??2024年下半年第一天，地產(chǎn)股迎來“開門紅”。

??7月1日，房地產(chǎn)板塊迎來久違大漲。截至當(dāng)日收盤，濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、我愛我家、城建發(fā)展?jié)q停，新城控股、招商蛇口、金地集團(tuán)漲超7%，萬科、中交地產(chǎn)、信達(dá)地產(chǎn)等多只地產(chǎn)股跟漲。同花順數(shù)據(jù)顯示，A股房地產(chǎn)板塊當(dāng)日漲幅超4%，位列行業(yè)板塊漲幅之首。

??地產(chǎn)板塊走強(qiáng)背后，實(shí)際上反映了在政策利好刺激下，市場對房地產(chǎn)行業(yè)前景的預(yù)期明顯好轉(zhuǎn)。

??自今年4月末以來，北上廣深四個(gè)一線城市“四限”政策均有不同程度松綁，尤其是“5.17”新政后，一線城市先后落地出臺具體政策，地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)明顯回暖——6月，一線城市成交規(guī)模環(huán)比增加17%。

??不過，短暫的上漲并不足以挽回地產(chǎn)股總體下行趨勢。根據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者動(dòng)態(tài)觀察，2024年上半年，市值百強(qiáng)房企中，僅有14家房企總市值環(huán)比增長，有86家房企總市值下跌，占比超過八成。

??展望下半年，不少業(yè)內(nèi)人士對接下來的地產(chǎn)股行情表達(dá)了相對樂觀的看法，隨著房地產(chǎn)救市政策逐步落地，房地產(chǎn)市場成交方面將會有所體現(xiàn)，這有望帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)個(gè)股反彈，拉動(dòng)A股向上，甚至帶動(dòng)房價(jià)回暖。不過也有不少人認(rèn)為，地產(chǎn)板塊上漲是否能持續(xù)，還是要關(guān)注政策和行業(yè)基本面表現(xiàn)。

??超八成房企市值下跌 千億市值房企數(shù)量銳減

??從2021年起，隨著房地產(chǎn)市場遇冷，民營房企暴發(fā)階段性資金危機(jī)，上市房企的市值表現(xiàn)整體呈下滑趨勢。

??即使是市值處于頭部的房企，也受大勢影響一路下跌，今年更加明顯。

??2023年末，百強(qiáng)市值榜上，總市值超過千億元的房企還有7家，但到2024年一季度末，總市值超過千億元的房企減少到6家。截至今年6月30日收盤，市值超千億元的房企僅剩下4家，分別為新鴻基地產(chǎn)、華潤置地、中海地產(chǎn)和保利發(fā)展，而長實(shí)集團(tuán)、恒基地產(chǎn)以及萬科均在資本市場的震蕩中跌出了市值千億元之列。

??今年上半年，只有14家上市房企市值環(huán)比增長。

??增幅較明顯的只有7家房企，分別為龍光集團(tuán)、大名城、美的置業(yè)、旭輝控股集團(tuán)、中國國貿(mào)、榮安地產(chǎn)、西藏城投，半年度市值環(huán)比增幅均超過9%，另外7家房企漲幅平穩(wěn)，在0~2%。

??一般而言，市值錄得較大漲幅多是因?yàn)榉科髮用娉霈F(xiàn)重大利好消息，比如龍光集團(tuán)、美的置業(yè)。

??前者在今年1月時(shí)境外債務(wù)管理取得重大關(guān)鍵性進(jìn)展，與債權(quán)人小組達(dá)成協(xié)議，境外債整體展期迎來曙光。另外，雖然受整體地產(chǎn)行情疲弱影響，龍光集團(tuán)最近一期財(cái)務(wù)表現(xiàn)不盡如人意，但在參與對其評級的機(jī)構(gòu)中，100%券商給予持有建議。

??美的置業(yè)的股價(jià)飆升主要是在6月末。6月23日，美的置業(yè)公告公司將進(jìn)行股權(quán)重組，剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)至控股股東，上市平臺進(jìn)行輕資產(chǎn)化發(fā)展。受此消息影響，6月24日美的置業(yè)股價(jià)飆升近70%，市值也水漲船高。

??與市值增長對應(yīng)的是，今年上半年有86家房企市值下跌，占比超八成。

??這其中，市值環(huán)比下跌幅度較大的十家房企分別為綠地控股、格力地產(chǎn)、新世界發(fā)展、華夏幸福、碧桂園、*ST金科、華僑城A、恒隆地產(chǎn)、金融街以及蘇寧環(huán)球，跌幅均超過35%。

??值得注意的是，跌幅較大的房企多為資金承壓、房地產(chǎn)基本面有惡化趨勢的企業(yè)，比如綠地控股、華夏幸福、*ST金科等，也不乏具有央企背景的企業(yè)，比如華僑城A，甚至還有一些常走穩(wěn)健發(fā)展路徑的港資房企，比如新世界發(fā)展和恒隆地產(chǎn)。

??地產(chǎn)股有望震蕩反彈

??在政策催化下，地產(chǎn)股也開始出現(xiàn)回暖趨勢。據(jù)相關(guān)金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，自4月下旬以來，房地產(chǎn)板塊迎來了罕見的反彈行情，累計(jì)漲幅近19%，在中信30個(gè)一級行業(yè)表現(xiàn)中領(lǐng)先。一個(gè)階段性高潮就是“5.17”新政出臺，當(dāng)日房地產(chǎn)板塊漲幅超過7%。

??不過，隨著政策落地，地產(chǎn)股圍繞政策博弈又出現(xiàn)了震蕩下行。

??一位基金經(jīng)理認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)始終是經(jīng)濟(jì)體中的重要行業(yè)，住房需求也是剛性需求，且我國城鎮(zhèn)化率有提升空間，所以房地產(chǎn)板塊的長期投資價(jià)值仍然值得關(guān)注。

??后續(xù)的投資機(jī)會主要圍繞兩個(gè)方面來關(guān)注，一是房地產(chǎn)行業(yè)政策，另一個(gè)是房地產(chǎn)數(shù)據(jù)走勢。這兩個(gè)因素對于房地產(chǎn)板塊的估值和基本面將有重要作用，是當(dāng)前房地產(chǎn)板塊的核心關(guān)注變量，無論是機(jī)會還是風(fēng)險(xiǎn)，都圍繞這兩個(gè)方面。

??目前，隨著6月26日北京落地“5.17”新政，出臺了降首付、降利率等多項(xiàng)購房支持政策，這意味著四個(gè)一線城市均在落實(shí)有力的樓市刺激政策。而政策的效果也是立竿見影的，無論是上海還是北京，新政出臺后，二手房成交量均創(chuàng)新高。

??中信證券表示，未來收儲和刺激需求的增量政策或加碼，以有效影響居民對于未來房屋供需關(guān)系預(yù)期，從而使遞延需求前置改善即期供需關(guān)系，在更大范圍內(nèi)穩(wěn)定房價(jià)、改善預(yù)期、避免風(fēng)險(xiǎn)。

??基于這樣的預(yù)期，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，利好政策將刺激樓市成交向好，地產(chǎn)股有望在震蕩中反彈，這其中，更看好一些基本面較好的頭部央企、國企。