??導(dǎo) 讀 

??1、熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊帶動(dòng)土地市場(chǎng)點(diǎn)狀回暖

??2、前十一月拿地金額TOP100總量仍跌36%

??3、10強(qiáng)房企貨值集中度走高至59%

??4、11月典型企業(yè)拿地金額同環(huán)比漲107%和181%，創(chuàng)年內(nèi)新高

??5、投資局部呈現(xiàn)亮點(diǎn)，但整體預(yù)期仍在修復(fù)

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

??前言：新增土地建面TOP100門(mén)檻同比增加11%，新增貨值、新增總價(jià)同比仍負(fù)，但降幅明顯收窄；投資百?gòu)?qiáng)拿地總金額8513億元，同比下降34.6%，降幅亦收窄7.5個(gè)百分點(diǎn)。

??重點(diǎn)監(jiān)測(cè)企業(yè)單月拿地金額大幅回升，但主要集中在個(gè)別央國(guó)企在一線城市拿地所致，整體投資態(tài)度仍謹(jǐn)慎，銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)房企整體拿地銷(xiāo)售比0.16。

??12月或?qū)⒗^續(xù)有優(yōu)質(zhì)地塊出讓?zhuān)瑤?dòng)投資局部呈現(xiàn)亮點(diǎn)，但整體預(yù)期修復(fù)仍在“路上”。

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       熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊帶動(dòng)土地市場(chǎng)點(diǎn)狀回暖

??截止11月28日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交1.4億平方米，環(huán)比上升24%，在上海、北京、成都等熱點(diǎn)城市帶動(dòng)下，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)點(diǎn)狀回暖。單月溢價(jià)率達(dá)到6.1%，較上月增加2.8個(gè)百分點(diǎn)，并創(chuàng)下年內(nèi)新高。

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      前十一月拿地金額TOP100總量仍跌36%

??截止11月末，新增土儲(chǔ)貨值百?gòu)?qiáng)門(mén)檻值為51.5億元，同比下降13%，降幅收窄6個(gè)百分點(diǎn)，新增總價(jià)百?gòu)?qiáng)門(mén)檻值為21.9億元，同比下降16%，降幅收窄7個(gè)百分點(diǎn)。

??前11月有19家房企拿地金額超百億，其中保利發(fā)展、綠城中國(guó)和越秀地產(chǎn)的拿地金額超過(guò)500億元。

??總量方面，1-11月新增貨值、總價(jià)和建面百?gòu)?qiáng)的總額分別為17849億元、8513億元和8278萬(wàn)平方米，同比分別下降34.5%、34.6%和23.4%，降幅與上月末相比都有5-7個(gè)百分點(diǎn)左右的收窄。

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      10強(qiáng)房企貨值集中度走高至59%

??截止至11月末，百?gòu)?qiáng)房企拿地銷(xiāo)售比為0.16，較10月末微張0.01。分梯隊(duì)看，主要以頭部房企投資積極性提升為主，10強(qiáng)房企拿地銷(xiāo)售比提升至0.21，與其他梯隊(duì)房企的拿地銷(xiāo)售比拉開(kāi)差距，尤其11-20強(qiáng)房企拿地銷(xiāo)售比僅有0.06。

??集中度則持續(xù)走高，10強(qiáng)房企占據(jù)59%的新增貨值，較10月末增加4個(gè)百分點(diǎn)，此外31-50強(qiáng)房企新增貨值占13%，較10月末微漲2個(gè)百分點(diǎn)。其他梯隊(duì)的貨值占比均下降。

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     11月典型企業(yè)拿地金額同環(huán)比漲107%和181%

      創(chuàng)年內(nèi)新高

??11月，在重點(diǎn)城市土拍帶動(dòng)下典型房企拿地金額大幅上漲，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)30家房企單月投資金額近900億元，同環(huán)比分別增長(zhǎng)107%和181%，創(chuàng)2024年以來(lái)新高。

??但拿地金額底部大幅回升并非意味著企業(yè)投資意愿出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，一方面拿地金額TOP100中仍有超過(guò)半數(shù)企業(yè)單月未有土儲(chǔ)入賬；另一方面重點(diǎn)監(jiān)測(cè)30家企業(yè)中僅有11家拿地，拿地金額超過(guò)100億的均為今年拿地規(guī)模較多的央國(guó)企，如保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、綠城中國(guó)、越秀地產(chǎn)等，且集中在上海、北京等高總價(jià)的核心城市，投資高度聚焦和集中。如保利發(fā)展11月在上海拍下5幅地塊，優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)進(jìn)一步得到補(bǔ)充，越秀也在北京、上海有所斬獲。

??整體來(lái)看，前十一月仍有近五成投資處于暫緩態(tài)勢(shì)，而拿地金額TOP100中，央國(guó)企雖占主導(dǎo)但拿地金額較同期下降36%，城投公司則繼續(xù)在土地市場(chǎng)“托底”，拿地金額同比增加36%。

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??投資局部呈現(xiàn)亮點(diǎn)，但整體預(yù)期仍在修復(fù)

??本月土地市場(chǎng)迎來(lái)難得的成交規(guī)模、熱度的共同上漲，上海、杭州、成都等地優(yōu)質(zhì)地塊實(shí)現(xiàn)了高溢價(jià)成交，此外還在成都、西安等個(gè)別城市出現(xiàn)了民企高溢價(jià)投資拿地的個(gè)例，亮點(diǎn)頻現(xiàn)。

??但整體而言，土地投資持續(xù)徘徊于低迷區(qū)間，局部亮點(diǎn)出現(xiàn)主要是由于優(yōu)質(zhì)地塊的推動(dòng)，受到高質(zhì)量供地規(guī)模延續(xù)的影響，預(yù)計(jì)12月將繼續(xù)迎來(lái)大量高溢價(jià)優(yōu)質(zhì)宅地，而國(guó)央企依舊會(huì)是核心城市的拿地主力。