??2023年是代建快速擴(kuò)張的一年，綜合能力TOP30代建企業(yè)新增簽約面積1.82億平方米，按可比口徑同比增長(zhǎng)了25.5%，其中新增簽約面積超1000萬(wàn)平米的企業(yè)共7家。

??到2024年，超過(guò)100家企業(yè)入局代建或承接代建業(yè)務(wù)，市場(chǎng)上有意愿、有能力的企業(yè)幾乎全部“下場(chǎng)”代建。

??有些企業(yè)為了增加利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，早早布局，有些企業(yè)則是“夾縫求生”快速入局。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2024年前三季度代建新增規(guī)模TOP20企業(yè)新增簽約建面12040萬(wàn)平方米，較二季度末增長(zhǎng)40%。三季度末新增規(guī)模TOP3的房企新增建面已經(jīng)占TOP20房企新增總建面的38.9%，行業(yè)新增規(guī)模的集中度持續(xù)高位。

??代建賽道競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)白熱化了。

??自2019年以來(lái)，隨著地產(chǎn)銷(xiāo)售的下滑、企業(yè)投資能力“喪失”，讓原本利潤(rùn)微薄的代建成為了諸多房企眼中“香餑餑”，競(jìng)相入局，代建行業(yè)也迎來(lái)一波快速擴(kuò)展期。

??從規(guī)模上看，2023年代建企業(yè)新拓面積已經(jīng)接近2億平方米，綜合能力TOP30代建企業(yè)新增簽約面積（2023年）1.82億平方米，按可比口徑同比增長(zhǎng)了25.5%。

??從企業(yè)數(shù)量上看，截止到2024年9月，已經(jīng)有超過(guò)100家房企入局代建或承接代建業(yè)務(wù)。其中，銷(xiāo)售50強(qiáng)房企（2024年上半年全口徑金額排名 下同）布局代建企業(yè)數(shù)量達(dá)到46家，僅少數(shù)港資、民企未有代建業(yè)務(wù)，如大華集團(tuán)、香港置地等。近期正在重組的美的置業(yè)則表示重組后代建業(yè)務(wù)將是非常重要的組成部分，希望在未來(lái)2-3年內(nèi)，第三方代建業(yè)務(wù)占整體開(kāi)發(fā)代建業(yè)務(wù)的比例逐漸超過(guò)20%。銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)代建業(yè)務(wù)覆蓋率則超過(guò)80%，包含諸多出險(xiǎn)企業(yè)。

??由此可見(jiàn)，當(dāng)前市場(chǎng)上有意愿、有能力的企業(yè)幾乎全部“下場(chǎng)”做代建，競(jìng)爭(zhēng)程度進(jìn)一步加劇。有些企業(yè)為了增加利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，早早布局，有些企業(yè)則是“夾縫求生”快速入局。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2024年前三季度代建新增規(guī)模TOP20企業(yè)新增簽約建面12040萬(wàn)平方米，較二季度末增長(zhǎng)40%。與過(guò)去兩年相比，占同樣本企業(yè)2023年全年新增建面的66%，由此可見(jiàn)規(guī)模增速有所放緩，但仍顯著高于2022年（占同樣本企業(yè)2022年全年新增建面的97.7%）。

??按上半年新增建面分布來(lái)看，TOP20房企中已有9家新增建面超過(guò)500萬(wàn)平方米，與二季度末相比增加5家。

??具體到企業(yè)來(lái)看，綠城管理新增規(guī)模依然斷層第一，2024年前三季度新增2720萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.8%，較上半年末增加974萬(wàn)平方米，也是唯一年內(nèi)新增規(guī)模超過(guò)千萬(wàn)平方米的企業(yè)；旭輝建管、藍(lán)城集團(tuán)分別以952萬(wàn)平方米、938萬(wàn)平方米分列第二、三位。

??行業(yè)新增規(guī)模的集中度持續(xù)高位。三季度末新增規(guī)模TOP3的房企新增建面已經(jīng)占TOP20房企新增總建面的38.9%，新增規(guī)模TOP5企業(yè)新增建面占比達(dá)50.9%。

??“新”入局企業(yè)仍在積極擴(kuò)張。除綠城管理以外，第三季度的增量較大的企業(yè)還有旭輝建管、潤(rùn)地管理和招商建管，本季度新增規(guī)模都在200萬(wàn)平方米以上。

??相較于民企而言，央國(guó)企憑借“出身”優(yōu)勢(shì)以政府代建為基本盤(pán)，逐漸走向多元化代建模式，并且憑借其主業(yè)資源優(yōu)勢(shì)在細(xì)分領(lǐng)域成為領(lǐng)跑者。央國(guó)企中華潤(rùn)、招商、建發(fā)代建規(guī)模上持續(xù)領(lǐng)先，代建業(yè)務(wù)多以政府代建+商業(yè)代建為主，并在細(xì)分領(lǐng)域持續(xù)探索。

??與國(guó)企相比，大多數(shù)民企在市場(chǎng)向上的過(guò)程中，并不會(huì)將代建業(yè)務(wù)作為收入主要貢獻(xiàn)點(diǎn)。數(shù)次市場(chǎng)波動(dòng)中，濱江、朗詩(shī)、建業(yè)、碧桂園等逐步將代建作為增長(zhǎng)的第二曲線，但整體業(yè)務(wù)占比不高。2020年以后這些企業(yè)開(kāi)始加速發(fā)展，而旭輝、中梁等也開(kāi)始入局。從入局企業(yè)的代建特色上看，民企可操作范疇更高、自由度更高，雖然政府代建等高門(mén)檻模式突破的機(jī)會(huì)較小，但在商業(yè)代建以及定制化代建等方面創(chuàng)新較多。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2024年前三季度TOP20企業(yè)新增代建的委托方格局總體保持穩(wěn)定。前三季度委托方占比最高的類(lèi)型仍是私營(yíng)企業(yè)，占比達(dá)到37%，與上半年相比下降2個(gè)百分點(diǎn)；其次是政府機(jī)關(guān)和國(guó)企及城投委托，分別占比達(dá)29.15%和28.17%。

??從項(xiàng)目類(lèi)型來(lái)看，商品住宅項(xiàng)目仍是代建的主要業(yè)務(wù)類(lèi)型，占比達(dá)到56%，其次公建配套類(lèi)項(xiàng)目占比達(dá)到22%，商辦、產(chǎn)業(yè)園等其他類(lèi)項(xiàng)目占比13%，保障房?jī)H占8%。

??綜合而言，雖然布局代建企業(yè)數(shù)量突破新高，但從規(guī)模和擴(kuò)張意愿上看，僅有四成企業(yè)代建業(yè)務(wù)形成了一定的規(guī)模和利潤(rùn)貢獻(xiàn)。

??大浪淘沙之下，諸多代建業(yè)務(wù)涉及較早但后續(xù)尚未發(fā)展的企業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)“掉隊(duì)”的現(xiàn)象，而新進(jìn)的企業(yè)雖在瘋狂擴(kuò)張，但目前份額并不高、競(jìng)爭(zhēng)也在加劇。

??從目前已入局的有一定規(guī)模的代建企業(yè)來(lái)看，央國(guó)企圍繞政府代建的護(hù)城河慢慢轉(zhuǎn)向市場(chǎng)化代建，并在主業(yè)優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上再細(xì)分領(lǐng)域積累經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢(shì)。民企發(fā)展受限相對(duì)較少，商業(yè)代建實(shí)際操作也相對(duì)靈活，入局基本以大本營(yíng)和房地產(chǎn)發(fā)展積累下來(lái)的資源整合為主。

??在代建行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇的背景下，企業(yè)還是應(yīng)該不斷創(chuàng)新和提升技術(shù)水平，以應(yīng)對(duì)日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。