??導(dǎo)語(yǔ)

??總體來(lái)看，隨著政策利好的不斷落地，短期房地產(chǎn)市場(chǎng)信心有所恢復(fù)，銷售的回暖、預(yù)期的修復(fù)或?qū)?dòng)房企投資意愿的回升，并加大新開(kāi)工的速度。

??◎  作者 / 楊科偉、謝楊春、吳嘉茗

??9月15日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了8月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，從主要生產(chǎn)指標(biāo)表現(xiàn)來(lái)看，都印證了在穩(wěn)信心、穩(wěn)增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需之下經(jīng)濟(jì)正穩(wěn)步復(fù)蘇。

??房地產(chǎn)從8月份情況看，市場(chǎng)目前還處在調(diào)整階段，市場(chǎng)銷售和房地產(chǎn)投資仍在下降，但在一系列利好之下，單月銷售、投資、新開(kāi)工的等指標(biāo)同比降幅均有所收窄，指標(biāo)出現(xiàn)改善企穩(wěn)特征。

??01 經(jīng)濟(jì)延續(xù)恢復(fù)態(tài)勢(shì)
內(nèi)需尤其中長(zhǎng)期貸款乏力不足基礎(chǔ)仍需穩(wěn)固

??8月，在一系列擴(kuò)大內(nèi)需、提振信心、防范風(fēng)險(xiǎn)的政策舉措作用下，國(guó)民經(jīng)濟(jì)延續(xù)恢復(fù)態(tài)勢(shì)，發(fā)展質(zhì)量穩(wěn)步提高。

??其中工業(yè)和服務(wù)業(yè)生產(chǎn)加快，8月份規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)4.5%，增速比上月加快0.8個(gè)百分點(diǎn)，服務(wù)業(yè)生產(chǎn)指數(shù)同比增長(zhǎng)6.8%，增速比上月加快1.1個(gè)百分點(diǎn)；國(guó)內(nèi)需求繼續(xù)擴(kuò)大，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)4.6%，增速比上月加快2.1個(gè)百分點(diǎn)；就業(yè)物價(jià)形勢(shì)向好，8月CPI和PPI增速均觸底反彈，接觸了市場(chǎng)通縮擔(dān)憂，且出口好轉(zhuǎn)的特征也十分明顯，總體來(lái)看經(jīng)濟(jì)運(yùn)行向好的積極因素累積增多。

??此外，8月金融數(shù)據(jù)企穩(wěn)回升，經(jīng)濟(jì)基本面向好走勢(shì)相一致。

??8月M2同比增長(zhǎng)10.6%，延續(xù)高位平穩(wěn)下行走勢(shì)，M1M2剪刀差走闊趨勢(shì)緩解。社融數(shù)據(jù)同樣好于市場(chǎng)預(yù)期，8月份社會(huì)融資規(guī)模增量為3.12萬(wàn)億元，比上年同期多6316億元。信貸方面，投放內(nèi)生動(dòng)力強(qiáng)勁，8月人民幣貸款新增1.36萬(wàn)億，同比多增868億元，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)修復(fù)的有力支撐。且居民中長(zhǎng)期貸款環(huán)比改善，市場(chǎng)情緒的不斷修復(fù)。

??但值得注意的是，M2-社融增速差值降低0.2百分點(diǎn)至1.6%，商業(yè)銀行“資產(chǎn)荒”仍在延續(xù)，實(shí)體信貸有所好轉(zhuǎn)但結(jié)構(gòu)性仍然偏弱，而且在信貸投放中“企業(yè)強(qiáng)，居民弱”的格局依然延續(xù)，居民中長(zhǎng)期貸款雖有好轉(zhuǎn)，但總量依舊處在低位。

??02 8月商品房銷售面積、金額環(huán)比均增長(zhǎng)5%
同比降幅雙雙再收窄

??1-8月份商品房銷售面積73949萬(wàn)平方米、商品房銷售額78158億元，同比分別下降7.1%和3.2%，累計(jì)增速均連續(xù)四個(gè)月下滑，其中商品房銷售面積降幅較1-7月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷售金額較1-7月1.7個(gè)百分點(diǎn)。

??但整體來(lái)看，在政策頻發(fā)、預(yù)期向好之下，金額、面積有一定邊際改善，下半年以來(lái)降速逐步收窄。就單月表現(xiàn)來(lái)看，與近期政策出臺(tái)后市場(chǎng)反映相一致，呈現(xiàn)環(huán)比企穩(wěn)、同比降幅收窄的趨勢(shì)，市場(chǎng)在底部逐漸企穩(wěn)。

??其中，8月商品房銷售面積7386萬(wàn)平方米、商品房成交金額7708億元，環(huán)比皆上漲5%。由于8月并非銷售旺季，兩者絕對(duì)量依然保持在相對(duì)低位，單月銷售面積、銷售金額較2023年月均下降超過(guò)30%，銷售面積則回到今年4月份水平。

??單月同比出現(xiàn)企穩(wěn)信號(hào)，8月銷售面積、金額同比分別下降12.2%和16.4%，降幅較7月收窄3.4個(gè)百分點(diǎn)和2.9個(gè)百分點(diǎn)。

??市場(chǎng)底部震蕩企穩(wěn)與政策利好頻發(fā)和供應(yīng)增長(zhǎng)不無(wú)關(guān)系。一方面，根據(jù)CRIC全國(guó)百城數(shù)據(jù)，8月商品住宅供應(yīng)面積環(huán)比增長(zhǎng)10.6%，且供應(yīng)主力多位于城區(qū)和改善型產(chǎn)品，有效匹配當(dāng)前市場(chǎng)需求；另一方面，8月份政策利好不斷，尤其是下半月核心城市政策力度頗大帶動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期向上，來(lái)訪、來(lái)電量逐步恢復(fù)，高頻數(shù)據(jù)顯示8月最后三周成交環(huán)比持續(xù)上漲。

??綜合而言，當(dāng)前市場(chǎng)難言真正“反轉(zhuǎn)”，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇慢、收入預(yù)期不穩(wěn)定等決定了居民加杠桿意愿不高，這一點(diǎn)從居民中長(zhǎng)期貸款仍保持低位也可見(jiàn)一斑。但可以預(yù)計(jì)的是，新政利好、供應(yīng)增加以及已經(jīng)到來(lái)的金九銀十銷售旺季，我們認(rèn)為9月銷售大概率企穩(wěn)回升，不過(guò)也并非普漲行情，區(qū)域分化依舊顯著。

??03 新開(kāi)工8月同比降幅連續(xù)兩月收窄
竣工累計(jì)仍維持高增長(zhǎng)

??1-8月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積806415萬(wàn)平方米，同比下降7.1%。其中，住宅施工面積567792萬(wàn)平方米，下降7.3%。房屋新開(kāi)工面積63891萬(wàn)平方米，下降24.4%。其中，住宅新開(kāi)工面積46636萬(wàn)平方米，下降24.7%。房屋竣工面積43726萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)19.2%。其中，住宅竣工面積31775萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)19.5%。

??盡管早前出臺(tái)金融十六條紓困房企，但能夠順暢融資的依舊是頭部的企業(yè)，多數(shù)房企資金壓力、債務(wù)壓力仍存，無(wú)法發(fā)新還舊導(dǎo)致企業(yè)開(kāi)工意愿處在低點(diǎn)，保交樓為第一要?jiǎng)?wù)。此外，銷售的萎靡加劇了房企謹(jǐn)慎開(kāi)工的情緒，可以看到前8月房企到位資金同比下降12.9%，降幅較1-7月擴(kuò)大1.7個(gè)百分點(diǎn)。因此，今年以來(lái)“開(kāi)工弱、竣工強(qiáng)”的格局未有明顯改善。

??其中，竣工累計(jì)增速較1-7月回落1.3個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)8個(gè)月維持正增長(zhǎng)的同時(shí)，增幅維持在相對(duì)高位。

??8月竣工面積為5321萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)18%，絕對(duì)量較2023年月均值少15%。同比增幅則較7月大幅收窄23個(gè)百分點(diǎn)至10.6%，增幅僅高于2023年1-2月份。

??今年以來(lái)一直低迷的新開(kāi)工則出現(xiàn)企穩(wěn)的苗頭，新開(kāi)工累計(jì)增速較1-7月降幅收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)，但仍連續(xù)5個(gè)月跌幅在20%以上，整體仍在低位運(yùn)行。

??8月新開(kāi)工面積6922萬(wàn)平方米，同比下降23.6%，降幅較上個(gè)月收窄2.3個(gè)百分點(diǎn)，同比降幅兩個(gè)月收窄。環(huán)比來(lái)看，8月新開(kāi)工環(huán)比下跌2%，較7月份大幅收窄28個(gè)百分點(diǎn)。

??04

??8月開(kāi)發(fā)投資同比降幅收窄1.2百分點(diǎn)

??年內(nèi)有望震蕩筑底

??1-8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資76900億元，同比下降8.8%，降幅較1-7月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資58425億元，下降8%，降幅較1-7月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。今年以來(lái)開(kāi)發(fā)投資一路下滑的趨勢(shì)尚未得到“扭轉(zhuǎn)”，已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月下滑，回到2022年1-10月水平。

??單月來(lái)看，開(kāi)發(fā)投資與新開(kāi)工、銷售等指標(biāo)走勢(shì)一致，同比均出現(xiàn)降幅收窄趨勢(shì)。其中，8月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá)9183億元，同比下降11%，跌幅較1-7月收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比則與7月幾乎相持平，微增0.2%。從絕對(duì)量來(lái)看，7、8月投資額是2017年8月以來(lái)近三年單月低點(diǎn)。

??分區(qū)域來(lái)看，僅東部區(qū)域累計(jì)投資增速跌幅最小，其余區(qū)域累計(jì)增速降幅呈現(xiàn)東部<中西<西部<東北，東北地區(qū)同比跌幅最大，達(dá)到26.6%，西部城市同樣接近20%。< p="">

??開(kāi)發(fā)投資持續(xù)走弱與土地購(gòu)置和新開(kāi)工兩個(gè)先行指標(biāo)趨弱相一致。根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)300城市土地?cái)?shù)據(jù)來(lái)看，前八月累計(jì)成交土地金額、面積同比分別下降24%和19%，且從下半年以來(lái)，核心城市土拍也在降溫，因此整個(gè)開(kāi)發(fā)投資壓力依然較大。

總體來(lái)看，隨著政策利好的不斷落地，短期房地產(chǎn)市場(chǎng)信心有所恢復(fù)，銷售的回暖、預(yù)期的修復(fù)或?qū)?dòng)房企投資意愿的回升，并加大新開(kāi)工的速度。而且，在城中村改造穩(wěn)步推進(jìn)之下，我們認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有望在年內(nèi)完成筑底回升。

??綜上，我們對(duì)于后市給出如下判斷：

??8月末9月初一二線城市利好政策不斷，“認(rèn)房不認(rèn)貸”以及二線限購(gòu)陸續(xù)放開(kāi)、下調(diào)首付比例等對(duì)剛需、改善需求刺激作用顯著，短期內(nèi)提振市場(chǎng)信心，且9月又恰逢“金九銀十”傳統(tǒng)營(yíng)銷旺季，房企積極蓄力，供給層面無(wú)論是量還是質(zhì)都在穩(wěn)步提升。此外，8月已有部分城市部分項(xiàng)目以低價(jià)吸睛，促進(jìn)成交，預(yù)期9月整體營(yíng)銷力度加大的背景下，對(duì)于成交的助推作用還將持續(xù)加大。

??因此，我們認(rèn)為9月熱度回升已是大概率事件。各城市預(yù)期延續(xù)分化行情：北京、上海、杭州、成都等前期高熱城市市場(chǎng)熱度預(yù)期小幅微降但仍處市場(chǎng)熱度的第一梯隊(duì)，南京、蘇州、武漢等經(jīng)歷了前期深度調(diào)整，成交預(yù)期轉(zhuǎn)增。

??土地投資受制于民企資金壓力以及核心城市供地質(zhì)量，土地市場(chǎng)依舊延續(xù)“局部火熱、整體偏冷”的格局，土地成交規(guī)模繼續(xù)保持在低位。新開(kāi)工在“保交付”、“保安全”的大方針下緩慢筑底，同比降幅或?qū)⒈３值臀?，銷售的回暖、預(yù)期的修復(fù)或?qū)?dòng)房企投資意愿的回升，在保交付\加快竣工持續(xù)發(fā)力下,開(kāi)發(fā)投資有望在年內(nèi)筑底企穩(wěn)。