小陽春系列 | 上海高端、深圳中改、廣州剛需成交領跑

市場報告克而瑞研究中心 2025-03-14 09:33:43 來源:克而瑞地產(chǎn)研究

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2025-03-14
  • 報告類型:市場報告
  • 發(fā)布機構:克而瑞

??2025年上海、廣州、深圳等新房成交“開門紅”,2月成交量居前且前2月累計同比增幅均超2成,驅動因素各有不同。

??◎  文 / 楊科偉 俞倩倩

??2025年前2月,市場延續(xù)止跌企穩(wěn),百城成交規(guī)?;九c去年同期持平,不過重點一二線城市中仍有16城累計同比持增。為了更好的分析熱點城市成交結構特征,我們選取了部分城市進行重點分析,究竟增長背后原因幾何?客群置業(yè)偏好又存在哪些新變化呢?

??01 滬廣深8城前2月新房成交
累計同比持增3成左右

??聚焦核心一二線城市2025年前2月新房市場成交面積情況,一線韌性較強,上海、廣州、深圳等3城累計同比增幅超2成。

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??從新房成交月度變動來看,上海、廣州2025年前2月成交月均值與2024年全年和2023年全年月均值尚有較大差距,深圳前2月成交月均值超2023年全年月均值17%,市場有筑底企穩(wěn)征兆。

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??02 總價段:廣州依托200萬以下剛需驅動
深圳200-400萬增幅顯著

??從成交總價段來看,三城各有不同,上海高端購買力依舊堅挺,總價1000-3000萬成交占比由2024年19.47%增至22.79%,上漲了3.32pcts,相較而言中改即總價600-800萬跌幅最為顯著。

??深圳與上海類似,中改需求持續(xù)縮水,而剛需剛改需求穩(wěn)中有增,其中總價600-800萬跌幅最為顯著,下降1.61pcts,而總價段200-400萬2025年前2月新房成交占比近3成,漲幅為3.76pcts。

??廣州主要依托極致剛需驅動,中改占比也有上升趨勢,高端購買力降級,總價200萬以下成交既是主力且占比增長顯著,漲幅在各面積段居首;500-600萬中改高改總價段成交占比也出現(xiàn)了小幅增長,而跌幅最顯著的當屬1000-3000萬這一總價段。

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??03 面積段:廣州80-90平占比顯著增長
上海中等面積段需求旺盛

??從成交面積段來看,僅廣州80-90平小面積段剛需成交占比出現(xiàn)了增長,深圳則為100-120平中等面積段成交占比增幅顯著,上海高改需求相對旺盛。

??受供給結構影響,廣州80-90平既是成交主力且占比持增,剛需客群相對活躍;深圳則主要是中等面積段100-120平成交占比由2024年19.75%增長了3pcts至22.75%,這一面積段多為三居室,滿足了剛改客群“一步到位”置業(yè)需求,性價比相對較高,而對于上海而言,中高改需求相對旺盛,120-140平成交套數(shù)占比持增,且增幅在不同面積段中居前。

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??04 區(qū)域:上海楊浦區(qū)、廣州越秀區(qū)
深圳坪山區(qū)成交占比增幅居前

??從區(qū)域分布來看,上海、廣州、深圳次核心區(qū)成交占比持增,上海楊浦區(qū)、廣州越秀區(qū)、深圳坪山區(qū)2025年前2月成交占比均不足10%,但是增幅在同城各區(qū)域中居首,主要受到短期供給結構影響,成交迎來一輪放量。

??以廣州越秀區(qū)為例,2024年新房成交占比不足1%,而2025年前2月飆升至2.78%,主要源于越秀區(qū)君悅府項目迎來了集中供應,前2月成交套數(shù)高達197套,位列廣州成交套數(shù)榜首。

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??總體來看,2025年上海、廣州、深圳等新房成交“開門紅”,2月成交量居前且前2月累計同比增幅均超2成,究其原因,驅動因素各有不同,廣州主要依托小面積低總價剛需戶型跑量;深圳則200-400萬,100-120平剛需剛改戶型成交占比持增;上海分化持續(xù)加劇,高改市場相對堅挺,而剛需客群則更多被分流至二手房市場。

??基于當前不同城市新房成交特征和客群畫像,預判后市,我們認為,短期來看,上海新房成交暫未修復至2023-2024年水平,后期新房成交能否放量主要取決于新房供給質量;深圳得益于新政影響,剛需剛改購買力還有一波釋放空間;而對于廣州而言,當前成交規(guī)模上升主要源于去年基數(shù)較低,市場暫未恢復到穩(wěn)態(tài),成交增長持續(xù)性仍有待觀察。

中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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