??2025年2月，整體市場(chǎng)延續(xù)止跌回穩(wěn)行情，春節(jié)后多個(gè)城市周度成交陸續(xù)恢復(fù)到節(jié)前水平。

??在這其中，南京出現(xiàn)低位修復(fù)趨勢(shì)，CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年2月南京商品住宅成交面積約19.41萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40.54%。

??不僅僅是成交面積，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況來(lái)看，南京新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月環(huán)比上漲。

??與其他熱點(diǎn)恒熱的城市不同，南京作為前期陷入市場(chǎng)深度調(diào)整的城市，如今展現(xiàn)出的修復(fù)趨勢(shì)更值得關(guān)注，這意味著以南京為代表的前期經(jīng)歷市場(chǎng)深度調(diào)整的二線城市，未來(lái)或?qū)㈤_(kāi)啟一輪修復(fù)行情。

??2025年至今，延續(xù)1-2月傳統(tǒng)淡季行情，整體市場(chǎng)絕對(duì)量仍處低位，城市、區(qū)域、項(xiàng)目間分化持續(xù)，部分城市出現(xiàn)修復(fù)行情。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，南京成交出現(xiàn)低位回升趨勢(shì)，2025年2月南京商品住宅成交面積約19.41萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌16.93，同比增長(zhǎng)40.54%。

??從項(xiàng)目去化來(lái)看，2025年2月南京共4個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)或加推，共198套房源，去化率24%?？梢詤⒖嫉臄?shù)據(jù)是2024年全年南京整體去化率為15%。

??二手房方面2月掛牌量14.06萬(wàn)套，成交量5094套，延續(xù)低位修復(fù)態(tài)勢(shì)，核心地段豪宅、學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格有望進(jìn)一步回升，遠(yuǎn)郊剛需板塊仍以去庫(kù)存為主。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，1月份南京新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.7%，領(lǐng)跑全國(guó)。

??從趨勢(shì)來(lái)看，南京新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月環(huán)比上漲，連續(xù)6個(gè)月同比指數(shù)跌幅收窄。

??可以看到，雖然從絕對(duì)值來(lái)看南京成交面積和價(jià)格仍在低位，但從趨勢(shì)來(lái)看，目前南京量?jī)r(jià)都已連續(xù)多月出現(xiàn)修復(fù)趨勢(shì)。

??受人口增速變緩、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境等多重因素的影響，自2022年起，全國(guó)絕大多數(shù)城市樓市出現(xiàn)了回調(diào)。作為重點(diǎn)城市的南京，量?jī)r(jià)回調(diào)程度均較突出，明顯從熱點(diǎn)城市中“掉隊(duì)”。

??CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年，南京商品住宅成交面積617.79萬(wàn)平方米，同比下降20.58%，成交規(guī)模明顯縮量，2024年前9月，南京商品住宅銷售面積273.34萬(wàn)平方米，同比2023年同期降幅高達(dá)42.48%，成交規(guī)模大幅收縮。

??從部分熱點(diǎn)二線城市成交對(duì)比來(lái)看，南京2023年至2024年前9月整體跌幅明顯超過(guò)其他城市。

??2024年9月26日中央政治局會(huì)議首提“止跌回穩(wěn)”后，在一系列政策推動(dòng)下，2024年四季度整體市場(chǎng)走出一條上升曲線。

??從2024年部分熱點(diǎn)城市第四季度成交來(lái)看，南京、杭州、成都成交環(huán)比漲幅分別為29%、28%、27%。南京雖然2024年第四季度環(huán)比漲幅較高，出現(xiàn)明顯翹尾，但同比仍下跌32%，整體處低位修復(fù)態(tài)勢(shì)。

??究其原因，一方面是受到整體市場(chǎng)下行壓力影響，另外一方面，二手房市場(chǎng)持續(xù)以價(jià)換量搶占新房市場(chǎng)份額，2024年南京二手房成交均價(jià)23632元/平方米，同比下降16.1%，成交量達(dá)97702套，同比上漲8.4%，為新房的2.8倍。

??可以看到，2023年至今，南京市場(chǎng)經(jīng)歷了深度調(diào)整，回調(diào)幅度明顯大于其他熱點(diǎn)二線城市，“926政策”后南京市場(chǎng)開(kāi)始逐步筑底，如今已進(jìn)入修復(fù)期。我們認(rèn)為，這一點(diǎn)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)意義更大。與熱點(diǎn)恒熱的城市持續(xù)熱銷相比，曾經(jīng)歷深度調(diào)整的城市開(kāi)始修復(fù)更能體現(xiàn)當(dāng)前市場(chǎng)的“止跌”信號(hào)。

??進(jìn)入3月，恰逢“金三銀四”成交旺季，房企推盤(pán)積極性穩(wěn)步上升。據(jù)CRIC調(diào)研，3月28個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積721萬(wàn)平方米，環(huán)比倍增166%，同比下降36%，一季度累計(jì)同比下降28%。從絕對(duì)量來(lái)看，受土地成交約束，房企推盤(pán)量已大不如前，不過(guò)單月規(guī)模還是略好于去年10月水平，達(dá)到了2025年年內(nèi)高點(diǎn)。

??分能級(jí)來(lái)看，一線推盤(pán)積極性依舊較高，二線供應(yīng)環(huán)比增幅不及一線顯著，三四線3月供應(yīng)迎來(lái)了集中爆發(fā)期。

??據(jù)CRIC調(diào)研，3月南京預(yù)計(jì)商品住宅供應(yīng)18 萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)194%，同比下跌9%，2025年一季度預(yù)計(jì)累計(jì)供應(yīng)33萬(wàn)平方米。供應(yīng)結(jié)構(gòu)中剛需和改善各占39%，主城區(qū)、近郊占比達(dá)60%和40%。

??結(jié)合成交特征來(lái)看，南京3月預(yù)期成交有望穩(wěn)中有增。

??從整體市場(chǎng)來(lái)看，3月供應(yīng)大幅回升，雖與去年同期仍有差距，但已經(jīng)達(dá)到年內(nèi)高點(diǎn)，房企也加強(qiáng)了主城區(qū)改善供應(yīng)比例，預(yù)判3月新房成交有逐步修復(fù)趨勢(shì)，環(huán)比持增，部分城市或?qū)⒊霈F(xiàn)局部“小陽(yáng)春”。

??除熱點(diǎn)恒熱城市熱度延續(xù)之外，以南京為代表，以及天津、武漢等基本面不錯(cuò)的核心二線城市，在經(jīng)歷了前期深度調(diào)整后，預(yù)期迎來(lái)一波復(fù)蘇行情，成交量有望穩(wěn)步回升。

??自2024年第四季度“止跌回穩(wěn)”以來(lái)，除部分熱點(diǎn)城市之外，多數(shù)城市延續(xù)筑底修復(fù)行情。進(jìn)入2025年，受1-2月淡季影響，整體市場(chǎng)供求延續(xù)低位，市場(chǎng)仍在緩慢復(fù)蘇之中。

??南京的止跌修復(fù)是一個(gè)較為積極的信號(hào)。與熱點(diǎn)恒熱的城市持續(xù)熱銷相比，曾經(jīng)歷深度調(diào)整的城市開(kāi)始修復(fù)更能體現(xiàn)當(dāng)前市場(chǎng)的“止跌”信號(hào)。

??南京的城市基本面一直較好，擁有一定的人口和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，2024年南京GDP超1.85萬(wàn)億，排江蘇省13市第二。未來(lái)需平衡好整體市場(chǎng)供求關(guān)系，保持如今的修復(fù)態(tài)勢(shì)，爭(zhēng)取將庫(kù)存回歸到合理的范圍之內(nèi)。只有這樣方能由點(diǎn)及面，促進(jìn)整體市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。