??“新地塊入市16000元/平方米起，額外贈(zèng)送3500元/平方米全屋智能精裝，現(xiàn)在交2000元意向金，開(kāi)盤(pán)可抵10萬(wàn)元?！苯冢嘟家粍t新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)大幅降價(jià)的消息引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

??中房報(bào)京津冀了解到，上述網(wǎng)傳消息所指樓盤(pán)是三湘印象森林海尚城，位于燕郊高樓鎮(zhèn)，為三河市湘德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“湘德房產(chǎn)”）開(kāi)發(fā)建設(shè)，銷(xiāo)售均價(jià)21000元/平方米。

??按其宣傳口徑來(lái)算，三湘印象森林海尚城每平方米直降5000元。

??對(duì)于三湘印象森林海尚城大幅降價(jià)，項(xiàng)目銷(xiāo)售人員解釋稱，并非所有房源都降價(jià)，只有一套16000元/平方米左右的特價(jià)房源。

??“不只一套特價(jià)，是一個(gè)單元?！辟?gòu)房人趙然對(duì)記者表示，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天曾去售樓處了解過(guò)，一個(gè)單元都有優(yōu)惠活動(dòng)，不過(guò)價(jià)格與此前宣傳并不相符。“16000元/平方米是噱頭，我了解的最低價(jià)格近17000元/平方米，稍高一些的樓層18000元/平方米以上?！?/p>

??燕郊房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人田雨對(duì)記者透露，因項(xiàng)目降幅過(guò)大開(kāi)盤(pán)次日就已被叫停。10月22日項(xiàng)目發(fā)布的情況聲明證實(shí)了這一說(shuō)法。

??聲明顯示，“自即日起暫停海尚苑東區(qū)項(xiàng)目二期6#、7#樓銷(xiāo)售，將對(duì)兩棟樓定價(jià)進(jìn)行深入研究論證，待報(bào)批市政府相關(guān)部門(mén)依規(guī)審批后再行銷(xiāo)售。”

??再定價(jià)需要政府相關(guān)部門(mén)審批，那此前銷(xiāo)售價(jià)是否得到相關(guān)部門(mén)認(rèn)可？上述銷(xiāo)售人員表示已經(jīng)拿到許可，“賣(mài)這個(gè)價(jià)格肯定要有備案價(jià)格（支撐）”。

??對(duì)于這一說(shuō)法，記者聯(lián)系了三河市住建局房產(chǎn)市場(chǎng)管理部，對(duì)方表示“需要請(qǐng)示上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)”。截至發(fā)稿，未收到上述部門(mén)回復(fù)。

??被叫停背后

??公開(kāi)資料顯示，2011年9月，三湘印象與其他股東合資成立了湘德房產(chǎn)，并出資8.59億元獲得了三河燕郊高新區(qū)占地面積36萬(wàn)平方米的地塊，折合約542畝地。項(xiàng)目由6個(gè)地塊組成，建筑面積合計(jì)達(dá)到117.93萬(wàn)平方米。

??穿透項(xiàng)目公司股權(quán)后可見(jiàn)，三湘印象間接持股50.49%是第一大股東，二股東江蘇一德持有48.51%，知名導(dǎo)演張藝謀間接持股1%，是湘德房產(chǎn)的第三大股東。

??從三河市住房保障與房屋管理局網(wǎng)站上查詢了解到，項(xiàng)目最近一次取證在2023年9月，取證項(xiàng)目為東區(qū)（二期）6#、7#樓，建筑面積173979.3平方米。

??“三湘印象新開(kāi)的這期只賣(mài)了1天就封了。”至于封盤(pán)原因，周邊在售樓盤(pán)銷(xiāo)售人士認(rèn)為是項(xiàng)目虛假宣傳導(dǎo)致。“16000元/平方米賣(mài)的是毛坯價(jià)格，但是項(xiàng)目需要捆綁3000元/平方米精裝包，折合銷(xiāo)售單價(jià)超19000元/平方米，比宣傳優(yōu)惠價(jià)高出不少?！?/p>

??“主要是降價(jià)太多，前期購(gòu)買(mǎi)的業(yè)主維權(quán)?！壁w然表示，此前有朋友購(gòu)買(mǎi)三湘印象森林海尚城西區(qū)項(xiàng)目，成交價(jià)格約22000元/平方米，當(dāng)前新盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)遠(yuǎn)低于業(yè)主購(gòu)買(mǎi)價(jià)。

??對(duì)于降價(jià)原因，趙然認(rèn)為與樓棟位置有關(guān)?！斑@個(gè)單元做特價(jià)主要是因?yàn)榈乩砦恢们芳眩x地鐵站最遠(yuǎn)，且東、北兩側(cè)緊挨道路，南側(cè)直面小學(xué)教學(xué)樓，附近是正在建設(shè)的工地，長(zhǎng)時(shí)間的噪音和灰塵會(huì)影響居住體驗(yàn)?！?/p>

??田雨則表示，三湘印象降價(jià)源于定價(jià)偏高，區(qū)域發(fā)展周期長(zhǎng)?！熬湍壳暗膮^(qū)域發(fā)展和配套來(lái)說(shuō)不值22000元/平方米售價(jià)，同樣的價(jià)格可以選擇燕郊配套更成熟的區(qū)域。”

??“根本原因可能還是開(kāi)發(fā)商急于回款?！倍辔唤?jīng)紀(jì)人表示，年底開(kāi)發(fā)商要應(yīng)對(duì)大量工程款項(xiàng)的支出需求，當(dāng)前市場(chǎng)低迷給三湘印象的資金鏈造成很大的影響，通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)緩解銷(xiāo)售緊張。

??“盡管低折扣確實(shí)帶來(lái)了高關(guān)注度，但是這種制造噱頭的方式不可行，擾亂市場(chǎng)的正常秩序?！毖嘟家晃讳N(xiāo)售人士表示，三湘印象降價(jià)給本地樓盤(pán)帶來(lái)不小沖擊，尤其是燕郊高端項(xiàng)目“御系列”。

??“原本要在下半年入市的御東君著可能要推遲開(kāi)盤(pán)，因?yàn)樗▋r(jià)較高且離三湘印象近，受到的沖擊更大一些?！鄙鲜鲣N(xiāo)售人士補(bǔ)充。

??“賣(mài)不動(dòng)”的森林海尚城

??當(dāng)前樓市環(huán)境下，三湘印象去化周期尚不可知，但此時(shí)其產(chǎn)權(quán)已縮水12年。

??公開(kāi)資料顯示，2011年10月，三湘印象拿下這個(gè)百萬(wàn)平方米的超級(jí)大盤(pán)后遲遲沒(méi)有開(kāi)發(fā)，甚至引來(lái)深交所發(fā)函質(zhì)詢。三湘印象認(rèn)為，未開(kāi)發(fā)原因在于項(xiàng)目未完成拆遷和“七通一平”，達(dá)不到凈地交付標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目沒(méi)有趕上2015年開(kāi)啟的房地產(chǎn)上漲周期。

??根據(jù)年報(bào)，2015年項(xiàng)目的14號(hào)地塊終于打樁開(kāi)工，15號(hào)地塊取得四證可以開(kāi)工建設(shè)，而剩下的16~19號(hào)地塊尚未有動(dòng)工跡象。

??森林海尚城最先開(kāi)工的14號(hào)地塊是商服項(xiàng)目，而非銷(xiāo)售更為容易的住宅項(xiàng)目。在項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)4年后即2019年，森林海尚城的14號(hào)地塊終于迎來(lái)預(yù)售，預(yù)售面積31663.32平方米，當(dāng)年銷(xiāo)售14025.2平方米。

??截至2023年上半年，項(xiàng)目可售面積10.83萬(wàn)平方米，但累計(jì)銷(xiāo)售只有19170.56平方米。這也就意味著，4年時(shí)間森林海尚城14號(hào)地去化不足18%。

??商辦項(xiàng)目預(yù)售慘淡，住宅項(xiàng)目同樣差強(qiáng)人意。

??森林海尚城15號(hào)地、16號(hào)地，可售建筑面積共計(jì)約23.42萬(wàn)平方米，截至2023年上半年，兩地塊累計(jì)預(yù)售約13.87萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售39個(gè)月去化不足60%。

??在森林海尚城6宗地塊中，除上述已銷(xiāo)售的3地塊外，18號(hào)地仍在建設(shè)施工，17號(hào)地和19號(hào)地尚未開(kāi)發(fā)，待開(kāi)發(fā)建筑面積41.48萬(wàn)平方米。可以預(yù)見(jiàn)的是，滯緩的開(kāi)發(fā)節(jié)奏將使項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)進(jìn)一步縮水。

??年報(bào)顯示，位于燕郊的森林海尚城是三湘印象唯一在售住宅項(xiàng)目，也是唯一住宅土地儲(chǔ)備。2023年上半年，三湘印象營(yíng)業(yè)收入約1.8億元，其中房地產(chǎn)銷(xiāo)售8734.6億元，占據(jù)營(yíng)業(yè)收入48.39%。

??1.8億元的銷(xiāo)售規(guī)模在上市房企中明顯處于末位，而多年未摘地土地儲(chǔ)備告急，將使三湘印象地產(chǎn)業(yè)務(wù)面臨“無(wú)米下鍋”的窘境。

??（受采訪者要求，趙然、田雨等皆為化名）