[仲量聯(lián)行]北京辦公樓市場(chǎng)租金實(shí)現(xiàn)三年來首漲

仲量聯(lián)行2022年第一季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧

??2022年4月7日，北京——“2022年開局，北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了顯著復(fù)蘇，去年旺盛的租賃需求得以延續(xù)，市場(chǎng)信心提升的同時(shí)也展示了北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的韌性發(fā)展?！敝倭柯?lián)行中國(guó)區(qū)首席戰(zhàn)略官兼華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示。在整體復(fù)蘇的趨勢(shì)下，辦公樓租賃市場(chǎng)迎來全市平均租金的三年首漲，同時(shí)租戶需求仍保持活躍。在投資市場(chǎng)，優(yōu)質(zhì)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，物流地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓及另類資產(chǎn)為投資重點(diǎn)。零售地產(chǎn)市場(chǎng)租金維穩(wěn)，一季度東安市場(chǎng)完成改造以“買手店”百貨形式重新入市。工業(yè)物流地產(chǎn)市場(chǎng)租金保持穩(wěn)步上漲，冷庫需求仍然強(qiáng)勁。豪華公寓市場(chǎng)供需兩旺，成交量達(dá)到自2013年以來單季度最高水平。

??甲級(jí)辦公樓

??2022年一季度辦公樓租賃市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，租金實(shí)現(xiàn)三年以來首次上漲。一季度北京辦公樓租賃市場(chǎng)需求持續(xù)走強(qiáng)，總凈吸納量已接近157,000平方米——超過2020年全年凈吸納量的兩倍。8,000平方米以上的租賃需求對(duì)市場(chǎng)成交的貢獻(xiàn)尤其顯著，占總租賃成交面積的55%。一季度，金融企業(yè)擴(kuò)張性需求激發(fā)了租賃市場(chǎng)活力，某知名內(nèi)資金融企業(yè)在麗澤區(qū)域持續(xù)擴(kuò)張，新簽超3萬平方米面積。同時(shí)，來自TMT和大健康行業(yè)的需求也在推動(dòng)一季度租賃市場(chǎng)上行。

??全市整體空置率連續(xù)下降，收至10.2%，創(chuàng)過去10個(gè)季度以來最低水平。麗澤子市場(chǎng)空置率下降7.5個(gè)百分點(diǎn)，為一季度空置率環(huán)比下降幅度最大的子市場(chǎng)。同時(shí)，租金開啟全面復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。整體市場(chǎng)租金于一季度達(dá)到拐點(diǎn)，由負(fù)轉(zhuǎn)正，環(huán)比上漲1.2%。九個(gè)子市場(chǎng)租金均保持平穩(wěn)或?qū)崿F(xiàn)正增長(zhǎng)，其中麗澤的租金環(huán)比增幅（7.5%）最大?！按送猓A(yù)計(jì)2022年甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)將持續(xù)發(fā)力實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步復(fù)蘇，租戶方有利的市場(chǎng)窗口已于去年關(guān)閉，目前轉(zhuǎn)為均衡市場(chǎng)。”仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張斯亮表示：“預(yù)計(jì)2022年全年租金漲幅達(dá)6.7%。市場(chǎng)將持續(xù)活躍，但隨著整體租金的回升，需求勢(shì)頭可能于年中暫時(shí)放緩?！?/p>

??投資

??多元化物業(yè)類型受到高度關(guān)注，在全國(guó)范圍內(nèi)物流地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓及另類資產(chǎn)成為投資重點(diǎn)。仲量聯(lián)行《2022投資者意向調(diào)查》報(bào)告最新發(fā)布的數(shù)據(jù)和分析顯示，90%的受訪者計(jì)劃加大對(duì)物流地產(chǎn)的投資，而70%的投資者表示將加大對(duì)長(zhǎng)租公寓的投資。在北京投資市場(chǎng)中，長(zhǎng)租公寓持續(xù)受到關(guān)注。一季度，中駿集團(tuán)旗下方隅聯(lián)合KKR以18.7億的價(jià)格對(duì)大興方隅公寓項(xiàng)目的收購(gòu)也已正式完成。

??辦公租賃市場(chǎng)表現(xiàn)企穩(wěn)回升，辦公樓仍為投資者關(guān)注核心。一季度，翰同資本完成對(duì)位于奧林匹克區(qū)域的北苑路158號(hào)（原家和超市）的收購(gòu)。據(jù)悉，翰同資本計(jì)劃將其改造，作為辦公用途。北京優(yōu)質(zhì)物業(yè)投資機(jī)會(huì)稀缺，但投資人仍持續(xù)尋求北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的投資機(jī)會(huì)。仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)投資及資本市場(chǎng)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)主管兼華北區(qū)負(fù)責(zé)人徐茜茜表示：“目前優(yōu)質(zhì)物業(yè)的投資競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇，物流地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓及另類資產(chǎn)是目前市場(chǎng)的投資重點(diǎn)。生命科學(xué)及智能制造等產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，也推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)類型持續(xù)受到關(guān)注?！?/p>

??優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)

??微醺類餐飲品牌在資本推動(dòng)下活躍擴(kuò)張，推動(dòng)了大面積餐飲鋪位租賃需求。其中熱門品牌Commune于一月份完成數(shù)億元融資，一季度于太古里南區(qū)開設(shè)北京第三家門店，并計(jì)劃2022年在全國(guó)開設(shè)120-130家新店。業(yè)主對(duì)于引入微醺類餐飲品牌興趣濃厚，此類餐飲品牌注重夜生活類消費(fèi)，可延長(zhǎng)購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)時(shí)間，同時(shí)為購(gòu)物中心帶來更具消費(fèi)力的客群，有效提升項(xiàng)目整體銷售額。另外，國(guó)產(chǎn)黃金品牌迎來強(qiáng)勁的營(yíng)收增長(zhǎng)，貢獻(xiàn)了一季度超8%的新開業(yè)門店比例，其中周大福、老廟黃金在一季度開設(shè)多家門店。國(guó)產(chǎn)黃金珠寶品牌承租能力較高，多位于購(gòu)物中心首層，可提升購(gòu)物中心首層整體定位及形象。

??市區(qū)市場(chǎng)租金水平維持平穩(wěn)，整體租金上行仍存在一定壓力，多數(shù)項(xiàng)目表現(xiàn)尚未達(dá)到業(yè)主預(yù)期。受項(xiàng)目整體銷售額和需求增長(zhǎng)不及預(yù)期的影響，很多區(qū)域級(jí)的購(gòu)物中心也難以實(shí)現(xiàn)租金上漲。一季度租金保持平穩(wěn)，環(huán)比小幅上漲0.3%。核心市場(chǎng)租金持續(xù)領(lǐng)漲，多個(gè)高端及奢侈品項(xiàng)目表現(xiàn)優(yōu)異，業(yè)主繼續(xù)上調(diào)租金，核心市場(chǎng)租金環(huán)比上漲0.6%。然而，郊區(qū)市場(chǎng)受疫情反復(fù)的影響，部分租戶在持續(xù)累計(jì)的經(jīng)營(yíng)壓力下閉店退租，多數(shù)出現(xiàn)在餐飲及兒童業(yè)態(tài)。郊區(qū)市場(chǎng)空置率小幅升至6.5%，郊區(qū)租金環(huán)比下降0.4%。

??2022年第一季度，東安市場(chǎng)煥新升級(jí)，以“買手店”百貨的形式重新開業(yè)。重新開業(yè)的東安市場(chǎng)包括10個(gè)小眾設(shè)計(jì)師品牌集合區(qū)域和39個(gè)高端時(shí)尚品牌專柜，引入近600個(gè)國(guó)內(nèi)外時(shí)尚品牌?！吧?jí)后的東安市場(chǎng)，其目標(biāo)客群更傾向于本地消費(fèi)者，而不是此前游客為主的消費(fèi)客群，同時(shí)隨著八號(hào)線的開通運(yùn)營(yíng)，王府井商圈也將迎來更多本地客流?！敝倭柯?lián)行華北區(qū)研究部董事紀(jì)明表示：“改造后的東安市場(chǎng)有效的提升了王府井商圈的整體形象和商業(yè)氛圍，‘買手店’百貨的模式豐富了王府井商圈的商業(yè)形態(tài)，其年輕潮流的定位也將進(jìn)一步提升商圈消費(fèi)活力?！?/p>

??工業(yè)物流地產(chǎn)

??冷鏈物流重磅利好政策持續(xù)出臺(tái)，電商及醫(yī)藥行業(yè)的冷庫需求持續(xù)走高。為吸納市場(chǎng)需求，全市冷庫改造體量持續(xù)累計(jì)增加，提出自建冷庫或升級(jí)倉儲(chǔ)基建的高附加值租戶主導(dǎo)全市租賃成交。同時(shí)，春節(jié)期間生產(chǎn)性與線上銷售需求暫緩，企業(yè)補(bǔ)庫存需求下降，短租需求呈現(xiàn)萎縮。即便如此，得益于穩(wěn)定的長(zhǎng)租需求，一季度空置率仍繼續(xù)下降至4.3%，物流領(lǐng)軍企業(yè)對(duì)此類需求增長(zhǎng)的推動(dòng)最為顯著。北京市工業(yè)地產(chǎn)租金環(huán)比微幅上漲0.7%，增速保持穩(wěn)健。大部分項(xiàng)目租金保持平穩(wěn)趨勢(shì)，受租金粘性影響，未在2021年末漲租的業(yè)主在一季度微幅上調(diào)租金。同時(shí)，僅剩邊緣面積可租的項(xiàng)目面價(jià)提升較快，且出租意愿較低。“已延期入市的項(xiàng)目帶動(dòng)市場(chǎng)有限的可租賃面積實(shí)現(xiàn)租金上漲?！敝倭柯?lián)行華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽表示：“預(yù)計(jì)今年入市的新項(xiàng)目將不會(huì)對(duì)北京‘求大于供’的市場(chǎng)造成太大空置壓力，主要因?yàn)槿袕?qiáng)勁的需求支撐，并且政策限制加大了部分在建項(xiàng)目再次延期的可能性。因此我們預(yù)測(cè)，全年空置率將保持在6%以下的健康水準(zhǔn)。”

??高端住宅

??政策邊際寬松提振市場(chǎng)信心，一季度北京高端住宅市場(chǎng)供需得到合理釋放。作為傳統(tǒng)淡季，北京高端住宅市場(chǎng)成交量在一季度環(huán)比下降45%，但仍有848套成交，同比增長(zhǎng)80%，為2013年以來同比增幅最高水平。同時(shí)，購(gòu)房需求積極釋放以及流動(dòng)性合理充裕的形勢(shì)下，開發(fā)商趁勢(shì)密集推盤，加之政府對(duì)商品房預(yù)售許可的加速審理，市場(chǎng)供應(yīng)周期進(jìn)一步加快。一季度北京豪華公寓新增供給總計(jì)2667套，達(dá)到單季度歷史最高水平。

??高端住宅市場(chǎng)新房?jī)r(jià)格以及租金總體處于平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。一季度高端住宅新房?jī)r(jià)格環(huán)比微降0.4%，同比上升0.4%。受假期以及疫情反復(fù)的影響，租賃市場(chǎng)活躍度較低，租金保持穩(wěn)定?！坝捎谪泿耪叱掷m(xù)釋放利好信號(hào)，預(yù)計(jì)未來高端住宅市場(chǎng)需求將保持強(qiáng)勁?！泵钻柋硎荆骸巴恋毓?yīng)稀缺以及政府對(duì)溢價(jià)率的嚴(yán)格管控，未來高端住宅供應(yīng)將持續(xù)緊缺。2021年第二、三次集中供地成交量的下降或?qū)p緩今年下半年的新增供應(yīng)速度?！?/p>