[克而瑞]恒大75億出售深圳地塊，萬億授信、千億貸款加速落地

??本月關(guān)注

??三箭齊發(fā)救房企，多管齊下保交樓、保信用

??本月“金融16條”、“2000億免息再貸款”、“三支箭”代表中央對房地產(chǎn)政策的質(zhì)變，明確救項目、救房企并存，三箭齊發(fā)明確對房地產(chǎn)企業(yè)的支持態(tài)度，多管齊下保交樓、保信用，民營房企紓困步伐逐步加快。政策短期內(nèi)很難扭轉(zhuǎn)市場基本面，但在政策信號明確的情況下未來會有更多利好政策跟進來穩(wěn)信心、穩(wěn)預(yù)期。

??2.2萬億銀行授信落地，用來穩(wěn)信心、穩(wěn)預(yù)期

??本月商業(yè)銀行對房企已披露的意向性授信額度合計2.2萬億，受益名單延伸至民企，包括但不限于開發(fā)貸、并購貸、按揭貸、城市更新改造貸等，新增專項用于并購的額度未披露。意向性授信到最后實際放貸的過程中充滿著不確定，商業(yè)銀行實際放貸需兼顧風險和收益。授信本身更多為穩(wěn)信心、穩(wěn)預(yù)期，居民信心企穩(wěn)才有可能實現(xiàn)基本面的止跌回穩(wěn)。

??恒大75億出售深圳灣地塊，首開處置資產(chǎn)頻繁

??本月重點監(jiān)測房企共涉及49筆并購交易，披露交易金額的有41筆，總交易對價約306.3億，收并購熱度下滑。本月28筆并購交易（占比57%）處掛牌狀態(tài)，未有實質(zhì)進展，剔除恒大重大交易貢獻后完成的并購交易額較上月環(huán)比下滑7成，收并購情緒不振，市場避嫌情緒加重。本月首開加速掛牌轉(zhuǎn)讓旗下資產(chǎn)，計劃回籠超30億以應(yīng)對流動性問題；恒大75億出售深圳灣地塊，由興業(yè)信托和深圳國資組建的紓困平臺接盤處置。

??01

??并購政策：
三箭齊發(fā)救房企
多管齊下保交樓、保信用

??11月11日央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（銀保監(jiān)254號文），首次將紓困方向調(diào)整為“救項目與救企業(yè)并存”，在8月支持政策性銀行提供“保交樓”專項借款的基礎(chǔ)上，鼓勵金融機構(gòu)提供專項借款配套融資支持。11月21日易綱在2022年金融街論壇年會上透露鼓勵商業(yè)銀行支持“保交樓”結(jié)構(gòu)性政策工具，當天“保交樓”再出新政，央行將在2023年3月31日前商業(yè)銀行提供2000億元免息再貸款，用于紓困基金的配套融資。11月24日銀保監(jiān)要求六大行靠前對接專項借款安排，著力推進“保交樓”項目配套融資。11月28日證監(jiān)會允許上市房企非公開方式再融資，引導(dǎo)募集資金用于“保交樓”。

??從中央紓困政策的演變過程來看，2022上半年紓困政策不多，更多強調(diào)通過市場化并購方式緩解流動性風險；7月中下旬到10月底，保交樓首次寫入政治局會議文件，明確地方政府屬地責任，地方政府“下場”設(shè)紓困基金、回購、托管、并購爛尾項目，而此時中央對房地產(chǎn)風險處置的態(tài)度仍是“托而不舉”。而11月開始中央明確救項目、救房企并存，三箭齊發(fā)明確對房地產(chǎn)的支持態(tài)度，民營房企紓困步伐逐步加速，加強保交樓金融支持力度，多管齊下保交樓、保信用。

??本月“金融16條”、“2000億免息再貸款”、“支持2500億民企債券融資”、“三支箭”代表中央對房地產(chǎn)政策的質(zhì)變，短期內(nèi)雖然很難扭轉(zhuǎn)市場基本面，但在政策信號明確的情況下未來會有更多利好政策跟進來穩(wěn)信心、穩(wěn)預(yù)期，有助于推動交付、銷售、投資等得到實質(zhì)改善。

??02

??并購金融：
2.2萬億銀行授信穩(wěn)信心、穩(wěn)預(yù)期

??從并購貸款融資的支持力度來看，據(jù)不完全統(tǒng)計，11月底典型房企年內(nèi)共獲取1960億的專項并購貸額度，5月以后市場上沒有房企再獲新增專項貸款額度。

??11月國有六大行、部分股份制銀行、城商行與房企達成銀企合作協(xié)議并提供授信，受益名單延伸至民企，已披露的意向性授信額度合計2.2萬億，包括但不限于開發(fā)貸、并購貸、按揭貸、城市更新改造貸等。需要注意，意向性授信到最后實際放貸的過程中充滿著不確定，響應(yīng)號召的同時，銀行需兼顧風險和收益，關(guān)注報表壞賬率。

??與此同時，本月沒有房企發(fā)行并購債券，至11月底房地產(chǎn)行業(yè)累計發(fā)行并購債券160億元。值得注意的是，11月保利發(fā)展99億小公募完成注冊，計劃投入2億并購項目，至11月底，金茂、信達、綠城、建發(fā)、華潤置地、保利、中海宏洋、中交等房企已獲批尚未發(fā)行的并購債規(guī)模467.5億。此外，中海150億、新希望地產(chǎn)27億、北京住總30億并購債正排隊申請，計劃合計注冊規(guī)模215億，其中新希望、北京住總明確合計12億用于并購。

??本月無論是地方政府還是AMC公開落地的并購或紓困基金偏少，相較7月中旬以后各地密集設(shè)立紓困專項基金的表態(tài)階段，當前紓困基金都基本投放至項目。紓困基金模式的難點在于覆蓋項目有限，更多對凈資產(chǎn)較高、短期流動性問題的項目進行債務(wù)重組和紓困，且資金成本較高。而央行給商業(yè)銀行提供2000億“保交樓”免息再貸款，用于紓困基金的配套融資，可覆蓋凈資產(chǎn)偏低項目的保交付問題，也相應(yīng)降低了資金成本。后期配套紓困融資政策有望加速出臺，項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)有望加速推進，穩(wěn)定保交付預(yù)期后居民信心才有可能回歸。

??03

??行業(yè)并購：
恒大75億出售深圳灣地塊
首開處置資產(chǎn)頻繁

??根據(jù)CRIC監(jiān)測，2022年11月重點監(jiān)測房企共涉及49筆并購交易，披露交易金額的有41筆，總交易對價約306.3億人民幣，環(huán)比減少14%，單月交易規(guī)模低于前三月（8-10月）平均值416.9億元，披露的平均單筆并購交易規(guī)模14.6億，收并購熱度繼續(xù)下行趨勢。

??從交易進展來看，本月49筆并購交易中有28筆（占比57%）處于掛牌狀態(tài)，其中披露交易額的25筆交易涉及價款148.4億。過半并購交易處掛牌狀態(tài)，未有實質(zhì)進展，側(cè)面也說明當前房企和市場的資金面都很緊張，一方急于出售加快資金回籠，一方謹慎觀望對房地產(chǎn)市場信心不足。本月完成11筆合計披露交易額100.9億的并購，其中75.4億由恒大轉(zhuǎn)讓深圳灣超級總部地塊貢獻，若扣除該筆重大交易，本月完成的并購交易較上月環(huán)比下滑7成左右，市場收并購情緒不振，避嫌情緒加重。此外，傳言交涉中、簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議、進行中和終止的交易筆數(shù)分別1筆、5筆、3筆和1筆，其中傳綠地5.04億美元出售洛杉磯59層公寓樓，大悅城終結(jié)轉(zhuǎn)讓深圳福田32套寫字樓項目。

??本月市場關(guān)注度高的并購交易，即恒大深圳灣超級總部以75.4億底價岀讓。11月28日，該宗地由深圳市安和一號房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“安和一號”）以底價約75.4億元競得。安和一號股權(quán)穿透后由深圳市安興二號投資合伙企業(yè)（有限合伙）作為基金管理人（GP）持股1%，兩家深圳國資（深圳恒嶼實業(yè)、深圳安居）作為項目操盤方和有限合伙人（LP）合計持股1.98%，興業(yè)信托作為主要LP為項目提供增量資金盤活，持股97.02%。從股權(quán)結(jié)構(gòu)可以看出恒大本次“退地”事件并非一般的出售，而是一項不良資產(chǎn)處置。

??從交易雙方來看，恒大、綠地等房企繼續(xù)出售資產(chǎn)、回籠資金，但出險房企出售資產(chǎn)頻率較低，出售方相對分散，有地方國企、穩(wěn)健的央企等，而首開近期開始加速掛牌轉(zhuǎn)讓旗下資產(chǎn)。據(jù)公開資料披露，單11月首開已掛牌煙臺天鴻時代地產(chǎn)100%股權(quán)、首城商街部分資產(chǎn)和北京發(fā)展大廈100%股權(quán)及債權(quán)等資產(chǎn)，完成出售北京毓錦置業(yè)部分股權(quán)予中海地產(chǎn)，回籠至少超30億現(xiàn)金。

??從交易標的物業(yè)類型來看，多元化投資維持上月熱度，本月22筆交易涉及多元化投資，對應(yīng)交易額220億，占到全部規(guī)模的71.8%。尤其商辦交易，涉及交易對價205.9億，由恒大轉(zhuǎn)讓深圳商業(yè)地塊、綠地和首開處置存量資產(chǎn)貢獻。而住宅項目收并購熱度一般，本月49筆交易中22筆涉及開發(fā)項目股權(quán)，披露轉(zhuǎn)讓的住宅項目的并購規(guī)模約67.04億，環(huán)比上月下滑4成，可能緣于當前收并購市場住宅整體性價比不及招拍掛市場。

??附：11月重點并購事件詳情

?? 一開發(fā)項目的收并購

??1、江蘇通州灣控股退出通州灣中南城建20%股權(quán)

??出售方：通州灣控股收購方：中南建設(shè)交易標的：通州灣中南城建20%股權(quán)交易總價值：未披露交易進展：完成事件描述：11月28日消息，江蘇通州灣控股發(fā)展有限公司退出通州灣中南城建20%股權(quán)，中南建設(shè)集團接盤。于股權(quán)變更前，該標的公司由中南建設(shè)集團持股80%、江蘇通州灣控股20%；于股權(quán)變更后，該標的公司由中南建設(shè)集團100%持股。

??2、首開股份投資3億元于北京中海盈璟項目 對應(yīng)持股比例30%

??出售方：中海地產(chǎn)收購方：首開股份交易標的：北京中海盈璟項目30%股權(quán)交易總價值：3億人民幣交易進展：完成事件描述：11月22日，據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所信息，北京中海盈璟項目增資獲得首開股份的投資，投資金額約為3億元，對應(yīng)持股比例為30%。于股權(quán)變更前，該標的公司由中海地產(chǎn)持股100%，于股權(quán)變更后，該標的公司由中海地產(chǎn)70%持股、首開股份30%持股。標的項目公司旗下主要資產(chǎn)案名為玖峪家園（順義區(qū)順義新城第19街區(qū)19-85地塊二類居住用地），由中海2022年6月初以54.7億競得，住宅樓面價約2.98萬/㎡，溢價率1.48%。

??3、祥生控股2.15億出售安吉、余杭物業(yè) 涉及建面5.45萬平

??出售方：祥生控股收購方：景陸企管交易標的：安吉三特田野牧歌旅游開發(fā)50%股權(quán)及債權(quán)：杭州春園健康養(yǎng)老55%股權(quán)及債權(quán)交易總價值：2.15億人民幣交易進展：完成事件描述：11月17日，祥生出售附屬公司股權(quán)及應(yīng)收賬款公告，總成交價2.15億元。據(jù)悉，祥生向杭州景陸企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）（簡稱“景陸企管”）出售安吉三特田野牧歌旅游開發(fā)有限公司（簡稱“安吉”）50%股權(quán)及賬面值為人民幣7819.87萬元的應(yīng)收安吉賬款，總代價9244.94萬元。另外，還向景陸企管出售杭州春園健康養(yǎng)老服務(wù)有限公司（簡稱“春園”）55%股權(quán)及賬面值為人民幣12280萬元的應(yīng)收春園賬款，總代價12255.06萬元。安吉及春園由祥生成立，以建設(shè)及開發(fā)分別位於浙江省湖州市安吉縣及浙江省杭州市余杭區(qū)的物業(yè)。于公告日期，安吉及春園仍有若干物業(yè)項目正在開發(fā)中，其中，安吉項目的總建筑面積約為33417平方米；春園項目的總建筑面積為21106平方米。

??4、合景泰富3.71億出售成都項目股權(quán)予合作方香港置地

??出售方：合景泰富收購方：香港置地交易標的：置泰28.57%已發(fā)行股本及成都宏譽30%繳足股本交易總價值：3.71億人民幣交易進展：進行中事件描述：11月16日合景泰富公告稱，其全資附屬公司擬向香港置地全資子公司出售置泰有限公司28.57%已發(fā)行股本及成都宏譽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的30%繳足股本，代價約人民幣3.71億元。標的公司旗下主要資產(chǎn)位于成都市錦江區(qū)攀成鋼片區(qū)總占地面積約19.03萬平方米的物業(yè)開發(fā)項目。于公告日，該項目可開發(fā)面積約70.7萬平方米已全部完成開發(fā)，及可開發(fā)面積約21.3萬平方米仍在開發(fā)中。香港置地2010年曾與合景泰富合作，拿下成都攀成鋼環(huán)球匯地塊，項目總占地約285畝，地價約37.8億元，雙方各自持股50%。其中，住宅板塊在2012年即開始銷售，商業(yè)部分于2021年中舉行開工儀式，商業(yè)部分將落地成都首個“光環(huán)系”項目，預(yù)計于2023年年底投入運營。

??5、招商蛇口子公司7.3億增資毓錦置業(yè)持股32.5% 先前華潤、首開各持股一半

??出售方：華潤置地、首開股份收購方：招商局地產(chǎn)（招商蛇口持股90%的附屬公司）交易標的：北京毓錦置業(yè)32.5%股權(quán)交易總價值：7.3億人民幣交易進展：完成事件描述：11月8日，據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所公示，北京毓錦置業(yè)有限公司獲招商局地產(chǎn)（北京）有限公司增資73048.5275萬元，持股比例32.5%。增資擴股前，公司由華潤置地持股50%，首開股份持股50%。標的公司是海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)HD00-0403街區(qū)永豐產(chǎn)業(yè)基地（新）F1地塊HD00-0403-0003地塊的項目公司，該地塊由華潤和首開以44.95億的總價在2021年第二批集中供應(yīng)土地中競得，為R2二類居住用地，建筑面積143554.91平方米，其中住宅建筑面積83113.72平方米，地塊開發(fā)項目的推廣名稱為幸福里·潤園。

二投資物業(yè)等多元化業(yè)務(wù)的收并購

??1、招商局置地4.08億元出售佛山招商依云置地中心51%股權(quán)

??出售方：招商局置地

??收購方：廣東新南達、佛山金城

??交易標的：佛山凱達城51%股權(quán)及債權(quán)

??交易總價值：4.08億人民幣

??交易進展：簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議

??事件描述：11月24日，招商局置地(00978.HK)發(fā)布公告稱，出售佛山市南海區(qū)一間附屬公司股權(quán)。據(jù)悉，其間接全資附屬公司廣州招商與廣東新南達及佛山金城訂立產(chǎn)權(quán)交易合同，廣州招商同意出售，而廣東新南達及佛山金城同意以總代價人民幣4.08億元收購目標公司佛山市凱達城投資發(fā)展有限公司51%股權(quán)，及銷售貸款以及同意支付其各自受讓的銷售貸款的應(yīng)計利息。

??標的公司主要業(yè)務(wù)為開發(fā)招商依云置地中心，項目地塊位于佛山市南海區(qū)海七路與桂瀾路交匯處，總占地面積29487平方米，被規(guī)劃為商業(yè)用地，為期40年。于本公告日期，標的公司分別由廣州招商、廣東新南達及佛山金城擁有51%、35%及14%的股權(quán)。出售完成后，標的公司將不再為招商局置地的附屬公司。

??2、首開股份擬轉(zhuǎn)讓北京發(fā)展大廈有限公司100%股權(quán)及約1.57億元債權(quán)

??出售方：首開股份

??收購方：暫未競得

??交易標的：北京發(fā)展大廈100%股權(quán)及債權(quán)

??交易總價值：起價20.4億人民幣

??交易進展：掛牌中

??事件描述：11月16日，據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所，首開股份擬轉(zhuǎn)讓北京發(fā)展大廈有100%股權(quán)及約1.57億元債權(quán)，掛牌起始價也為20.4億元。近期首開股份開始加速掛牌轉(zhuǎn)讓旗下資產(chǎn)，據(jù)公開資料披露，單11月首開股份就已掛牌煙臺天鴻時代地產(chǎn)100%股權(quán)、首城商街部分資產(chǎn)和北京發(fā)展大廈100%股權(quán)及債權(quán)等資產(chǎn)，完成出售北京毓錦置業(yè)部分股權(quán)予中海地產(chǎn)，加快回籠現(xiàn)金以應(yīng)對流動性危機。

??3、75.4億轉(zhuǎn)讓恒大深圳超級總部基地地塊

??出售方：中國恒大

??收購方：深圳市安和一號房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

??交易標的：恒大深圳灣超級總部基地T208-0054宗地使用權(quán)

??交易總價值：75.43億人民幣

??交易進展：完成

??事件描述：11月28日，深圳公共資源交易中心公布的信息顯示，位于深圳灣超級總部基地的原恒大總部地塊——T208-0054宗地成功轉(zhuǎn)讓，由深圳市安和一號房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“安和一號”）以底價約75.4億元競得。資料顯示，安和一號股權(quán)穿透后由興業(yè)國際信托持股97.02%、深圳恒嶼實業(yè)（地方國企）持股0.99%、深圳安居（地方國企）持股0.99%、深圳市安興二號投資合伙企業(yè)（有限合伙）（管理人）持股1%。從收購方的股權(quán)結(jié)構(gòu)來看，恒大本次“退地”事件并非一般的出售，而是一項不良資產(chǎn)處置。

??該宗地占地面積約為1萬平方米，計容建面約為29萬平方米，轉(zhuǎn)讓起始價約為75.4億元，競買保證金約為8億元，由恒大在2017年12月以底價55.52億元拿下該地塊，作為首次進駐深圳灣的超級總部基地。但自去年恒大出現(xiàn)債務(wù)危機后，該項目建設(shè)自2021年9月開始停工。轉(zhuǎn)讓公告中也表明了地塊還存在一些風險。如因長期停工、主體施工總承包單位尚未定標，后續(xù)基礎(chǔ)底板相關(guān)工作無法正常啟動，項目還處于抵押狀態(tài)等。

??4、傳綠地5.04億美元出售洛杉磯59層公寓樓 交易金額低于開發(fā)成本

??出售方：綠地控

??股收購方：Northland

??交易標的：洛杉磯市中心59層公寓大樓

??交易總價值：5.04億美元

??交易進展：傳言交涉中

??事件描述：11月9日，有消息傳綠地控股的美國子公司以5.04億美元的價格出售洛杉磯市中心最高的出租公寓大樓予Northland，這幢公寓樓有59層。

??消息稱，該銷售金額創(chuàng)下了洛杉磯單一出租物業(yè)的銷售紀錄，但仍遠低于綠地最初希望的銷售金額。18個月前，這棟公寓樓的要價是6.95億美元。據(jù)Northland稱，6.95億美元的要價也低于綠地支付的開發(fā)成本。

??5、中建國際投資向中海宏洋出售合肥中海央墅配套商業(yè) 代價2.92億元

??出售方：中建國際投資集團

??收購方：中海宏洋

??交易標的：中海宏洋海富（合肥）房地產(chǎn)45%的股權(quán)

??交易總價值：2.92億人民幣

??交易進展：簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議

??事件描述：11月1日，中海宏洋公告，宣布購入合肥中海央墅的配套商業(yè)單位。中國建筑國際集團有限公司的直接全資附屬公司中建國際投資集團有限公司作為賣方，與中海宏洋的間接全資附屬公司宏志亞作為買方，訂立買賣協(xié)議。根據(jù)買賣協(xié)議，中建國際投資向宏志亞出售中海宏洋海富（合肥）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司45%的股權(quán)，代價為2.92億元。

??據(jù)悉，出售股權(quán)前，標的公司由中建國際投資及宏志亞太分別擁有其45%及55%股權(quán)，出售完成后將成為中海宏洋間接全資附屬公司。標的公司擁有合肥中海央墅的商業(yè)單位，包括寫字樓單位及零售商店。