??一則業(yè)績(jī)公告，把南京高科推到了公眾視野。

??7月16日，南京高科股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“南京高科”）發(fā)布了2024年第二季度房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)公告。

??公告顯示，2024年4~6月，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額8889.39萬(wàn)元，同比減少91.14%，實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷(xiāo)售金額6568.85萬(wàn)元，同比減少92.87%。1~6月，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額1.23億元，同比減少92.91%，實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷(xiāo)售金額8864.47萬(wàn)元，同比減少94.12%。

??值得注意的是，南京高科今年上半年的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)相較于去年同期出現(xiàn)了大幅度下滑。2023年4~6月，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額10.04億元，同比增加162.4%，實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷(xiāo)售金額 9.21億元，同比增加200.99%。2023年1~6月，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額17.35億元，同比增加278.08%，實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷(xiāo)售金額 15.06億元，同比增加310.24%。

??針對(duì)南京高科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)下滑背后的原因以及下一步發(fā)展規(guī)劃，記者多次致電南京高科董事會(huì)秘書(shū)并發(fā)去采訪函，截至發(fā)稿，未收到回復(fù)。

??“南京高科的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)受到當(dāng)前行業(yè)整體行業(yè)下行影響，銷(xiāo)售去化和回款不及預(yù)期，結(jié)算收入大幅下滑，表明市場(chǎng)的需求減少可能是導(dǎo)致業(yè)績(jī)下滑的一個(gè)重要因素?！敝袊?guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜表示，從南京高科2023年報(bào)來(lái)看，其房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況并不算理想，部分項(xiàng)目累計(jì)銷(xiāo)售未能過(guò)半，這直接影響了南京高科的營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)。

??房地產(chǎn)項(xiàng)目去化壓力大

??從地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域來(lái)看，南京高科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)致力于扎根南京這片熱土，先后開(kāi)發(fā)了紫星堂、江悅堂、邁上品院、紫堯星院、紫麟景院等中高端商品住宅。

??南京高科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)大部分的存貨是正在開(kāi)發(fā)建設(shè)中的項(xiàng)目，集中在2022年、2023年開(kāi)工，也有部分項(xiàng)目在售，分別是2022年5月開(kāi)盤(pán)的邁上品院和2023年2月開(kāi)盤(pán)的紫堯星院。

??據(jù)貝殼找房網(wǎng)顯示，邁上品院建筑面積在105~300平方米，參考均價(jià)4萬(wàn)元/平方米，一套105平方米的三室兩廳約416萬(wàn)元/套，比周邊新房均價(jià)高2174元/平方米，比周邊小區(qū)均價(jià)高11986元/平方米?！澳壳懊娣e105平方米的還有幾十套，其他面積的房源已經(jīng)沒(méi)有了?！碑?dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士表示。

??高科紫堯星院建筑面積在98~142平方米，參考均價(jià)3.1萬(wàn)元/平方米，參考總價(jià)290萬(wàn)~450萬(wàn)元/套。比周邊新房均價(jià)低307元/平方米，比周邊小區(qū)均價(jià)高12647元/平方米?！霸擁?xiàng)目房源還有很多，銷(xiāo)售不是很樂(lè)觀，這與南京高科價(jià)格太高、不順應(yīng)市場(chǎng)、客戶不接受有關(guān)?！币晃毁Y深房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士向記者表示。

??事實(shí)上，上述兩個(gè)項(xiàng)目2023年銷(xiāo)售也不容樂(lè)觀。年報(bào)顯示，邁上品院可供出售面積31481.16平方米，截至2023年年底才已售（含已預(yù)售）面積12472.81平方米，銷(xiāo)售率不足40%。紫堯星院的銷(xiāo)量也表現(xiàn)不佳，可供出售面積107330.08平方米，已售（含已預(yù)售）面積僅3434.69平方米。

??南京高科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)少部分的存貨是已建成的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，以靖安佳園、龍岸花園、靖安三期、靖安四期經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目為主，也有學(xué)士風(fēng)華、高科榮境、紫星榮院等商品房項(xiàng)目尾盤(pán)，但去化效果也不是特別理想。

??南京高科房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況，也進(jìn)一步反映出南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況。

??據(jù)南京克而瑞數(shù)據(jù)顯示，從2023年全年以及2024年1~5月來(lái)看，南京市新房成交低位運(yùn)行，2024年1~5月，成交僅1.04萬(wàn)套，較2023年同期下滑約61%；二手房雖有下降，但容量猶在，2024年1~5月成交3.91萬(wàn)套，同期下滑17%；成交均價(jià)方面，新房二手房均有下滑，其中二手房整體較2023年同期下滑17%，新房下滑14%。整體看來(lái)，2024年1~5月，南京新房成交下滑，二手房以價(jià)換量，市場(chǎng)容量整體呈小幅下滑態(tài)勢(shì)，成交均價(jià)逐步走低。

??另?yè)?jù)南京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023 年南京地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積 906.03 萬(wàn)平方米，同比下降3.9%；商品房銷(xiāo)售金額 2047.80億元，同比下降15.7%；新開(kāi)工面積1073.95萬(wàn)平方米，同比下降17.6%；施工面積7475.47 萬(wàn)平方米，同比下降4.7%；竣工面積 963.63萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)39.5%。廣義庫(kù)存去化周期8.77 年。

??為市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，2024年，南京市先后發(fā)布了降首付、降利率、支持以舊換新等政策，但從目前市場(chǎng)來(lái)看，正在逐步恢復(fù)平穩(wěn)之中，信心重塑還需多方支持和一定時(shí)間周期。

??背靠國(guó)資

??南京高科的發(fā)展歷程是國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和多元化發(fā)展的一個(gè)縮影。

??1992年，南京高科的前身南京新港經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)股份有限總公司成立，旨在推動(dòng)南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和招商引資。1995年更名為“南京新港股份有限公司”，并于1997年在上海證券交易所上市，證券簡(jiǎn)稱(chēng)“南京新港”；1998年，通過(guò)配股融資并更名為“南京新港高科技股份有限公司”，證券簡(jiǎn)稱(chēng)變更為“南京高科”；2013年，再次更名為“南京高科股份有限公司”。

??值得關(guān)注的是，截至2023年末，南京高科股權(quán)結(jié)構(gòu)保持基本穩(wěn)定，控股股東為南京新港開(kāi)發(fā)有限公司，持有南京高科34.74%股份，且近6年保持股份占比穩(wěn)定不變，其實(shí)際控制人為南京市國(guó)資委。

??成立30多年來(lái)，這家扎根國(guó)家級(jí)南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的老牌上市國(guó)企，也從一開(kāi)始立足南京經(jīng)開(kāi)區(qū)從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)投資，到2007年正式進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域后，開(kāi)啟房地產(chǎn)、市政、優(yōu)質(zhì)股權(quán)投資協(xié)同發(fā)展的綜合性企業(yè)。

??其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)范圍涵蓋住宅開(kāi)發(fā)、政府代建、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理等。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以中高端商品住宅為主，并大力拓展區(qū)域保障房、舊城改造、鄉(xiāng)建古建等政府代建業(yè)務(wù)。

??房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要以控股子公司高科置業(yè)、全資子公司高科城發(fā)為運(yùn)作平臺(tái)。其中，高科置業(yè)是南京地區(qū)最具實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之一；高科城發(fā)主要負(fù)責(zé)南京高科城市更新、綜合開(kāi)發(fā)等新業(yè)務(wù)及其他代建項(xiàng)目的運(yùn)作實(shí)施。

??作為南京市國(guó)資委控股的國(guó)有企業(yè)，南京高科在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)策略上可能面臨市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，尤其是在新項(xiàng)目的獲取與運(yùn)作上存在較大的風(fēng)險(xiǎn)性、流動(dòng)性相關(guān)的不確定因素。柏文喜認(rèn)為，南京高科可能需要進(jìn)一步優(yōu)化內(nèi)部管理，提升運(yùn)營(yíng)效率，以應(yīng)對(duì)外部環(huán)境變化帶來(lái)的挑戰(zhàn)。