[世邦魏理仕]寫字樓市場金融行業(yè)成新租需求榜首

??2022年4月6日，北京 – CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2022年第一季度北京房地產(chǎn)市場回顧》。

??l  寫字樓市場：寫字樓市場金融行業(yè)再回新租需求榜首

??l  零售市場：東安市場改造成為時尚新地標(biāo)，首店首發(fā)政策利好品牌拓展

??l  倉儲物流市場：首都機(jī)場因區(qū)域優(yōu)勢租金居子市場之首，后三季度北京市場新增供應(yīng)29萬平方米

??l  商務(wù)園市場：互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)整合面積影響整體市場活躍度，生物醫(yī)藥類企業(yè)在大興子市場積極布局

??l  投資市場：北京今年或為境內(nèi)外投資者青睞，投資者繼續(xù)加碼生命科學(xué)地產(chǎn)、冷鏈物流等新經(jīng)濟(jì)

??一、優(yōu)質(zhì)寫字樓市場

??——寫字樓市場金融行業(yè)成新租需求榜首

??2022年第一季度，北京寫字樓新增供應(yīng)量環(huán)比回落，三個新交付項目體量總計15.1萬平方米，分別位于燕莎區(qū)域以及首見優(yōu)質(zhì)辦公入市的新興商務(wù)區(qū)金盞。

??受春節(jié)、冬奧和疫情等影響，新租交易環(huán)比和同比均有下降，其中金融街、中關(guān)村、奧體和望京等子市場在國有企業(yè)、頭部科技企業(yè)整合影響下，租賃需求均有縮減。全市凈吸納量環(huán)比下降66%至9.4萬平方米，其中麗澤和CBD分列前兩位，是主要貢獻(xiàn)區(qū)域。全市空置率環(huán)比升高0.2個百分點至17.3%，季內(nèi)新入市項目去化速度較慢，而現(xiàn)有項目空置率漲跌互現(xiàn)，其中下降的數(shù)量占36%，上升的數(shù)量占32%，市場競爭仍然激烈。

??金融再回新租需求行業(yè)榜首（占比32%），其中證券、基金以及金融科技擴(kuò)租需求強(qiáng)勁。TMT的新租需求則集中在軟件開發(fā)、互聯(lián)網(wǎng)+消費服務(wù)及人工智能等領(lǐng)域。隨著租戶和對共享辦公的使用和業(yè)主接受度的提升，第三方辦公繼續(xù)增設(shè)新點，新租占比超過專業(yè)服務(wù)業(yè)位列第三。此外，消費品制造和醫(yī)藥及生命科學(xué)需求穩(wěn)步增長。中等面積的新租需求漸成主流，季內(nèi)1000-5000平方米的新租交易面積占比達(dá)51%，較去年全年的42%有明顯提升。

??全市租金報價每月每平方米389.0元，剔除新項目影響環(huán)比持平。從成交看，CBD和麗澤區(qū)域需求持續(xù)放量下，業(yè)主議價能力小幅回升；金融街、東二環(huán)、燕莎等空置率抬升的子市場則面臨一定的下行壓力。

??世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù) | 辦公樓 | 租戶部負(fù)責(zé)人張冀蘇指出：“預(yù)計今年還有近74萬平方米的新增供應(yīng)投放市場，其中通州體量占41%居首。全年新興商務(wù)區(qū)占總?cè)行略龉?yīng)的53%，為租戶提供高性價比的外延選擇。部分核心拓展區(qū)有大體量新增供應(yīng)入市，租戶或有一定議價空間。而核心商務(wù)區(qū)則無新增供應(yīng)，選址機(jī)會將聚焦存量市場。在當(dāng)前的行業(yè)波動和不確定環(huán)境下，業(yè)主需要關(guān)注高速成長的“腰部”企業(yè)和金融科技、生物醫(yī)藥、新能源、人工智能等新興行業(yè)，挖掘新經(jīng)濟(jì)、新賽道下的多元化市場需求?！?/p>

??二、優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場

??——東安市場改造成為時尚新地標(biāo)首店首發(fā)政策利好品牌拓展

??2022年第一季度北京零售物業(yè)市場未錄得新項目開業(yè)，位于王府井商圈的東安市場歷經(jīng)一年閉店改造重新開業(yè)。項目從原來的傳統(tǒng)百貨轉(zhuǎn)型成為潮奢品牌買手店制百貨，通過引入國際一線潮奢、設(shè)計師品牌以及打造沉浸式消費場景，為商圈注入活力，成為時尚新標(biāo)地，實現(xiàn)消費結(jié)構(gòu)的升級和轉(zhuǎn)型。

??部分銷量好的奢侈品牌積極進(jìn)行店鋪翻新、擴(kuò)張或位置調(diào)整。個別核心商圈項目繼續(xù)引入奢侈品牌和高端餐飲，進(jìn)一步完善項目高端定位。以seesaw、Manner、樂樂茶為首的連鎖咖啡茶飲品牌，以及劇本殺、脫口秀等體驗類或者沉浸式業(yè)態(tài)在區(qū)域型購物中心活躍布局，帶動購物中心人流以及消費活力。同時，為去化難以直接填滿的大面積鋪位，越來越多業(yè)主將其切割租賃給以小滿手工粉、遇見小面、牛湯哥為代表的連鎖小面積快餐品牌，豐富餐飲選擇。美容美甲、KTV等生活類業(yè)態(tài)在非集中區(qū)域的社區(qū)型購物中心亦有表現(xiàn)。首店方面，費大廚辣椒炒肉、東發(fā)道茶冰室、迷你椰等餐飲首店分別進(jìn)駐朝陽大悅城、西單大悅城和崇文門國瑞城，李寧旗下電競潮流運動品牌LNG在薈聚西紅門購物中心開出首店。

??核心商圈運營成熟的項目租金穩(wěn)健，業(yè)主通過引進(jìn)更優(yōu)質(zhì)零售品牌實現(xiàn)業(yè)態(tài)和品牌結(jié)構(gòu)升級，租金小幅上調(diào)，推動全市購物中心首層平均租金同樣本比環(huán)比上升0.4%至每天每平方米35.9元。由于零售業(yè)態(tài)擴(kuò)張需求仍顯偏弱，購物中心業(yè)主品牌甄選和租金策略均保持謹(jǐn)慎，整體尤其是非核心市場租金水平仍未恢復(fù)到疫情以前水平。

??世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)部京西辦公室負(fù)責(zé)人宋海燕表示：“近期北京市政府發(fā)布《促進(jìn)首店首發(fā)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展若干措施》和《2022年鼓勵首店首發(fā)項目征集指南》，細(xì)化和落實首店政策，有助核心商圈存量商業(yè)的品牌結(jié)構(gòu)升級調(diào)整，目前可見潮流買手集合店在積極為拓店選址。2022年全年預(yù)計北京零售物業(yè)市場將迎來66萬平方米的新增供應(yīng)，且新項目均來自非核心商圈，其中有五個位于麗澤、通州、亦莊和石景山等新興商務(wù)和產(chǎn)業(yè)集中區(qū)內(nèi)部或周邊，有利于推動區(qū)域發(fā)展成熟?！?/p>

??三、倉儲物流市場

??——首都機(jī)場因區(qū)域優(yōu)勢租金居子市場之首后三季度北京市場新增供應(yīng)29萬平方米

??2022年第一季度無新增項目交付。在建倉儲物業(yè)在北京冬奧及兩會期間皆有一定程度的停工。新租需求持續(xù)回升，其中第三方物流占總租賃成交面積的78%，消費品制造業(yè)亦有表現(xiàn)，成交活躍區(qū)域以首都機(jī)場及大興京南為主。由于可租面積緊俏，本季租賃大多以5,000平方米左右的基本單元面積成交。凈吸納量環(huán)比上升58%至6,800平方米，空置率環(huán)比下降0.3個百分點至3.0%。

??平均租金同樣本比環(huán)比增長0.9%至每月每平方米54.3元。經(jīng)開區(qū)和馬駒橋因離市中心最近而成為城市配送需求首選，租金增長最快。而首都機(jī)場區(qū)域則憑借其對航空運輸和醫(yī)藥配送類租戶的吸引力，租金穩(wěn)步上漲并仍居各子市場之首。

??本季度廊坊新增供應(yīng)合計25.8萬平方米，而天津則在近六個季度首次無新增供應(yīng)入市。廊坊目前以第三方物流的分撥中心或中轉(zhuǎn)倉需求為主，具有近京區(qū)位優(yōu)勢的廊坊經(jīng)開區(qū)去化最為明顯。由于新增供應(yīng)不斷，疊加疫情影響車輛往來受限，整體空置率持續(xù)快速上行，租金同樣本比環(huán)比下降1.8%。天津本季錄得新租的79%亦來自于第三方物流，主要活躍區(qū)域為西青、津南和濱海新區(qū)，同時錄得電商行業(yè)大面積短租退倉，兩相抵消之下，凈吸納錄得1.5萬平方米，空置率環(huán)比小幅下降至16.7%，平均租金環(huán)比持平。

??世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù) | 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人李虹指出：“今年后三個季度，北京將迎來近29萬平方米的新增供應(yīng)，有望推動更多租賃需求落地，同時對北京外溢需求造成一定截留。政府在《北京市2022年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃》中宣布將推出30萬平方米倉儲用地，釋放供地持續(xù)放寬信號，其中一半將坐落于大興臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)，其余面積分別位于房山區(qū)、亦莊新城及平谷區(qū)。租戶和開發(fā)商可選度增加，短期內(nèi)倉儲物流布局將以京內(nèi)為重點。同期廊坊和天津還將分別迎來75萬和61萬平方米的倉儲物流設(shè)施入市，兩地將在區(qū)域配送中心、制造業(yè)及本地城市配送等需求點繼續(xù)發(fā)力。”

??四、優(yōu)質(zhì)商務(wù)園物業(yè)市場

??——互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)整合面積影響整體市場活躍度生物醫(yī)藥類企業(yè)在大興子市場積極布局

??2022年第一季度，北京商務(wù)園區(qū)市場兩個項目共計建筑面積14.8萬平方米交付使用。新項目來自東升和亦莊子市場，分別定位智能制造和生命科學(xué)專項園區(qū)，目前均未錄得新租戶入駐，但為區(qū)域帶來了更多優(yōu)質(zhì)的可選空間。

??在疫情反復(fù)和互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)調(diào)整方針整合面積的大環(huán)境下，季內(nèi)整體市場活躍度有所放緩，凈吸納量環(huán)比下降55%至3.1萬平米，同比也有明顯下跌。盡管TMT企業(yè)在泛中關(guān)村集群仍然活躍，但由于互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)騰退的大面積短期內(nèi)未被完全消化，中關(guān)村軟件園子市場錄得負(fù)的凈吸納量；而北清路子市場則憑借租金成本優(yōu)勢，空置率持續(xù)下行；上地、東升租賃活躍度保持平穩(wěn)。其他區(qū)域中，經(jīng)開區(qū)、電子城和大興相對活躍。來自其他區(qū)域TMT企業(yè)的外溢需求加速經(jīng)開區(qū)子市場類辦公物業(yè)去化，電子城也錄得來自TMT企業(yè)的小面積成交，而生物醫(yī)藥類企業(yè)在大興子市場積極布局。豐臺科技園由于個別項目出現(xiàn)租戶退租，凈吸納量錄得負(fù)值；貿(mào)易類租戶退租和倉儲物流類企業(yè)升級搬遷，使得順義子市場空置率小幅上揚(yáng)。

??全市商務(wù)園區(qū)平均租金報價同樣本比環(huán)比下降0.1%至每月每平方米162.4元。泛中關(guān)村集群整體租金同樣本比環(huán)比微漲0.1%，僅有北清路子市場小幅上漲，而上地、中關(guān)村軟件園和東升結(jié)束去年租金高速增長，環(huán)比持平。而經(jīng)開區(qū)、豐臺科技園子市場依舊面臨空置壓力，環(huán)比小幅下調(diào)租金。

??世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗表示：“2022年北京商務(wù)園區(qū)市場預(yù)計還將迎來109萬平方米的新增供應(yīng)，全年有望迎來歷史供應(yīng)高峰。本季度北京市政府出臺針對“專精特新”中小企業(yè)、外資研發(fā)中心等重點領(lǐng)域和豐臺、通州等重點區(qū)域的產(chǎn)業(yè)支持政策，更新和細(xì)化北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄，并在《北京市2022年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃》中宣布將推出120萬平方米研發(fā)用地和230萬平方米工業(yè)用地，這些政策的出臺將強(qiáng)化北京及重點區(qū)域在數(shù)字經(jīng)濟(jì)和高精尖產(chǎn)業(yè)的競爭力?！?/p>

??五、物業(yè)投資市場

??——北京今年或為境內(nèi)外投資者青睞投資者繼續(xù)加碼生命科學(xué)地產(chǎn)、冷鏈物流等新經(jīng)濟(jì)

??2022年第一季度，北京物業(yè)投資市場僅達(dá)成兩筆大宗交易，交易總額為17.7億元。這是2016年以來北京首次出現(xiàn)單季大宗交易額低于20億元。市場環(huán)境的諸多不確定性和買家的觀望情緒造成交易達(dá)成量短期內(nèi)停滯。企業(yè)購置辦公自用依然活躍，某自用買家購置豐臺金茂廣場一棟寫字樓。核心區(qū)域的更新改造方興未艾，翰同資本收購?qiáng)W體區(qū)域一座小型零售單體，后期將改造為辦公。

??開發(fā)商更積極地將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，尤其是位于新興區(qū)域的新開發(fā)物業(yè)，投放到銷售市場，且交易條件更靈活，價格更有競爭力。多種物業(yè)類型選擇度增加，投資者和自用買家布局北京市場的機(jī)會窗口全面開啟，使得北京成為境內(nèi)外投資者今年最熱衷的目的地之一。世邦魏理仕年初發(fā)布的《2022年中國投資者意向調(diào)查》顯示，北京的投資意向在中國區(qū)受訪者的反饋中位居第二，同時也位列亞太區(qū)跨境投資目標(biāo)城市的第五位。投資者的策略選擇也更為靈活開放，核心（增益）型、增值型和機(jī)會型策略均有大量適配的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，投資者對新興區(qū)域也更為了解和接受。受REITs市場良好表現(xiàn)的推動，投資者繼續(xù)加碼生命科學(xué)地產(chǎn)、冷鏈物流等新經(jīng)濟(jì)、新基建類資產(chǎn)，也在長租公寓領(lǐng)域積極尋求突破。而另一方面，買家對賣家提供的價格折扣仍有進(jìn)一步要求，雙方價格預(yù)期差異是交易達(dá)成的最大障礙。

??世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗指出：“近期北京寫字樓、零售物業(yè)多個子市場租金出現(xiàn)拐點，加上北京商辦類資產(chǎn)本身具有稀缺性，當(dāng)前對投資者來說正處于落子北京的最佳時機(jī)。而國家今年財政政策積極和貨幣政策寬松的信號，意味著價格窗口有望在年內(nèi)收窄，買賣雙方的博弈更趨激烈。買家應(yīng)快速鎖定機(jī)會并完成交易，同時撬動買賣雙方的優(yōu)勢資源，使交易資產(chǎn)達(dá)到最佳的交付狀態(tài)，從而為其長期的保值增值奠定基礎(chǔ)?！?/p>