??中房網(wǎng)訊（蘇曉/文）9月，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在低位調(diào)整階段。

??克而瑞研究中心近日發(fā)布的報(bào)告顯示，9月份TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額2517.2億元，環(huán)比微增0.2%；同比降低37.7%，同比降幅較8月進(jìn)一步擴(kuò)大11個(gè)百分點(diǎn)。累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，1-9月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額26338.2億元，同比降低36.6%，降幅較8月基本持平。

??銷(xiāo)售延續(xù)低迷的同時(shí)，企業(yè)投資整體也保持謹(jǐn)慎態(tài)勢(shì)。截止2024年三季度末，銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)投資金額約4400億元，同比下降45%，其中有近五成房企今年投資處于暫停態(tài)勢(shì)。

??9月百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)不及往年同期

??作為傳統(tǒng)旺季的9月，房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)不及往年同期。同時(shí)，分季度看，前三季度百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)規(guī)模也均保持在歷史低位。

??從銷(xiāo)售門(mén)檻值變化看，9月百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)銷(xiāo)售門(mén)檻較去年同期進(jìn)一步降低，且門(mén)檻值均降至近年最低水平。其中，TOP10房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻同比降低49.7%至640億元。TOP30和TOP50房企門(mén)檻也分別同比降低41.1%和43.3%至178.3億元和106.3億元。TOP100房企的銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻則降低39%至49.9億元。

??近五成房企2024年以來(lái)投資暫停

??根據(jù)報(bào)告，9月房企投資仍趨緊，拿地金額TOP100中有近七成企業(yè)9月未有新增土儲(chǔ)入賬。盡管9月受到一線城市上海、廣州等土拍帶動(dòng)，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)30家房企單月投資金額達(dá)到423億元，環(huán)比提升139%，但同比降幅依舊較大，為47%。

??此外，從前三季度拿地表現(xiàn)來(lái)看，銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)（全口徑）投資金額約4400億元，同比下降45%，其中有近五成房企2024年以來(lái)投資處于暫停態(tài)勢(shì)。

??而前九月已拿地的企業(yè)中，有近53%的企業(yè)投資額同比下降，降幅超過(guò)50%的企業(yè)占到36%，以頭部央企、國(guó)企為主，如華潤(rùn)、中海、招商等，民企中仍在拿地的龍湖、濱江投資額同比分別下降69%和50%。

??不過(guò)，中建壹品、城建發(fā)展、國(guó)貿(mào)地產(chǎn)等企業(yè)投資額較去年大幅提升，一方面是2023年基數(shù)較低所致，另一方面這些企業(yè)投資布局主要集中在上海、北京、廣州、廈門(mén)等總價(jià)較高的核心城市。

??截止9月末，新增土儲(chǔ)貨值百?gòu)?qiáng)門(mén)檻值為37.7億元，同比下降29%，降幅收窄4個(gè)百分點(diǎn)，新增總價(jià)百?gòu)?qiáng)門(mén)檻值為16.4億元，同比下降24%，降幅收窄10個(gè)百分點(diǎn)。值得一提的是，新增建面百?gòu)?qiáng)門(mén)檻值為32.3萬(wàn)平方米，反超去年同期2%。

??總量方面，1-9月新增貨值、總價(jià)和建面百?gòu)?qiáng)的總額分別為13484億元、6263億元和6590萬(wàn)平方米，同比分別下降41%、42%和28%，降幅與上月末基本持平。

??拿地意愿方面，截止至9月末，百?gòu)?qiáng)房企拿地銷(xiāo)售比仍為0.15，連續(xù)三個(gè)月維持一致。各梯隊(duì)的拿地銷(xiāo)售比也幾乎保持一致，仍以TOP1-10、21-30強(qiáng)房企拿地銷(xiāo)售比最高。后50強(qiáng)房企的拿地銷(xiāo)售比從8月末的0.13提升至0.16，主要由于中建玖合、中建信和等企業(yè)拿地帶動(dòng)。

??集中度同樣保持高位，市場(chǎng)格局愈發(fā)穩(wěn)定。十強(qiáng)房企占據(jù)56%的新增貨值，11-20強(qiáng)貨值占比8%，21-30強(qiáng)貨值占比12%，前30強(qiáng)房企合計(jì)占據(jù)新增貨值七成以上。

??10月整體成交或止跌企穩(wěn)，企業(yè)投資更應(yīng)“優(yōu)中選優(yōu)”

??預(yù)判10月，克而瑞認(rèn)為，因9月末中央到地方利好頻頻，先是924國(guó)新會(huì)推出多項(xiàng)重磅政策，包括降準(zhǔn)、政策利率下調(diào)、存量房貸降息、降二套首付比例、提高再貸款中央資金支持比例、續(xù)期“金融16條”等，再是政治局會(huì)議定調(diào)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，而后上廣深等核心一線跟進(jìn)，“四限”政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，基于政策利好預(yù)期，10月整體成交或?qū)⒅沟蠓€(wěn)，而一線作為新政利好直接受益者，新房成交仍有放量空間。

??與此同時(shí)，樓市政策持續(xù)寬松、以及核心城市如廣州、蘇州的優(yōu)質(zhì)宅地高價(jià)成交，對(duì)提振市場(chǎng)預(yù)期有一定作用。待樓市政策效果顯現(xiàn)，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)提升、樓市熱度傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)中，企業(yè)投資拿地的意愿或?qū)⒂兴厣?/p>

??不過(guò)，克而瑞強(qiáng)調(diào)，當(dāng)市場(chǎng)增量時(shí)代成為歷史，過(guò)去積極擴(kuò)張拿地并獲得土地升值收益的現(xiàn)象難以重現(xiàn)。雖然有資金實(shí)力的頭部房企、國(guó)央企持續(xù)在低位補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地資源，但這些房企在拿地時(shí)更加強(qiáng)調(diào)“優(yōu)中選優(yōu)”，投資研判中也更加關(guān)注利潤(rùn)指標(biāo)而非規(guī)模指標(biāo)，目前低密度、小體量地塊更受到房企青睞。

??未來(lái)整體投資意愿回升時(shí)，房企投資也需要找到自身的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目類(lèi)型，進(jìn)行更加精準(zhǔn)的投資。