??4月的杭州，暖意濃濃，杭州市拱墅區(qū)浙工新村施工現(xiàn)場(chǎng)，塔吊高聳，挖掘機(jī)轟鳴，一片熱火朝天的景象。

??“總共7幢樓，2025年竣工，2026年交付?！闭愎ば麓迨┕がF(xiàn)場(chǎng)一名工作人員表示。

??浙工新村，這座建于上世紀(jì)80年代的小區(qū)如今已經(jīng)成為了頗有名氣的城市更新改造項(xiàng)目，因每戶(hù)村民自主出資100萬(wàn)元共籌集資金近5億元重建小區(qū)引發(fā)廣泛關(guān)注。

??“拆掉重建后，不久就可以住上新房了。”浙江工業(yè)大學(xué)退休教授劉老師在項(xiàng)目圍欄外邊拍照邊表示。劉老師是最早一批簽字同意改造的業(yè)主，雖然對(duì)于住了近40年的房子被推倒有些不舍，但想到不久后可以住上全新的小區(qū)還是非常高興。

??這是一次新嘗試。浙工新村此次改建沒(méi)有采用過(guò)去常用的拆遷方式，而是采用了原拆原建模式，以居民自主更新為主。這是浙江省又一個(gè)采用自主更新模式進(jìn)行重建的危舊小區(qū)，試點(diǎn)意義大。

??為了有效推進(jìn)城市更新，近日，浙江省住建廳發(fā)布《關(guān)于穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》，提出通過(guò)推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造自主更新試點(diǎn)工作，引導(dǎo)群眾從“要我改”到“我要改”，從5月1日起實(shí)行。這是全國(guó)首個(gè)出臺(tái)推進(jìn)老舊小區(qū)自主更新指導(dǎo)意見(jiàn)的城市，為浙江老舊小區(qū)自主更新提供了有力支持。

??“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新的實(shí)踐，對(duì)逐步進(jìn)入存量更新階段的城市建設(shè)具有重大意義?！闭憬〗ㄔO(shè)廳副廳長(zhǎng)姚昭暉說(shuō)，接下來(lái)，浙江將推動(dòng)試點(diǎn)擴(kuò)面，加快形成一批多種類(lèi)型的自主更新模式案例。

??“不久就可以住上新房了”

??20世紀(jì)80年代，浙江工業(yè)大學(xué)從衢州搬至杭州，宿舍分期分步一幢幢建造起來(lái)（包括浙工新村），最早的一幢建于1983年，最晚的一幢建于2000年，在歲月的洗禮中，小區(qū)不僅陳舊斑駁，而且有多棟房屋被認(rèn)定為C級(jí)危房，居民也多次呼吁整改。

??“浙工新村與浙江工業(yè)大學(xué)朝暉校區(qū)一路之隔，曾是浙江工業(yè)大學(xué)教工宿舍，與其他7個(gè)小區(qū)一起同屬朝暉小區(qū)，全部為老舊房子。朝暉小區(qū)內(nèi)既有福利分房，也有動(dòng)拆遷安置房，部分房齡已有40年，由于年代久遠(yuǎn)，安全隱患較多。”浙工新村周邊居民表示。

??實(shí)際上，浙工新村重建之前就因危房問(wèn)題備受關(guān)注，1993年，這里便有一幢樓被房屋管理部門(mén)鑒定為C級(jí)危房，到2014年浙工新村已有4幢房屋被鑒定為C級(jí)危房。

??“房屋被鑒定為危房，住在里面很不踏實(shí)，安全隱患多?！眲⒗蠋煴硎?，遇到臺(tái)風(fēng)天氣，社區(qū)就會(huì)組織居民出去住賓館。

??2015年，杭州市原下城區(qū)曾提出對(duì)浙工新村所在區(qū)域的危舊小區(qū)進(jìn)行推倒重建，后由于種種原因不了了之；2018年，針對(duì)浙工新村的危改問(wèn)題還進(jìn)行過(guò)一次入戶(hù)民意調(diào)查，最終因同意率未達(dá)90%導(dǎo)致重建計(jì)劃再度擱置。

??8年來(lái)，浙工新村的重建計(jì)劃幾番被提起，又幾度被擱置，“解?！敝穼覍矣鲎琛?/p>

??2023年5月，杭州市發(fā)布《全面推進(jìn)城市更新的實(shí)施意見(jiàn)》，要求針對(duì)危舊樓房、老舊小區(qū)、既有住宅片區(qū)等落實(shí)安全隱患消除、功能設(shè)施完善、居住品質(zhì)提升，給浙工新村提供了新的整改理由，當(dāng)月，“浙工新村居民主體危舊房有機(jī)更新（試點(diǎn)）項(xiàng)目實(shí)施方案公告”發(fā)布。在這一背景下，浙工新村也成為浙江省內(nèi)首個(gè)采取自主更新模式進(jìn)行重建的危舊房小區(qū)。

??為了更好地推進(jìn)建設(shè)，浙工新村小區(qū)居民以“一幢樓一代表”為原則成立了居民自主更新委員會(huì)，在近100%居民同意的前提下，由居民自主更新委員會(huì)向政府提交自主改造申請(qǐng)，政府按照一事一議方式進(jìn)行審議，條件合適的支持其進(jìn)行“拆改結(jié)合”的自主改造。2023年11月28日，浙工新村城市危舊房有機(jī)更新（試點(diǎn)）項(xiàng)目正式開(kāi)工。

??根據(jù)自主更新方案，浙工新村更新項(xiàng)目總建筑面積約為8.1萬(wàn)平方米，涉及居民548戶(hù)，拆除原13幢建筑，新建7幢住宅小高層，改造1幢建筑，還將配置活動(dòng)中心等配套設(shè)施超1500平方米，新設(shè)地下車(chē)位460余個(gè)，綠化率提升至25%以上。新建部分在戶(hù)數(shù)不變的情況下，保持新房套內(nèi)面積不小于原房套內(nèi)面積并適當(dāng)擴(kuò)面。

??在資金籌措方面，整個(gè)小區(qū)的更新費(fèi)用約為5.3億元。其中，居民自籌資金約為4.7億元，每家出資約100萬(wàn)元，其余資金由專(zhuān)項(xiàng)資金解決。

??在自籌資金方面，浙工新村業(yè)主承擔(dān)的改造費(fèi)用為1350元/平方米，并且保證重建后原地置換的房屋套內(nèi)面積與原房屋基本相等；擴(kuò)建面積則按34520元/平方米，按最多能擴(kuò)面20平方米以及一個(gè)22萬(wàn)元左右車(chē)位計(jì)算，如一套原75平方米左右舊房，最終可以拿到105平方米左右新房，所需費(fèi)用約100萬(wàn)元。

??“杭州‘浙工新村’的資金投入包括建設(shè)成本、過(guò)渡補(bǔ)貼、裝修補(bǔ)償、財(cái)務(wù)成本、拆房費(fèi)用、各類(lèi)咨詢(xún)?cè)u(píng)估、管線(xiàn)遷改、苗木遷移和周邊房屋加固等，資金收入方面包括居民私房回購(gòu)、擴(kuò)面費(fèi)用、公房回購(gòu)、地下車(chē)位出售，以及舊改、加梯、未來(lái)社區(qū)創(chuàng)建獎(jiǎng)補(bǔ)等專(zhuān)項(xiàng)資金補(bǔ)助，另有新增社區(qū)配套用房后續(xù)可獲取租金收入，總體基本可實(shí)現(xiàn)資金平衡。”參與了杭州浙工新村自主更新項(xiàng)目的浙江省建筑設(shè)計(jì)研究院城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)院院長(zhǎng)胡適人表示。

??“老舊危房變成電梯洋房，面積不僅擴(kuò)大了，還多了一個(gè)車(chē)位，大家都挺樂(lè)意的?！眲⒗蠋煴硎?，入住后還是之前的老鄰里關(guān)系，這100萬(wàn)元花得很值。

??在技術(shù)指標(biāo)方面，浙工新村遵循“對(duì)內(nèi)有優(yōu)化、對(duì)外不惡化”的原則，適度突破了日照、間距、密度等技術(shù)指標(biāo)，解決空間資源瓶頸問(wèn)題，如項(xiàng)目西側(cè)用地按現(xiàn)狀予以保留，未退讓高架綠線(xiàn)。

??“此前舊改或拆遷都由政府部門(mén)出錢(qián)兜底，浙工新村原拆原建的主體是小區(qū)居民，主要出資人也是居民，也是一次新嘗試”杭州市拱墅區(qū)住建部門(mén)一相關(guān)人士表示。

??如今，548戶(hù)居民合計(jì)自籌資金共4.7億元重建小區(qū)，已成為杭州各個(gè)老舊小區(qū)最羨慕的改建樣板。

??“把工作做到點(diǎn)子上”

??浙工新村的順利更新改造除了居民自身努力外，也離不開(kāi)政府部門(mén)的支持和行動(dòng)。

??在浙工新村改造中，杭州市拱墅區(qū)政府積極推進(jìn)，針對(duì)居民出資情況、改造方式、戶(hù)型選擇、交付方式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、車(chē)位需求等方面開(kāi)展了幾十次走訪(fǎng)調(diào)研，并提供精細(xì)服務(wù)，真正把工作做到點(diǎn)子上。

??上述杭州市拱墅區(qū)住建部門(mén)相關(guān)人士表示，浙工新村項(xiàng)目從規(guī)劃到落地始終堅(jiān)持四個(gè)原則：一是堅(jiān)持“居民主體、政府主導(dǎo)、住建主推、街道主抓、街校主責(zé)”的工作原則。政府有關(guān)部門(mén)或單位受居民委托實(shí)施本項(xiàng)目，各方嚴(yán)格落實(shí)相關(guān)責(zé)任，形成強(qiáng)大合力，全力以赴推動(dòng)各項(xiàng)工作。

??二是堅(jiān)持“居民主體、集體同意”原則。方案經(jīng)居民主體集體同意后，方才投入資金、實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)。

??三是堅(jiān)持“居民適度投入、政府政策補(bǔ)貼、努力實(shí)現(xiàn)收支平衡”原則。居民適度投入購(gòu)買(mǎi)擴(kuò)增面積及重建原有面積，政府通過(guò)舊改等政策補(bǔ)貼以及適度提升開(kāi)發(fā)容量用于補(bǔ)助項(xiàng)目、讓渡于民。

??四是堅(jiān)持“探索創(chuàng)新、拆改結(jié)合”原則。依據(jù)《浙江省人民政府辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實(shí)施意見(jiàn)》，結(jié)合小區(qū)實(shí)際，開(kāi)展城市老舊住宅區(qū)的拆改結(jié)合模式試點(diǎn)探索和創(chuàng)新。

??“當(dāng)城市建設(shè)發(fā)展進(jìn)入存量時(shí)代，浙工新村探索的這種‘自主更新’模式破解了傳統(tǒng)商業(yè)開(kāi)發(fā)拆遷模式成本過(guò)大的問(wèn)題，并有利于社群關(guān)系的維持和保留，原有居民不需要搬離原來(lái)熟悉的環(huán)境，也有利于保護(hù)城市肌理和城市風(fēng)貌?！焙m人認(rèn)為，在自主更新過(guò)程中，由居民作為主要出資主體更有利于減輕政府財(cái)政壓力，而實(shí)現(xiàn)“資金平衡”也是自主更新模式可持續(xù)、可復(fù)制、可推廣的重要前提。

??參與過(guò)北京勁松一區(qū)114號(hào)樓原拆原建項(xiàng)目前期調(diào)研和項(xiàng)目從生成到建成全過(guò)程的愿景集團(tuán)副總裁兼總設(shè)計(jì)師、北京工程勘察設(shè)計(jì)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)江曼認(rèn)為，“北京勁松一區(qū)114號(hào)樓的改建費(fèi)用主要由政府補(bǔ)貼，使政府承擔(dān)了較大的經(jīng)濟(jì)壓力，在可持續(xù)性方面存有不足。相比之下，杭州浙工新村的居民自愿出資、費(fèi)用自擔(dān)的模式有較高的可復(fù)制性和可推廣性?！?/p>

??“自主更新是新生事物，沒(méi)有現(xiàn)成答案，需要各地因地制宜進(jìn)行探索。指導(dǎo)意見(jiàn)出臺(tái)，本身就是表明了政府部門(mén)的一個(gè)態(tài)度，鼓勵(lì)和支持老百姓自主更新。”姚昭暉說(shuō)，今后浙江自主更將“有章可循”，也明確了一些流程和支持政策，比如該由誰(shuí)提出申請(qǐng)、如何申報(bào)、容積率如何調(diào)整等，就可以少走很多彎路，推進(jìn)速度自然也就會(huì)快起來(lái)。

??目前，浙江省2000年以前的城鎮(zhèn)房屋有72.12萬(wàn)棟，其中1990年以前的有20.85萬(wàn)棟。建成年份較早的住宅由于建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低，加之失修失管等因素，以往的環(huán)境提升改造模式無(wú)法解決老舊小區(qū)危舊住宅的難題。“目前城市建設(shè)已經(jīng)從原來(lái)的快速擴(kuò)張期逐步進(jìn)入存量更新期，就是以存量為主的時(shí)代了。這也就意味著，原來(lái)城市建設(shè)更多關(guān)注是怎么建要轉(zhuǎn)向新階段，逐步要花更多精力去研究如何維護(hù)已經(jīng)建成的物業(yè)了?！币φ褧煴硎尽?/p>

??推廣難題

??4月11日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《原拆原建模式研究》報(bào)告顯示，目前全國(guó)各類(lèi)存量房屋中，1990年及以前建造的房屋約占2%，規(guī)模約18億平方米；2000年及以前建造（含1990年及以前）的房屋約占9%，其規(guī)模約66億平方米。

??來(lái)自易居研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)至少有5個(gè)城市已明確推進(jìn)“原拆原建”模式，即北京、上海、廣州、深圳和杭州，不僅形成了比較系統(tǒng)的文件，居民的參與度和支持力度也很大。

??以北京為例，北京馬家堡路68號(hào)院2號(hào)樓改造實(shí)行的也是“原拆原建”模式，即把老舊樓房進(jìn)行大規(guī)模拆除，在原址上再建新樓。不過(guò)，這一項(xiàng)目改建主要以政府主導(dǎo)、居民共同決策的形式展開(kāi)，政府、產(chǎn)權(quán)單位、居民三方共同出資推進(jìn)，其中市、區(qū)兩級(jí)政府補(bǔ)貼合計(jì)約1111萬(wàn)元，產(chǎn)權(quán)單位主要承擔(dān)擴(kuò)建地下室費(fèi)用，居民則主要承擔(dān)增加室內(nèi)面積的費(fèi)用。

??如改建后的2號(hào)樓首付款為23萬(wàn)元，由于該改建項(xiàng)目實(shí)行一房一價(jià)，收房后會(huì)根據(jù)抽簽結(jié)果再交尾款，據(jù)實(shí)結(jié)算，多退少補(bǔ)。此外，由于該項(xiàng)目屬于危舊樓房改造，不屬于拆遷項(xiàng)目，兩年重建期間居民需要自行解決過(guò)渡問(wèn)題。

??但這一模式還是改變了過(guò)去由政府全盤(pán)操辦的模式，轉(zhuǎn)為了居民和政府共同決策，居民自籌為主、政府補(bǔ)貼為輔的全新模式。

??“原拆原建”的老舊小區(qū)改建模式在一些城市也面臨著一些問(wèn)題，如成都武侯區(qū)的中央花園二期就試圖采用原拆原建改建方式重建小區(qū)，但截至目前進(jìn)展緩慢。該改建項(xiàng)目是由業(yè)主帶頭成立拆舊建新籌備組的“自拆自建”方式，即爭(zhēng)取政府部門(mén)允許，然后自行招募開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)改造，目前該項(xiàng)目在規(guī)劃、資金等方面存在一定桎梏。

??浙工新村自主更新項(xiàng)目也是歷經(jīng)了8年時(shí)間，居民支持率從87.8%上漲到接近100%，最終才取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

??胡適人表示，“自主更新模式目前在‘意愿達(dá)成’‘產(chǎn)權(quán)關(guān)系’‘規(guī)劃政策’等方面確實(shí)面臨更復(fù)雜的問(wèn)題和難點(diǎn)，有待于進(jìn)一步探索和完善。”

??在擴(kuò)面和方案設(shè)計(jì)方面也面臨著如何進(jìn)一步優(yōu)化現(xiàn)行規(guī)劃技術(shù)規(guī)范和政策，如在規(guī)劃管理方面，目前的用地功能兼容性指引和容積率轉(zhuǎn)移政策，尚難以應(yīng)對(duì)城市更新的復(fù)雜需要，也難以激發(fā)市場(chǎng)主體積極性；審批流程方面，目前只能按照因地制宜、一事一議的原則進(jìn)行聯(lián)合審查。

??長(zhǎng)期對(duì)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造有研究的上海易居房地產(chǎn)研究院高級(jí)研究員鄧喬喬表示，“征詢(xún)比例默認(rèn)100%，也可能會(huì)導(dǎo)致部分項(xiàng)目推進(jìn)受阻，政府還需要出臺(tái)一系列配套政策細(xì)則進(jìn)行明確，為這種模式推廣提供依據(jù)?！?/p>

??“居民支持率門(mén)檻不能設(shè)置得太高，設(shè)計(jì)在90%~95%較為合適?！苯J(rèn)為。

??“每座城市老舊小區(qū)情況都不同，在推廣這一模式時(shí)需要因地制宜，充分考慮當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況和居民需求。同時(shí)，還需要加強(qiáng)政策引導(dǎo)和支持，確保項(xiàng)目順利實(shí)施和提升居民滿(mǎn)意度?！鼻迦A大學(xué)建筑學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師唐燕表示。