??3月17日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布全國70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售數(shù)據(jù)。此次數(shù)據(jù)充分說明，當(dāng)前房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)持續(xù)改善和優(yōu)化。止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)較好，亦為后續(xù)房地產(chǎn)市場向好發(fā)展創(chuàng)造了更為扎實(shí)的基礎(chǔ)。本部分將新房價(jià)格指數(shù)、二手房價(jià)格指數(shù)、開發(fā)投資與銷售指標(biāo)等進(jìn)行分析。

??一、新房價(jià)格指數(shù)

??最新一期70城新房價(jià)格指數(shù)顯示，今年2月份，全國房價(jià)指數(shù)呈現(xiàn)出止跌回穩(wěn)的向好態(tài)勢。結(jié)合今年3月份已有的監(jiān)測數(shù)據(jù)，我們認(rèn)為一季度房價(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)表現(xiàn)積極，房價(jià)趨穩(wěn)的基礎(chǔ)更加牢固。

??1、房價(jià)指數(shù)

??根據(jù)簡單算術(shù)平均計(jì)算，2月份全國70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.1%，同比漲幅為-5.2%?？傮w來看，同比指標(biāo)持續(xù)改善，即跌幅進(jìn)一步收窄，已連續(xù)4個(gè)月呈現(xiàn)收窄態(tài)勢。一方面，去年四季度出臺的止跌回穩(wěn)有力措施，使得交易數(shù)據(jù)得以改善，進(jìn)而促使房價(jià)指數(shù)同比跌幅指標(biāo)持續(xù)改善。另一方面，房價(jià)逐漸趨穩(wěn)，市場信心得到增強(qiáng)，這又反過來促進(jìn)了交易回暖和房價(jià)向好發(fā)展。

??2、城市分類

??根據(jù)簡單算術(shù)平均計(jì)算，從2月份一二三線城市的房價(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為0.1%、0.0%和-0.2%。而同比漲幅則為-3.0%、-4.7%和-5.9%。從這些指標(biāo)可以看出，三類城市的同比跌幅均在收窄。這說明各線城市市場總體呈向好發(fā)展態(tài)勢，房價(jià)下跌的空間持續(xù)縮小。側(cè)面說明，近期購房具有較高的性價(jià)比。

??3、城市數(shù)量

??2月份房價(jià)上漲的城市數(shù)量有所減少，從此前的24個(gè)變?yōu)?8個(gè)。考慮到2月份為市場淡季，此類數(shù)據(jù)的減少也在情理之中?？傮w上，從3月份開始，隨著交易活動(dòng)的逐漸增多，房價(jià)上漲的態(tài)勢將得到強(qiáng)化，這也將進(jìn)一步促進(jìn)房價(jià)層面穩(wěn)中向好的發(fā)展態(tài)勢。

??4、城市排行

??當(dāng)前房價(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅為正的城市有18個(gè)，其中房價(jià)指數(shù)上漲TOP5的城市是南京、深圳、大連、哈爾濱和寧波。其中，南京市場尤其值得關(guān)注。南京已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月房價(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅位居全國  第一，充分說明一些重點(diǎn)二線城市樓市在深度調(diào)整后，當(dāng)前已進(jìn)入到持續(xù)向好的發(fā)展階段，對其他城市具有很好的示范帶頭效應(yīng)。

??5、市場趨勢

??2025年2月份房價(jià)指數(shù)表現(xiàn)積極，進(jìn)一步表明止跌回穩(wěn)的態(tài)勢得到延續(xù)。同時(shí)，這也意味著今年上半年房價(jià)指數(shù)將處于“跌幅持續(xù)收窄、部分城市率先領(lǐng)漲”的新階段。對于購房者來說，上半年是最佳的購房窗口期，因?yàn)榉績r(jià)正逐漸朝著止跌轉(zhuǎn)漲的新通道邁進(jìn)。目前必須密切關(guān)注市場交易活躍態(tài)勢下可能的價(jià)格反彈現(xiàn)象。

??二、二手房價(jià)格指數(shù)

??最新一期70城二手房價(jià)格指數(shù)顯示，今年2月份，全國二手房價(jià)格指數(shù)呈現(xiàn)持續(xù)向好的態(tài)勢。近期二手房買賣較好，其價(jià)格走勢更值得關(guān)注。

??1、房價(jià)指數(shù)

??根據(jù)簡單算術(shù)平均計(jì)算，2月份全國70個(gè)城市二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.3%，同比漲幅為-7.5%。二手房同比漲幅指標(biāo)持續(xù)改善，跌幅在持續(xù)收窄。這也說明受近期二手房交易活躍的影響，二手房的量價(jià)指標(biāo)均有所改善。尤其是一些核心城市，相關(guān)房東的房源降價(jià)空間在持續(xù)變小，進(jìn)一步表明價(jià)格層面的走勢正在發(fā)生積極變化。近期二手房交易的熱度持續(xù)，也意味著此類指標(biāo)將繼續(xù)改善。

??2、城市分類

??根據(jù)簡單算術(shù)平均計(jì)算，從2月份一二三線城市的房價(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為-0.1%、-0.3%和-0.4%。而同比漲幅則為-4.9%、-7.3%和-8.0%。目前，各類城市的房價(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)均呈現(xiàn)出同比跌幅收窄的態(tài)勢。通俗解釋是，今年上半年，各線城市二手房的價(jià)格相比去年仍會(huì)比較便宜，購買二手房的性價(jià)比仍然較高。隨著后續(xù)價(jià)格指數(shù)的反彈，二手房價(jià)格相比去年同期也將更高。

??3、城市數(shù)量

??2月份房價(jià)上漲的城市數(shù)量從此前的7個(gè)減少到3個(gè)。這也說明目前二手房的議價(jià)空間仍然很大，購置二手房時(shí)總體上可以保持主動(dòng)策略，房東也有讓價(jià)的意愿。當(dāng)然，考慮到近期二手房交易活躍，一些優(yōu)質(zhì)二手房的定價(jià)方面可能會(huì)略顯強(qiáng)勢，這是購房者需要了解的。

??4、城市排行

??當(dāng)前房價(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅為正的城市有3個(gè)，分別是深圳、海口和成都。這些城市的特征非常明顯，即都是優(yōu)質(zhì)的重點(diǎn)城市。尤其要重點(diǎn)關(guān)注深圳數(shù)據(jù)。此前，深圳二手房的價(jià)格漲幅排序相對靠后。但從去年四季度開始，排名明顯靠前，說明政策效應(yīng)非常強(qiáng)。而當(dāng)前，深圳直接進(jìn)入漲幅第一的行列，也說明政策效應(yīng)進(jìn)一步釋放。疊加新房交易活躍的態(tài)勢，二手房的價(jià)格也開始受到帶動(dòng)。

??5、市場趨勢

??二手房市場表現(xiàn)總體向好。但由于各房東的考慮和房源的差異，今年上半年選擇二手房的空間仍然很大。其包括市面上存在較多的撿漏機(jī)會(huì)，即購房價(jià)格相比去年同期要便宜。然而，隨著二手房交易活躍態(tài)勢的延續(xù)，以及一些核心城市二手房市場的明顯回暖，預(yù)計(jì)今年上半年部分城市的二手房將首次出現(xiàn)反彈，尤其是一線城市。這也將成為房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的一個(gè)新的重要信號。

??三、開發(fā)投資與銷售

??根據(jù)此次發(fā)布的1-2月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售數(shù)據(jù)，可以看出房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)開局良好，為今年一季度和全年的高質(zhì)量發(fā)展創(chuàng)造了較好的條件。

??1、開發(fā)投資

??1-2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速為-9.8%。在此前連續(xù)8個(gè)月兩位數(shù)降幅的基礎(chǔ)上，此次跌幅重回個(gè)位數(shù)水平，顯示出開發(fā)投資有趨穩(wěn)的跡象。今年，各重點(diǎn)城市地王現(xiàn)象頻出，優(yōu)質(zhì)地塊交易吸引了眾多房企的投資，這為后續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)投資指標(biāo)的向好發(fā)展創(chuàng)造了更有利基礎(chǔ)。

??2、新開工

??1-2月份，全國房地產(chǎn)新開工面積同比增速為-29.6%。該指標(biāo)跌幅較大，但考慮到前兩個(gè)月通常是新開工的淡季，因此這一指標(biāo)走向還需進(jìn)一步觀察。鑒于今年銷售市場預(yù)期較好，且一些核心城市積極拿地，預(yù)計(jì)3月份開始新開工節(jié)奏會(huì)加快，從而會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化這一指標(biāo)。

??3、竣工

??1-2月份，全國房屋竣工面積同比增速為-15.6%。與去年全年-27.7%的跌幅相比，該指標(biāo)有了明顯改善。今年，各地將進(jìn)一步做好保交房工作，這既關(guān)乎購房者的相關(guān)權(quán)益，也是有效防范化解房企金融風(fēng)險(xiǎn)的重要一環(huán)。

??4、商品房銷售

??1-2月份，全國商品房銷售面積同比增速為-5.1%。這是目前公布的各項(xiàng)指標(biāo)中表現(xiàn)最好的一項(xiàng)，意味著房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的邏輯已經(jīng)明確，即交易指標(biāo)必須先止跌回穩(wěn)。我們認(rèn)為，從3月份開始，各地房屋交易行情將持續(xù)提振和改善，尤其是中辦國辦最新發(fā)布的《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》，對住房消費(fèi)給予了更大支持。后續(xù)包括公積金貸款利率下調(diào)等在內(nèi)的政策，將與其他既有政策疊加，共同促進(jìn)房地產(chǎn)市場行情的提振。

??5、待售面積

??2月份，全國商品房待售面積同比增速為5.1%。待售面積指標(biāo)明顯改善。一方面，在止跌回穩(wěn)的趨勢下，購房需求持續(xù)釋放，增強(qiáng)了去庫存的動(dòng)力；另一方面，各地持續(xù)收購存量商品房，也為后續(xù)庫存的去化創(chuàng)造了更好的條件。今年，多渠道并發(fā)，將為庫存去化提供更為堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

??6、到位資金

??1-2月份，全國房企到位資金額同比增速為-3.6%。該指標(biāo)持續(xù)改善，表明今年是房企金融端持續(xù)優(yōu)化的重要一年。包括融資協(xié)調(diào)機(jī)制、各類專項(xiàng)債等在內(nèi)的政策，都為房企的資金改善創(chuàng)造了有利條件。此外，購房首付款和房貸等指標(biāo)的改善也是積極的，為房企回籠資金創(chuàng)造了較好的環(huán)境。這里針對專項(xiàng)債特別說明，當(dāng)前發(fā)債工作正在推進(jìn)，預(yù)計(jì)到今年6月份或三季度，相關(guān)資金有望進(jìn)入房企賬戶，這將進(jìn)一步改善房企的資金狀況。

??7、商品房銷售均價(jià)

??1-2月份，全國商品房銷售均價(jià)為9547元/平方米，同比漲幅為2.7%。在連續(xù)11個(gè)月房價(jià)下跌后，當(dāng)前首次出現(xiàn)上漲，具有重要的信號意義。這也說明，量的止跌回穩(wěn)已經(jīng)開始傳導(dǎo)到價(jià)的止跌回穩(wěn)。而價(jià)格的積極表現(xiàn)，也將反過來對量的穩(wěn)定產(chǎn)生積極影響。

??8、市場趨勢和策略

??總結(jié)今年前兩月數(shù)據(jù)，我們認(rèn)為房地產(chǎn)基本面更加穩(wěn)固和向好，為全年高質(zhì)量發(fā)展創(chuàng)造了更好基礎(chǔ)。具體來說：1）房地產(chǎn)的潛在需求持續(xù)釋放，疊加政策效應(yīng)和價(jià)格預(yù)期，后續(xù)發(fā)展動(dòng)力更足；2）近期提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案的發(fā)布，為房地產(chǎn)市場向好發(fā)展創(chuàng)造了更優(yōu)的環(huán)境，包括公積金在內(nèi)的一系列政策發(fā)布，將進(jìn)一步增強(qiáng)房地產(chǎn)市場的消費(fèi)動(dòng)力和行情提振能力；3）要密切關(guān)注今年各項(xiàng)指標(biāo)之間的傳導(dǎo)關(guān)系，包括“量→價(jià)”、“需求→供給”、“交易→預(yù)期”等方面的積極傳導(dǎo)效應(yīng)。這些都表明，本輪回穩(wěn)態(tài)勢是全面和可持續(xù)的，也為供求關(guān)系平衡創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)。