[克而瑞]資本月報 | 六部委聯(lián)合發(fā)聲支持房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展，萬物云申請上市

??本月關注

??政府表態(tài)促進房地產(chǎn)健康發(fā)展，相關融資環(huán)境將繼續(xù)優(yōu)化

??本月4日，央行在2022年金融市場工作電視會議上提出，要堅持“房住不炒”的定位，穩(wěn)妥實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。16日國務院金融委在會議上表示，對于房地產(chǎn)市場要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。同日央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、外匯局、財政部也都分別作出表態(tài)，重點圍繞著防范化解房地產(chǎn)市場風險，積極推動房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展等方面。整體看來，本月政府對房企融資在繼續(xù)落實“房住不炒”的原則的基礎上，重點表態(tài)要滿足房企合理的融資需求，促進行業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展，因此未來的相關金融政策可能得到一定的放松，房企的融資環(huán)境可能會繼續(xù)優(yōu)化。

??融資規(guī)模大幅回升，融資成本維持較低水平

??本月100家典型房企的融資總量為878.39億元，環(huán)比上升138.7%，同比下降29.1%。其中債券發(fā)行了315.4億元，環(huán)比上升44.5%，同比下降50.5%。本月房企融資成本4.35%，環(huán)比上升0.54pct，同比下降0.62pct。其中境內(nèi)融資成本3.30%，環(huán)比上升0.13pct，主要是因為本月有更多的企業(yè)進行了境內(nèi)發(fā)債，上實城市開發(fā)、首開股份、金融街、旭輝集團等加入了發(fā)債隊伍；境外融資成本8.72%，環(huán)比下降0.09pct。

??萬物云首次申請上市，金茂服務和力高健康生活完成IPO

??本月金茂和力高旗下的物業(yè)公司金茂服務和力高健康生活分別在10日和31日完成了IPO，期后萬科旗下的物業(yè)服務公司萬物云則在4月1日正式向港交所申請上市。因此截至2022年4月6日，在港交所提交過招股書但仍未上市的房企和房企旗下公司分別有13家和23家。不過整體看來，2022年房企在上市和分拆上市方面難度加大，房企的熱情也有所冷卻。

??企業(yè)發(fā)債

??01. 債券發(fā)行：境內(nèi)發(fā)債仍以國企央企為主，正榮、景瑞境外債展期成功

??2022年3月100家典型房企的融資總量為878.39億元，環(huán)比上升138.7%，同比下降29.1%。融資量環(huán)比有較大的增長，同比降幅收窄，主要在于年初政策暖風頻吹，3月六部委又就房地產(chǎn)問題進行發(fā)聲，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，促進企業(yè)融資恢復。從融資結構來看，境內(nèi)債權融資641.18億元，環(huán)比上升125.2%，同比下降15.0%；境外債權融資72.93億元，環(huán)比上升27.6%，同比下降65.7%；本月資產(chǎn)證券化融資164.28億元，環(huán)比上升526.8%，同比下降39.6%，大部分是國企央企，融資意愿有所上升。

??3月發(fā)債315.4億元，環(huán)比上升44.5%，同比下降50.5%。其中，境外發(fā)債72.9億元，環(huán)比上升195.1%，同比下降59.9%，本月景瑞控股完成了1.71億美元優(yōu)先票據(jù)的交換要約，以及正榮地產(chǎn)完成了7.29億美元和15.9億元人民幣優(yōu)先票據(jù)的交換要約發(fā)行。境內(nèi)發(fā)債242.5億元，環(huán)比上升25.3%，同比下降46.8%，其中，公司債發(fā)行45.9億元，環(huán)比上升6.74%，同比下降78.3%；中期票據(jù)發(fā)行117.6億元，環(huán)比下降11.8%，同比下降4.9%；融資券發(fā)行79.0億元，環(huán)比上升359.3%，同比下降34.2%。境內(nèi)發(fā)債主體仍以國企央企為主，民營房企中，萬科和旭輝分別發(fā)行了19.9億元的公司債和10億元的中期票據(jù)。

??2022年3月100家典型房企新增債券類融資成本4.35%，環(huán)比上升0.54pct，同比下降0.62pct。其中境內(nèi)融資成本3.30%，環(huán)比上升0.13pct，本月有更多的企業(yè)進行了境內(nèi)發(fā)債，上實城市開發(fā)、首開股份、金融街、旭輝集團等加入了發(fā)債隊伍；境外融資成本8.72%，環(huán)比下降0.09pct。2021年截至3月100家典型房企新增債券類融資成本4.50%，較2021年下降0.78個百分點，其中境外債券融資成本達7.54%，上升0.52個百分點，境內(nèi)債券融資成本3.23%，較2021年下降0.83個百分點。

??具體企業(yè)表現(xiàn)來看，3月發(fā)債量最高的企業(yè)是正榮地產(chǎn)，發(fā)債總量約61.89億元人民幣，完成了7.29億美元和15.9億元人民幣優(yōu)先票據(jù)的交換要約發(fā)行。本月發(fā)行債券的企業(yè)有14家，發(fā)債企業(yè)個數(shù)環(huán)比持平。從發(fā)債年限來看，最長的為5年，為華潤置地、萬科地產(chǎn)等發(fā)行的中票和公司債。從債券發(fā)行利率表現(xiàn)來看，華潤置地發(fā)行的中期票據(jù)利率3.100%，另有萬科、金融街、招商蛇口發(fā)行了利率不超過3.50%的債券。

??02. 債券期限：本月到期債券類640.7億元

??本月房企有41筆債券到期，金額共計640.7億元,環(huán)比上升70.3%，到期債券只數(shù)環(huán)比增加19只。值得注意的是，本月正榮地產(chǎn)就企業(yè)存續(xù)期境外債完成了部分債券的交換要約，相當于2022年3月到期的債券到期時間已經(jīng)成功延期，新票據(jù)期限為1年，景瑞也就其1.71億美元的境外債完成展期。藍光發(fā)展的11億元公司債未能償還，形成實際違約。

??提前關注到2022年4月將有32筆債券到期，合計510.10億元，環(huán)比下降20.4%，償債壓力有所下降。單筆金額最高為中國恒大 2019年發(fā)行的12.5億美元境外優(yōu)先票據(jù)。

??在債務違約方面，本月7日、21日和27日禹洲集團、祥生控股和上置集團分別發(fā)布公告稱旗下債券未能按期支付利息，構成了實質(zhì)性違約，單月曝出債務違約的房企數(shù)量是2021年以來之最，未來仍有可能有更多房企曝出債務違約事件。

??上市和股票

??01. 擬上市房企：萬物云首次申請上市，嘉創(chuàng)房地產(chǎn)遞交招股書

??本月廣東房企嘉創(chuàng)房地產(chǎn)首次向港交所遞交招股說明書，新星宇控股則在3月17日再次更新了招股書，因此截至2022年3月底，在港交所在遞交過招股書但仍未成功上市的房企為13家，其中有8家房企在招股書過期后都沒有更新招股書，未來是否會繼續(xù)上市進程還有待觀察。

??在房企分拆旗下公司上市方面，期后萬科旗下的物業(yè)服務公司萬物云在4月1日正式向港交所申請上市，此外融匯悅生活和蘇新美好服務分別在3月21日和4月4日更新了招股書，因此截至2022年4月6日，在港交所遞交過招股書而仍未上市的房企旗下公司共有23家，其中有多家企業(yè)的招股書都已過期，未來是否還會堅持上市有待觀察。

??02. IPO和增發(fā)：金茂服務和力高健康生活完成上市

??本月沒有房企完成上市，而在房企旗下公司方面，金茂和力高旗下的物業(yè)公司金茂服務和力高健康生活分別在10日和31日完成了上市。金茂服務的IPO發(fā)售價為8.14港元/股，所得IPO凈額約為7.6億港元；力高健康生活的IPO發(fā)售價為4.1港元/股，所得IPO凈額約為1.56億港元，因此截至2月底新上市的房企旗下公司增至2家。不過由于近期遞交上市申請的房企及房企旗下公司數(shù)量明顯減少，港交所對于已交表的企業(yè)的審核也較為嚴格，規(guī)模較小的房企和房企旗下公司的上市將會越發(fā)艱難。

??03. 股權變動：碧桂園服務完成收購中梁物業(yè)，正榮以物業(yè)股權清償貸款

??本月有多家大型房企出現(xiàn)了股權變動，包括旭輝大股東在25日之后對公司股份的連續(xù)增持，陽光城股東泰康人壽繼續(xù)減持計劃，以及摩根大通對萬科的增持等。除此之外比較值得注意的是物管企業(yè)股權的變動：碧桂園服務完成了對中梁旗下物業(yè)公司中梁百悅智佳93.76%股權的收購，總代價不超過31.29億元；正榮服務大股東為了清償貸款將公司24.40%的股權轉(zhuǎn)讓給華博貿(mào)易。整體看來，本月由于部分房企流動性問題的影響，物管行業(yè)出現(xiàn)了一定的收并購機會，因此碧桂園服務這樣的龍頭物企仍在繼續(xù)出手進行收并購，同時部分房企也有以旗下物業(yè)股權清償負債的舉動。

??04. 股價變動：A股近80%地產(chǎn)股整月上漲，H股地產(chǎn)股表現(xiàn)較為一般

??本月A股的地產(chǎn)相關股表現(xiàn)十分火熱，而H股的地產(chǎn)股表現(xiàn)較為一般。A股地產(chǎn)股整月上漲的股票占比為79%，而H股整月上漲的股票占比則僅為35%，同時大多數(shù)股票整月漲幅基本都低于10%。在H股方面，本月美的置業(yè)的月漲幅達到了37.59%，是H股漲幅最大的地產(chǎn)相關股。美的置業(yè)在月中收購了金科三個項目的股權，已經(jīng)是繼花樣年、雅居樂、正榮之后第四筆和其他房企的收購案，體現(xiàn)了企業(yè)較強的資金力和擴張力。再加上美的置業(yè)年報披露后其表現(xiàn)較為出色，因此企業(yè)的股價自月中開始進入了上升通道。

??在A股房企方面，本月信達地產(chǎn)的漲幅較大，企業(yè)股價從17日開始穩(wěn)定上漲，其間出現(xiàn)了5個漲停板，股價大幅拉升，最終整月漲幅達到了96.41%，使其成為A股漲幅最大的房企。整體看來，本月A股的地產(chǎn)股股價都有大幅上漲，主要是因為各地調(diào)控政策有所放緩，房企的融資和銷售環(huán)境都有所優(yōu)化，由此使得地產(chǎn)板塊整體受到了投資者的追捧。