元，土地性質(zhì)為商住用地。

??2013年8月13日，力鴻公司與崔某峰簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議約定，力鴻公司將項(xiàng)目土地以7700萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給崔某峰，除去已經(jīng)支付4500萬(wàn)元，尚欠3200萬(wàn)元，需先支付1000萬(wàn)元后，陳某將力鴻公司法人、股權(quán)全部無(wú)條件過(guò)戶(hù)給崔某峰”。

??朱某芝、崔某峰等投資人又湊足1000萬(wàn)元交給陳某，剩余2200萬(wàn)元未結(jié)清。

??陳某在接受中房報(bào)記者電話(huà)采訪(fǎng)時(shí)則表示：“實(shí)際僅支付3000多萬(wàn)元，剩余4000多萬(wàn)元未支付。”

??時(shí)間到了2014年6月6日，當(dāng)?shù)卣l(fā)布的永政土（2015年）30號(hào)文件批示，上述醫(yī)療慈善用地調(diào)整為商住用地。

??力鴻公司于2014年1月30日，完成股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)脊蓶|陳某由60%變?yōu)?0%，北京華星豐潤(rùn)投資有限公司30%退出，崔某峰由10%增加至40%，新增投資人張某文40%。陳某、陳某偉退出管理層。

??2014年6月18日，陳某因行賄罪入獄，由陳某允諾負(fù)責(zé)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)審批事宜陷入停滯。

??朱某芝投資人開(kāi)始著手辦理開(kāi)發(fā)手續(xù)時(shí)方才發(fā)現(xiàn)，前期陳某要求眾投資人支付的協(xié)調(diào)費(fèi)、公關(guān)費(fèi)用、土地規(guī)劃調(diào)整費(fèi)用子虛烏有。

??對(duì)此，陳某并不認(rèn)可，“投資人支付的是公司股權(quán)及土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)?！?/p>

??彼時(shí)，眾投資人已無(wú)資金開(kāi)發(fā)建設(shè)，嘗試引入開(kāi)發(fā)企業(yè)。

??狀元府邸開(kāi)發(fā)始末

??2015年1月，朱某芝、崔某峰與楊某偉達(dá)成合作開(kāi)發(fā)意向，雙方約定，力鴻公司出資土地75.459畝，楊某偉旗下商丘市柏億置業(yè)有限公司則以資金、技術(shù)和實(shí)物出資，最后按照約定出資比例分配給投資人對(duì)應(yīng)面積房產(chǎn)。

??原先約定由楊某偉支付 4000余萬(wàn)元土地出讓金，后經(jīng)協(xié)商由楊某偉先期支付部分出讓金，剩余缺口由眾投資人籌資墊付，待項(xiàng)目開(kāi)發(fā)收益后再返還還給投資人。

??2016年3月11日，力鴻公司更名為光伸置業(yè)，注冊(cè)資本金由100萬(wàn)元增加至1500萬(wàn)元，崔某峰股權(quán)增加至50%，張某文股權(quán)增加至48.66%，陳某1.33%退出。

??據(jù)媒體報(bào)道，2016年5月，光伸置業(yè)與林州中天置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)中天置業(yè)）、河南京都置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)京都置業(yè)）等企業(yè)簽訂施工承包協(xié)議。

??2019年12月24日，狀元府邸拖欠農(nóng)民工工資一事，原光伸置業(yè)法人楊某偉等作為建設(shè)方、施工方代表中天置業(yè)負(fù)責(zé)人參加了由當(dāng)?shù)爻青l(xiāng)建設(shè)局召開(kāi)的協(xié)調(diào)會(huì)。

??期間，陳某提前假釋出獄，通過(guò)中間人向朱某芝傳話(huà)，討要剩余2200萬(wàn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，并以股權(quán)轉(zhuǎn)讓未經(jīng)本人簽字為由，提起民事訴訟，后經(jīng)判決恢復(fù)其股權(quán)。

??2020年5月14日，由楊某偉與投資人代表崔某峰簽署的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同》補(bǔ)充協(xié)議第六條約定，由楊某發(fā)墊資裝修，后期從其返還投資人墊付土地出入款中扣除（崔某峰后在立案證詞中稱(chēng)被楊某偉以不簽署不予分配商鋪為由脅迫簽署）。

??2020年5月份，狀元府邸商業(yè)綜合體開(kāi)始招商，同年底，狀元府住宅項(xiàng)目主體基本完工。

??在工程交接過(guò)程中，建筑商和開(kāi)發(fā)商之間因工程糾紛問(wèn)題相互報(bào)警，案件偵查期間，陳某股權(quán)轉(zhuǎn)讓非本人簽字問(wèn)題再次被提起，朱某芝被牽連其中。

??2020年6月30日，夏邑縣公安部門(mén)以楊某偉涉嫌尋釁滋事罪、朱某芝涉嫌職務(wù)侵占罪將二人拘押，2020年7月1日朱某芝被取保候?qū)彛?021年5月4日朱某芝再次被拘押，狀元府邸就此陷入停滯。

??2023年，商丘市中級(jí)人民法院裁決，楊某偉以尋釁滋事、詐騙等罪名數(shù)罪并罰，終審獲刑10年6個(gè)月。

??在購(gòu)房業(yè)主不斷投訴下，當(dāng)?shù)卣闪?zhuān)班協(xié)調(diào)，業(yè)主自籌資金自救。

??2023年12月19日，當(dāng)?shù)卣l(fā)布通知稱(chēng)，2、5、8號(hào)樓根據(jù)核算已經(jīng)陸續(xù)支付自救款，其余樓棟業(yè)主盡快繳納調(diào)整為50元/平方米的自救費(fèi)，用于小區(qū)消防及綠化等配套工程。

??而今，在當(dāng)?shù)卣姆e極協(xié)調(diào)下，歷經(jīng)數(shù)年坎坷的狀元府邸項(xiàng)目，勉力進(jìn)入掃尾階段。

??司法裁決爭(zhēng)議

??2021年11月7日，河南省夏邑縣人民法院作出裁決，朱某芝被以職務(wù)侵占、詐騙、行賄非國(guó)家人員，非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)土地、強(qiáng)迫交易五項(xiàng)罪名，數(shù)罪并罰判處有期徒刑20年。

??夏邑縣人民法院認(rèn)為，在變更商業(yè)住宅用地之前，朱某芝存在以牟利為目的，非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)嚴(yán)格限制變更土地用途的土地使用權(quán)罪名成立，面積達(dá)54畝，共計(jì)收取土地款3236萬(wàn)元，非法所得731.32萬(wàn)元，依法處有期徒刑5年。朱某芝的辯護(hù)律師朱明勇申辯稱(chēng)，“《國(guó)土資源違法行為查處工作規(guī)程》附錄A關(guān)于非法轉(zhuǎn)讓類(lèi)違法案件的查處注意事項(xiàng)中，第一項(xiàng)就明確指出，違法轉(zhuǎn)讓土地行為不能僅以簽訂轉(zhuǎn)讓合同或者協(xié)議、支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款予以認(rèn)定，還應(yīng)當(dāng)確認(rèn)受讓方是否實(shí)際接收、占有、控制土地。當(dāng)時(shí)僅是籌資階段，土地并未掛牌出讓?zhuān)褂脵?quán)并未轉(zhuǎn)移，也沒(méi)有實(shí)際占有，何來(lái)倒賣(mài)土地使用權(quán)？”

??此外，夏邑縣人民法院裁定，朱某芝在僅召集少數(shù)大額投資人的情況下與楊某偉約定，由其墊資負(fù)責(zé)商業(yè)綜合體內(nèi)部裝修，后從其返還投資人墊付土地出讓金的方案，不顧中小投資人反對(duì)，便由楊某偉強(qiáng)行入場(chǎng)施工裝修，行為構(gòu)成強(qiáng)迫交易罪，系共同犯罪，裝修費(fèi)用評(píng)估在10萬(wàn)元以上，屬情節(jié)特別嚴(yán)重。

??朱桂芝的辯護(hù)律師朱明勇抗辯稱(chēng)，“案件審理中，實(shí)際組織入場(chǎng)施工且與投資人發(fā)生矛盾的楊某偉并未因此定罪，且楊某偉也在證詞中明確指出，朱某芝在裝修事宜中沒(méi)有任何好處。其他投資人出讓金糾紛已通過(guò)民事訴訟解決，該罪名不存在犯罪事實(shí)?！?/p>

??據(jù)朱某芝家屬提供的錄音資料證實(shí)，夏邑縣人民法院主審法官曾親口披露，“這個(gè)案件是有背景的，證人證言前后矛盾，不這樣判，怕得罪上邊。”

??中房報(bào)記者通過(guò)電話(huà)、短信，向夏邑縣該案蔣姓主審法官求證，未獲回應(yīng)。

??2022年3月3日，河南省商丘市中級(jí)人民法院裁定，一審判決事實(shí)不清、證據(jù)不足，發(fā)回重審，同時(shí)指定梁園區(qū)人民法院異地審理。

??2023年8月22日，商丘市梁園區(qū)人民法院作出判決，朱某芝被以詐騙、非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、強(qiáng)迫交易，判處有期徒刑13年。

??商丘市梁園區(qū)人民法院同樣裁決，朱某芝以實(shí)際出資人向陳某交納費(fèi)用后享有該土地的占有、使用、收益、處分及享有拆遷補(bǔ)償款等權(quán)利，后朱某芝以30 萬(wàn)元/畝、80萬(wàn)/畝的價(jià)格賣(mài)給他人，先后收取 9 名投資人土地款共計(jì)人民幣 3236萬(wàn)元，從中非法獲利人民幣 730.48 萬(wàn)元，該行為構(gòu)成非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)土地使用權(quán)罪。

??對(duì)于強(qiáng)迫交易罪，商丘市梁園區(qū)人民法院認(rèn)為基本維持了夏邑縣人民作出的判決結(jié)果。

??2023年11月23日，商丘市中級(jí)人民法院作出裁決，二次駁回至梁園區(qū)人民法院重審。

??2024年4月12日，商丘市梁園區(qū)法院再次作出裁決，兩份判決書(shū)內(nèi)容未作任何變動(dòng)，僅僅改變了一下格式，對(duì)朱某芝提出的新證據(jù)未做采納。

??該案3年5次庭審2次發(fā)回重審，時(shí)任夏邑縣法院院長(zhǎng)楊某挺亦升任商丘市中級(jí)人民法院分管刑事廳副院長(zhǎng)。

??對(duì)于朱某芝倒賣(mài)土地行為的裁決爭(zhēng)議，北京市國(guó)度律師事務(wù)所律師李長(zhǎng)青接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示：“本案是否構(gòu)成犯罪或構(gòu)成何種罪名，主要基于合同的簽署及履行情況，朱某芝在本身就是投資人的情況下，與其他投資人無(wú)論書(shū)面或者口頭關(guān)于合作開(kāi)發(fā)涉案項(xiàng)目的約定，根據(jù)合同的體系解釋而非文義解釋?zhuān)赶虻膶?shí)際標(biāo)的物是持有開(kāi)發(fā)地塊公司的股權(quán)，即通過(guò)股權(quán)投資的方式最終實(shí)現(xiàn)取得涉案項(xiàng)目房產(chǎn)的目的，投資召集人并非簡(jiǎn)單粗暴地通過(guò)出售土地謀取利益，因?yàn)槠洳o(wú)犯罪的主觀惡意，不宜認(rèn)定構(gòu)成犯罪。同時(shí)當(dāng)前我們的法律和政策均鼓勵(lì)民間資本對(duì)康養(yǎng)項(xiàng)目進(jìn)行投資，在涉案項(xiàng)目已經(jīng)現(xiàn)實(shí)交付的前提下，投資召集人的行為也沒(méi)有任何的社會(huì)危害性?！?/p>

??北京德恒律師事務(wù)所律師吳昕棟也給出他的觀點(diǎn)，根據(jù)《刑法》第二百二十八條，非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)土地使用權(quán)罪的核心是違反土地管理法規(guī)，以牟利為目的非法轉(zhuǎn)讓和倒賣(mài)土地使用權(quán)的行為，不論行為是否真正擁有土地使用權(quán)。

??“在土地交易及房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)踐來(lái)看，通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓或合作的方式進(jìn)行土地使用轉(zhuǎn)讓屬于慣常的操作方式，在有一方具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的情況，通常并不違法，亦不會(huì)導(dǎo)致所簽署的股權(quán)轉(zhuǎn)讓或合作開(kāi)發(fā)協(xié)議無(wú)效，而且法律對(duì)合作開(kāi)發(fā)本身的各方當(dāng)事人的份額及權(quán)益比例并無(wú)明確規(guī)定，故將朱某芝系案涉項(xiàng)目土地的實(shí)際控制人并進(jìn)行違法性評(píng)價(jià)，顯然存在法律依據(jù)不足的問(wèn)題。”

??4月21日，朱某芝再次提起上述，商丘市中級(jí)人民法院已受理。

??5月11日，商丘市刑事審判廳白姓負(fù)責(zé)人接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示：“案件剛到二審尚未開(kāi)庭?！?/p>