??這兩年房企三四線城市土地投資退潮。

??三四線含宅地塊成交連續(xù)三年下跌，2023年成交建面同比下跌的三四線城市數(shù)量占比達(dá)到七成。

??與此同時(shí)，百?gòu)?qiáng)房企在三四線的投資比重降至近五年新低，只有14%。成交建面TOP20城市中，成交地塊超過(guò)七成被城投平臺(tái)“托底”。

??還能受到房企青睞的三四線主要是集中在長(zhǎng)三角、珠三角核心城市圈的強(qiáng)三線。目前仍在三四線積極拿地的房企，普遍聚焦深耕城市的優(yōu)質(zhì)板塊，三四線拿地更看重“性價(jià)比”。

??三四線城市，土地市場(chǎng)進(jìn)入“冰凍期”。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年三四線城市含宅用地成交金額、面積分別為1.73萬(wàn)億和7.29億平方米，同比降幅達(dá)到19%和25%。

??全國(guó)近300個(gè)城市中有71%的城市2023年含宅用地成交建面同比下降。

??對(duì)比2021年-2024年1-3月含宅用地成交金額、面積TOP20城市可以發(fā)現(xiàn)，成交集中度逐年上升，意味著只有少數(shù)頭部的、供應(yīng)相對(duì)充足的三四線能夠吸引投資。

??即便是成交規(guī)模較大、受到更多關(guān)注的TOP20城市，土地市場(chǎng)同樣“一片慘淡”。

??成交規(guī)模TOP20城市中，2023年成交建面超過(guò)一千萬(wàn)平方米的城市僅6個(gè)，對(duì)比2022年腰斬，而2021年這一數(shù)據(jù)是28個(gè)。其中，有12個(gè)城市2023年土地成交為近三年低點(diǎn)。

??也有城市土地成交略有回暖，比如南通、鹽城、邢臺(tái)，同比漲幅均在10%-15%，但較2021年相比，仍然下跌。

??三四線城市的土地市場(chǎng)受到來(lái)自一二線城市的“擠壓”。

??早在2021年核心城市實(shí)施集中供地以來(lái)，房企為了集中資金競(jìng)拍核心城市的宅地，對(duì)三四線城市的土拍關(guān)注度降低。

??2022年以來(lái)，房企面臨較大資金壓力，聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，對(duì)三四線土地市場(chǎng)關(guān)注度進(jìn)一步降低。

??因此，百?gòu)?qiáng)房企在三四線投資意愿、投資比重持續(xù)下降，2023年百?gòu)?qiáng)房企三四線投資比重降至14%，創(chuàng)近五年新低，而大多數(shù)三四線城市僅僅依靠城投托底。

??2023年土地成交金額TOP20的城市中，有14個(gè)城市城投拿地金額占比超過(guò)50%，其中常州、淮安、鎮(zhèn)江等9個(gè)城市城投拿地金額占比甚至超過(guò)90%。2024年1-3月份，城投拿地總體比例有所下降的情況下，仍有泉州、臺(tái)州、鹽城等10個(gè)城市城投拿地金額占比超過(guò)50%。

??佛山是三四線城市中特別的存在。2023年國(guó)央企拿地金額占68%，2024年前3月升至75%。在國(guó)央企普遍撤出三四線城市的階段，佛山市場(chǎng)依然有較大的吸引力，保利發(fā)展、廈門(mén)建發(fā)、華僑城等在佛山拿地相對(duì)較多，且國(guó)央企拿地項(xiàng)目的金額往往較大，以較少的幅數(shù)占據(jù)較大的金額。

??不同類(lèi)型的房企在三四線城市拿地的偏好存在較為明顯的差異，國(guó)央企拿地體量大、價(jià)格高，而城投、民企拿地則相對(duì)“便宜”。

??在三四線投資退潮的大背景下，溢價(jià)率超過(guò)20%的高溢價(jià)成交地塊占比從2020年最高峰的29%降至2024年的4%。

??高溢價(jià)成交地塊的驟降，體現(xiàn)出企業(yè)在三四線城市拿地的理性回歸。

??從城市分布的角度來(lái)看，高溢價(jià)地塊主要聚集于臺(tái)州、溫州、金華、徐州等長(zhǎng)三角沿海城市，而東莞、莆田、佛山等地的高溢價(jià)地塊總量雖然不及以上城市，但占比較高，這些城市在地塊出讓總量相對(duì)減少的情況下，優(yōu)質(zhì)地塊的含量不減。

??另外煙臺(tái)、清遠(yuǎn)、韶關(guān)、肇慶等城市，近幾年成交的高溢價(jià)地塊幅數(shù)少于10宗，且占總成交幅數(shù)的比例也較低，土地市場(chǎng)多年處于較冷淡狀態(tài)。

??高溢價(jià)地塊表現(xiàn)出“量小價(jià)高、小而精”的特點(diǎn)，且“性價(jià)比”均較高。

??首先，集中在城市的優(yōu)質(zhì)板塊、優(yōu)質(zhì)地段，另一方面該地塊地價(jià)房?jī)r(jià)比處在合理范圍，且盈利空間較大。例如佛山2023年7月成交的南海區(qū)單價(jià)“地王”，樓板價(jià)24350元/平方米，而周邊項(xiàng)目售價(jià)在4萬(wàn)元/平方米左右，整體的盈利空間仍存。

??另外，部分項(xiàng)目在板塊內(nèi)處于新房斷供的態(tài)勢(shì)。如東莞2023年4月成交的總價(jià)22.1億元的松山湖片區(qū)地塊，溢價(jià)率15%，目前已經(jīng)開(kāi)售，成交均價(jià)為55132元/平方米，周邊三公里近一年開(kāi)售新盤(pán)幾乎處在斷供狀態(tài)。

??總的來(lái)說(shuō)，在三四線城市得以高溢價(jià)成交的地塊均處于城市相對(duì)成熟的核心地段，或具備難以復(fù)制的自然資源。那些自身?xiàng)l件普通的地塊仍以底價(jià)成交為主，市場(chǎng)呈現(xiàn)冷熱分化的現(xiàn)象。

??僅有投資前景較明朗的城市疊加自身區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯的地塊，才能夠在市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷的環(huán)境下保持較高的吸引力。

??從拿地企業(yè)的角度來(lái)看，當(dāng)前仍在三四線城市投資的企業(yè)與2022年之前已大有不同，拿地企業(yè)以保利、建發(fā)、綠城這類(lèi)國(guó)央企為主，此類(lèi)房企具備較強(qiáng)的現(xiàn)金流實(shí)力和運(yùn)營(yíng)能力，對(duì)土地投資的要求也更高。

??在樓市未回溫之前，三四線城市土地市場(chǎng)也難以迎來(lái)全面復(fù)蘇。

??但無(wú)論行業(yè)整體如何低位運(yùn)行，仍有具備拿地實(shí)力的房企持續(xù)狩獵優(yōu)質(zhì)地塊，足夠優(yōu)質(zhì)的地塊仍能夠以高溢價(jià)成交。即便如此，三四線優(yōu)質(zhì)地塊仍需理性對(duì)待，警惕潛在銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。