土地馬志剛 2024-06-06 10:05:21 來(lái)源:中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)
??北京土地市場(chǎng)年內(nèi)最亮眼的明珠之一——海淀永豐南地塊,被國(guó)企海開(kāi)控股收入囊中。
??6月4日,海淀永豐南0055等地塊正式開(kāi)拍,交易起拍價(jià)78億元,最終由海開(kāi)以79.17億元的價(jià)格競(jìng)得該地塊,成交樓面價(jià)3.56萬(wàn)元/平方米,銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)9.3萬(wàn)元/平方米。
??盡管該宗地位于高新產(chǎn)業(yè)集群中,周邊教育、醫(yī)療、商業(yè)等各種配置相當(dāng)成熟,但房企們參與競(jìng)拍的熱情似乎并不高,僅有海開(kāi)、瓊海南陽(yáng)瑞華(股權(quán)穿透顯示為北京八大處房地產(chǎn)公司控股)兩家房企報(bào)名,最終成交的溢價(jià)率也只有1.5%。
??在土地拍賣(mài)市場(chǎng)分化,房企越來(lái)越聚焦于核心板塊優(yōu)質(zhì)地塊的當(dāng)下,為何海淀永豐南地塊這塊市場(chǎng)期盼已久的香餑餑,卻突然“不香”了?
??“滿(mǎn)配”疊加政策利好
??作為近年來(lái)海淀屈指可數(shù)的優(yōu)質(zhì)地塊,永豐南地塊因各項(xiàng)條件均相當(dāng)優(yōu)越而備受關(guān)注。
??地理位置方面,該地塊位于海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn),處于產(chǎn)業(yè)核心帶,北臨用友產(chǎn)業(yè)園,同時(shí)臨近永豐產(chǎn)業(yè)基地和中關(guān)村軟件園,受互聯(lián)網(wǎng)等產(chǎn)業(yè)輻射和加持。交通方面,緊鄰地鐵16號(hào)線永豐南站。同時(shí),周邊教育、醫(yī)療、商業(yè)等各種配置相當(dāng)齊全,附近有建華實(shí)驗(yàn)學(xué)校本部新址,大型商場(chǎng)西北旺萬(wàn)象匯也已于5月31日正式開(kāi)業(yè)。
??“永豐南這塊地,是海淀少有地鐵盤(pán)。且建華實(shí)驗(yàn)學(xué)校是民辦轉(zhuǎn)公辦的知名學(xué)校,又給這個(gè)地塊增加了很大的教育附加值。同時(shí)它處在海淀最核心的科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集中區(qū),所在的永豐產(chǎn)業(yè)基地本身就是海淀科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主軸線,集合了科創(chuàng)、互聯(lián)網(wǎng)、生物醫(yī)藥,航空航天等尖端產(chǎn)業(yè)于一體的集群,未來(lái)會(huì)有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)賦能。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為,永豐南地塊是近年來(lái)僅次于北沙灘和樹(shù)村的優(yōu)質(zhì)地塊。
??2023年10月,北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)對(duì)海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)的詳細(xì)規(guī)劃(2020年~2035年)中提到,“落實(shí)永豐打造世界頂 尖創(chuàng)新極核與科技創(chuàng)新服務(wù)中心的發(fā)展要求”“推進(jìn)世界頂 尖創(chuàng)新極核與科技創(chuàng)新服務(wù)中心建設(shè)”,已擘畫(huà)出永豐的發(fā)展道路和前景。
??此外,今年4月30日的北京樓市新政,也為永豐南地塊疊加了一層利好。按照新規(guī),已擁有兩套住房的京籍家庭,可以在五環(huán)外再買(mǎi)一套。
??中房報(bào)京津冀了解到,近年來(lái),包括永豐片區(qū)在內(nèi)的海淀北部區(qū)域,房?jī)r(jià)在節(jié)節(jié)攀升。從周邊樓盤(pán)來(lái)看,新房如幸福里潤(rùn)園、中海匯德里的網(wǎng)簽均價(jià),都在8.2萬(wàn)元/平方米以上,二手房如冠城大通百旺府、首創(chuàng)天閱西山的成交均價(jià),也分別達(dá)到了8.2萬(wàn)元/平方米、10.1萬(wàn)元/平方米。
??眾多配建令房企卻步
??即便永豐南地塊如此優(yōu)越,但土地拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)卻異常冷清。只有兩家房企報(bào)名參與,且成交溢價(jià)相當(dāng)?shù)汀?/p>
??該宗地的銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)相當(dāng)值得玩味,若土地拍賣(mài)時(shí)未達(dá)到93.6億元的地價(jià)上限,則未來(lái)商品住房銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)為9.3萬(wàn)元/平方米,上下浮動(dòng)8%;而達(dá)到土地溢價(jià)上限后,銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)為9.6萬(wàn)元/平方米,浮動(dòng)8%。
??這種指導(dǎo)價(jià)約定,突破了15%的地價(jià)溢價(jià)率上限,動(dòng)態(tài)提高至20%。某種意義上,這不僅是拉高市場(chǎng)預(yù)期和情緒的手段,還考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有底氣沖上限。
??“差異化的指導(dǎo)價(jià),打破溢價(jià)的隱形紅線,側(cè)面說(shuō)明了永豐南地塊市場(chǎng)價(jià)值的珍貴,也促使開(kāi)發(fā)商為這塊地投入更高的成本,未來(lái)獲得更高的售價(jià)?!?/p>
??結(jié)果表明,雖然放松了優(yōu)質(zhì)地塊的地價(jià)溢價(jià)限制,但開(kāi)發(fā)商這邊的態(tài)度依舊謹(jǐn)慎。
??掛牌文件顯示,該地塊整體建設(shè)用地面積8.95萬(wàn)平方米,建筑控制規(guī)模≤22.25萬(wàn)平方米。其中,0058、0072地塊為商品住宅用地,占地面積約4.48公頃,建筑規(guī)模約9.86萬(wàn)平方米;而0055、0064地塊為商服配套用地,占地面積約4.47公頃,建筑規(guī)模約12.38萬(wàn)平方米。
??也就是說(shuō),這是一個(gè)由2塊住宅地塊+2塊商業(yè)地塊共同組成,且住宅面積小于商服配套面積的大型地塊。此外,土地拍賣(mài)文件中還規(guī)定,商業(yè)地塊中還需要建設(shè)公交中心站、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施等配套設(shè)施。商業(yè)地塊的地上、地下全部建筑規(guī)模(不含特定公服設(shè)施),拿地的開(kāi)發(fā)商需要自持,自持年限為最高土地出讓年限。
??地價(jià)不菲,配建眾多,需要雄厚的資金實(shí)力支撐,注定這塊地只能是大型國(guó)企央企爭(zhēng)奪的主場(chǎng)。
??“從土地拍賣(mài)情況來(lái)看,由于地塊配有大量自持和無(wú)償移交的建設(shè)面積,對(duì)房企吸引力一般。”中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱表示。
??諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪也表示,“在如今房企資金普遍承壓的背景下,該地塊總價(jià)較高且配有大量自持和無(wú)償移交的建設(shè)面積,或?qū)е麓蠖喾科笾荒芡鴧s步?!?/p>
??“大量的配建,會(huì)讓房企很難通過(guò)住宅銷(xiāo)售去化來(lái)獲得回報(bào),而是需要把精力聚焦在商業(yè)公建的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)上。對(duì)企業(yè)而言,既擠占大量的資金,又很難在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回籠,所以多數(shù)房企參與的熱情并不高?!惫惚硎尽?/p>
??北京土地拍賣(mài)市場(chǎng)仍低位運(yùn)轉(zhuǎn)
??當(dāng)前,北京土地拍賣(mài)市場(chǎng)的行情,依舊不容過(guò)于樂(lè)觀。
??據(jù)中房報(bào)京津冀統(tǒng)計(jì),今年1~5月,北京共有11宗土地拍賣(mài),大多是以底價(jià)或較低的溢價(jià)率拍下,參與競(jìng)拍的企業(yè)也多以大型國(guó)企為主。
??“從今年上半年北京土地拍賣(mài)市場(chǎng)來(lái)看,熱度呈現(xiàn)‘前高后低’特征,二季度成交熱度不抵一季度,同時(shí),上半年整體熱度不及去年,國(guó)企央企仍是拿地主力?!标P(guān)榮雪分析稱(chēng)。
??關(guān)榮雪進(jìn)一步表示,“此外,地塊間冷熱分化似乎更為明顯,房企對(duì)項(xiàng)目去化保障、區(qū)域市場(chǎng)需求等更加敏感,總體拿地依舊保守?!?/p>
??易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,“此次永豐南地塊的拍賣(mài)進(jìn)一步說(shuō)明,各地供地方面總體是以?xún)?yōu)質(zhì)土地供應(yīng)為導(dǎo)向。換言之,房企們近期對(duì)于一線城市的土地投資可以加大,尤其是一些資金狀況不錯(cuò)的房企,有撿漏的機(jī)會(huì)?!?/p>
上海之后,廣深優(yōu)化房地產(chǎn)政策
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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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