??2024年二季度，整體樓市延續(xù)弱修復(fù)行情，供求環(huán)比持增，同比延續(xù)降勢：一方面房企推盤積極性略有回升，二季度供應(yīng)量較一季度環(huán)比增11%，不過累計同比仍降3成，尤其是二線城市跌幅顯著，供給越是更為顯著；另一方面，得益于從中央到地方新政利好落地+房企年中沖刺，二季度成交穩(wěn)步復(fù)蘇，一線韌性好于二三線，6月成交止跌企穩(wěn)。相較而言，二手房因業(yè)主降價、掛牌量上升因而性價比凸顯，對剛需吸引力更強(qiáng)，因而持續(xù)分流新房客群。

??預(yù)判三季度，我們認(rèn)為，成交總量規(guī)模將延續(xù)弱復(fù)蘇，新政效應(yīng)持續(xù)發(fā)酵，預(yù)期成交量持平甚至微超二季度，且因去年三季度基數(shù)較低，同比降幅將進(jìn)一步收窄甚至可能回正。熱點(diǎn)城市個數(shù)和熱點(diǎn)項目個數(shù)減少，呈現(xiàn)出脈沖式復(fù)蘇態(tài)勢：核心一二線城市迎來明顯增長，三四線城市成交規(guī)模將延續(xù)筑底行情；二手房因價格優(yōu)勢市場份額仍將繼續(xù)增長。

??總結(jié)

??01
新增供應(yīng)：Q2環(huán)比增35%但上半年同環(huán)比仍降超3成，二線供給約束更顯著（本節(jié)有刪減）

??2024年二季度全國商品住宅供應(yīng)較一季度有所回升，但4-5月同比和前5月累計同比降幅仍在3成以上，2022年以來地市顯著縮量加劇新房供給約束，部分城市“以銷定產(chǎn)”僅有少量推貨，部分城市恰逢供應(yīng)空窗期“無貨可供”。據(jù)CRIC監(jiān)測，4-5月115個重點(diǎn)城市新增供應(yīng)3240萬平方米，較一季度月均增長14%，較去年下半年月均下降27%，前5月累計同比降幅達(dá)到30%。

??根據(jù)30城環(huán)比數(shù)據(jù)預(yù)估百城6月數(shù)據(jù)，6月供應(yīng)預(yù)期達(dá)到1502萬平方米，而二季度預(yù)期環(huán)比上升11%，同比下降37%，較去年下半年季均下降28%，從上半年累計數(shù)據(jù)來看，同環(huán)比降幅均在3成以上，供給延續(xù)縮量走勢。

??結(jié)合重點(diǎn)30城6月預(yù)估數(shù)據(jù)不難看出，6月年中沖刺，房企推盤積極性穩(wěn)中有增，帶動30城二季度供應(yīng)量環(huán)比持增35%，不過同比仍降32%，較去年下半年季均下降19%，上半年累計同比降幅為33%，整體供應(yīng)仍處階段性低位。

??分能級來看，二三線環(huán)比增幅顯著高于一線，不過基于同比和累計同比降幅，整體縮量程度仍大于一線，供給約束愈發(fā)明顯。多數(shù)城市二季度延續(xù)環(huán)比持增，同比持降態(tài)勢。長沙、寧波、無錫等顯著放量，二季度環(huán)比翻番，少數(shù)城市諸如北京、南寧、嘉興、徐州、珠海等二季度供應(yīng)量不及一季度，或因供應(yīng)節(jié)奏或因低迷市場行情，房企推盤積極性明顯放緩。

??02
新房成交：Q2環(huán)增27%且月度同比降幅持續(xù)收窄，廈寧合青等增幅超50%（本節(jié)有刪減）

??2024年二季度樓市成交延續(xù)弱復(fù)蘇，因4月末以來從中央到地方密集利好政策疊加，尤其是核心一二線諸如北京、上海、廣州、深圳、杭州等“四限”均有不同程度松綁，刺激一波存量需求提前釋放，4-5月115個重點(diǎn)城市商品住宅成交面積3789萬平方米，較一季度月均增長10%，同比降幅為36%，前5月累計同比降幅收窄至42%。

??根據(jù)30城環(huán)比數(shù)據(jù)預(yù)估百城6月數(shù)據(jù)，6月成交預(yù)期達(dá)到2023萬平方米，而二季度預(yù)期環(huán)比上升13%，同比下降33%，較去年下半年季均下降12%，從上半年累計數(shù)據(jù)來看，同環(huán)比降幅分別為40%和17%，整體跌幅有所放緩，延續(xù)弱復(fù)蘇走勢。

??6月雖有4-5月前期利好新政加持和房企業(yè)績沖刺，但成交復(fù)蘇情況不及預(yù)期。典型城市6月商品住宅成交表現(xiàn)較5月有所回暖，30個監(jiān)測城市成交規(guī)模為1157萬平方米，環(huán)比微增2%，同比下降26%。二季度環(huán)比上升27%，同比下降34%，上半年累計同比下降41%。

??分能級來看，一線和二三線二季度環(huán)比增幅均為27%，不過一線同比和累計同比跌幅略小于二三線，在市場下行周期下韌性較強(qiáng)。4月末以來，北上廣深四個一線城市“四限”政策均有不同程度松綁，刺激了一波前期存量客戶入市，6月單月成交環(huán)比上升17%，市場得以止跌企穩(wěn)。

??二線城市中，短期內(nèi)市場熱度較高的當(dāng)屬成都、西安等中西部大市，二季度成交面積均超過200萬平方米，且累計同比降幅仍在3成以內(nèi)。當(dāng)前熱點(diǎn)城市個數(shù)減少，跌幅較為顯著的主要集中在兩類城市：一是武漢、長沙、南京、蘇州、合肥等城市基本面尚佳，需求面臨階段性瓶頸，目前仍處于調(diào)整期的核心一二線城市；二是南寧、惠州等前期投資投機(jī)過度，購買力有待修復(fù)的弱二三線城市。

??微觀項目層面來看，因各城市房企推盤延續(xù)“減量提質(zhì)”策略，加之越來越多的項目借助政策東風(fēng)，積極自救，特價房+強(qiáng)渠道或成“標(biāo)配”，因而整體去化率延續(xù)低位回升態(tài)勢，二季度27個重點(diǎn)城市平均去化率為26%，較一季度24%微增2pcts。

??當(dāng)前熱銷盤更多是復(fù)合優(yōu)勢、高性價比（產(chǎn)品力強(qiáng)+價格優(yōu)勢）項目方能實現(xiàn)熱銷。細(xì)分來看，主要有以下幾類共性特征：一是區(qū)域板塊內(nèi)供應(yīng)稀缺，一般是處于城市核心改善盤，部分甚至出現(xiàn)了一二手倒掛跡象，僧多粥少，因而使得短期內(nèi)熱度較高。二是性價比較高、折扣力度較大、營銷到位的剛需盤，同樣迎合了部分首置價格敏感度較高的客群需求。三是擁有學(xué)區(qū)、商圈、醫(yī)療等核心配套資源的優(yōu)質(zhì)樓盤。四是開發(fā)商具備央國企背景、或是地方龍頭企業(yè)，口碑較好，或是產(chǎn)品設(shè)計獨(dú)具特色，軟實力較強(qiáng)的部分項目。

??03
二手成交：Q2先降后升總量環(huán)增35%、同比正增3%，深杭增幅居前

??2024年二季度，二手房成交整體維持高位運(yùn)行，18個重點(diǎn)監(jiān)測城市二手房累計成交面積預(yù)計為2433萬平方米，環(huán)比增長35%，同比增長3%，較去年下半年季均增長23%。上半年二手房累計成交4231萬平方米，累計同比下降8%，較去年下半年增長7%。

??按月來看，4-6月二手房成交先降后升。4月，二手房市場延續(xù)小陽春行情，成交規(guī)模攀升至年內(nèi)高位，總成交面積達(dá)到842萬平方米，環(huán)比增長14%，同比去年的高基數(shù)也僅微跌5%。5月，二手房成交略顯乏力，成交環(huán)比回落8%至778萬平方米。6月，在517新政等刺激下，二手房市場率先啟動，住房消費(fèi)需求集中釋放，帶動成交規(guī)?；厣?13萬平方米，同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，增幅多大20%。

??從城市維度來看，深圳、杭州保持領(lǐng)漲地位，兩城均在二季度大幅松綁了限購和限貸政策，釋放了一波被政策壓制的潛在需求持續(xù)，二手房市場反響較為強(qiáng)烈，二季度成交環(huán)比分別增長40%、75%，同比增幅均在5成以上，領(lǐng)漲各重點(diǎn)城市。與之形成對比的是，東莞二手房成交未見明顯起色，二季度和上半年成交累計同比均負(fù)增32%。

??對比新房市場，二手房成交更具韌性，市場份額持續(xù)回升。北京、上海、合肥、南京等城市二手房成交占一二手總成交規(guī)模的比重躍升至70%以上，南京、合肥等二手房市場份額較2023年增長約20個百分點(diǎn)。

??04
房價：一二手均持跌且跌幅走擴(kuò)，滬泉等供給結(jié)構(gòu)變化推升新房均價正增（本節(jié)有刪減）

??從CRIC監(jiān)測的2024年前5月重點(diǎn)城市新建商品住宅成交統(tǒng)計均價看，一線及東部城市房價仍領(lǐng)先，上海、泉州等漲幅排名靠前的主要是受供給結(jié)構(gòu)影響。

??從絕對量來看，一線及東部城市房價仍領(lǐng)先。上海、深圳、北京位列房價絕對量TOP3，不過受市場降溫影響，深圳房價同比回調(diào)1%，北京疊加結(jié)構(gòu)性因素影響，同比降幅多大14%，廈門、廣州、東莞、杭州位列第二梯隊，房價在3-4萬元/平方米區(qū)間內(nèi)，三亞、南京、蘇州躋身TOP10，房價在2.5萬元/平方米以上，和一季度相比，紹興跌出TOP10序列，三亞補(bǔ)位。

??變動情況來看，漲幅排名靠前的主要是受供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化影響，漲幅排名前三位的城市分別是泉州、上海、吉林，主要原因是新增樓盤趨向核心區(qū)中高端改善化，典型如上海，前5月單價6萬元/平方米以下房源供應(yīng)套數(shù)同比減少28%，單價10萬元/平方米以上產(chǎn)品供應(yīng)增長5%。除此之外，西安、長沙等市場表現(xiàn)相對平穩(wěn)的城市房價仍有一定漲幅。

??與此同時，廈門、三亞、南京、北京等受到供給約束，疊加市場下行因素影響，房價有所走低，房價跌幅在10%以上，廈門前5月成交均價回調(diào)16%，領(lǐng)跌重點(diǎn)城市。

??05
新房庫存：百城取證未售面積逐月下行至5.04億，但消化周期增至27個月新高（本節(jié)有刪減）

??2024年上半年，狹義庫存波動下行至階段性底部。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2024年5月末百城商品住宅庫存量達(dá)到了50422萬平方米，同環(huán)比均降1%。

??我們以成交12個月均值測算百城去化周期，因去年一季度為成交高點(diǎn)，而后轉(zhuǎn)淡，因而雖然狹義庫存走低，凡是整體去化周期仍延續(xù)穩(wěn)步攀升態(tài)勢，至5月末達(dá)26.5個月，環(huán)比增2%，同比上漲45%。不同能級城市皆呈現(xiàn)同環(huán)比齊增態(tài)勢，一二線攀升至21-23個月，三四線去化周期已達(dá)36個月，去化風(fēng)險顯現(xiàn)。

??具體來看，一線城市僅上海庫存仍處低位，去化周期僅為12.9個月，目前因前期優(yōu)質(zhì)供應(yīng)已消耗殆盡，加之改善客群階段性疲軟，整體去化周期同比去年依舊翻番。北京、廣州、深圳5月末去化周期均在25個月以上，不過因二季度利好新政加持，整體新房來訪、認(rèn)購也出現(xiàn)小幅回升，預(yù)期隨著新房成交逐步修復(fù)，整體庫存風(fēng)險仍處于可控范圍內(nèi)。

??二線城市中，僅哈爾濱、大連、呼和浩特、沈陽等消化周期超過36個月，與之相對應(yīng)的是，杭州、合肥等消化周期不足10個月，近乎沒有短期去化風(fēng)險。從變化情況來看，同比漲多跌少，漲幅超過40%的城市主要分為以下兩類：一類為杭州、寧波、蘇州等短期市場轉(zhuǎn)冷城市，還有一類為濟(jì)南、南寧、昆明、南昌等弱二線城市。青島、蘭州等供需兩淡，仍處于去庫存階段，去化周期穩(wěn)中有降。

??三四線城市整體庫存形勢較為嚴(yán)峻，四成以上城市庫存消化周期超過36個月。除了東營、寶雞、阜新等內(nèi)陸城市之外，還有珠海、汕頭、蕪湖、昆山等東南沿海城市，伴隨著投資需求退潮，這些前期明顯炒作、需求透支的城市也面臨去化難問題，即便打折促銷也難拉動銷量。

??展望

??06
供應(yīng)：三季度規(guī)模仍將萎縮，以銷定產(chǎn)下核心一二線仍是推盤重點(diǎn)

??因去年全國地市成交規(guī)模大幅縮量，今年預(yù)期也將成為“供應(yīng)小年”，事實上，二季度因房企供給節(jié)奏原因，已經(jīng)迎來一波小幅放量，年初我們依據(jù)去年全國300城涉宅用地成交節(jié)奏，拿地-入市8-10個月左右開發(fā)周期來推測，第三季度供給量或?qū)⒂瓉碓俣然芈洹?/p>

??各城市分化還將持續(xù)加劇，“以銷定產(chǎn)”模式之下，短期內(nèi)熱度較高的核心一二線城市仍將是房企推盤的重點(diǎn)區(qū)域，譬如北京、上海、杭州、成都、西安等，多數(shù)企業(yè)會選擇加快新盤入市搶占市場，尤其是增強(qiáng)改善盤的供給。尤其是核心一二線豪宅市場，以上海為例，2024年舊改豪宅供應(yīng)預(yù)期井噴。據(jù)不完全統(tǒng)計，2024年下半年上海城更類豪宅預(yù)期供應(yīng)達(dá)31個約189萬平。與之形成鮮明對比的當(dāng)屬內(nèi)陸弱三四線城市，新房供應(yīng)跌無可跌，延續(xù)低位徘徊，以去庫存為主。

??07
成交：政策提振仍將發(fā)酵刺激成交穩(wěn)步復(fù)蘇，核心一二線新房企穩(wěn)回升、二手份額擴(kuò)大

??預(yù)判三季度，我們認(rèn)為，成交總量規(guī)模將延續(xù)弱復(fù)蘇，新政效應(yīng)持續(xù)發(fā)酵，預(yù)期成交量持平甚至微超二季度，且因去年三季度基數(shù)較低，同比降幅將進(jìn)一步收窄甚至可能回正。熱點(diǎn)城市個數(shù)和熱點(diǎn)項目個數(shù)減少，呈現(xiàn)出脈沖式復(fù)蘇態(tài)勢：核心一二線城市迎來明顯增長，三四線城市成交規(guī)模將延續(xù)筑底行情；二手房因價格優(yōu)勢市場份額仍將繼續(xù)增長。

??分能級來看核心一二線城市迎來明顯增長，對于短期內(nèi)“四限”松綁的北京、上海、深圳、杭州等城市，新房項目來訪、認(rèn)購均有不同程度的回升，預(yù)期將迎來一波存量需求釋放，成交企穩(wěn)回升，核心區(qū)域配套、產(chǎn)品俱佳的項目將保持高去化率，城市外圍項目去化也將改善。

??三四線城市成交規(guī)模將延續(xù)筑底行情，經(jīng)歷了這兩年的調(diào)整，多數(shù)城市已下挫至成交底部，市場熱度處于跌無可跌有價無市停滯狀態(tài)，樓市成交規(guī)模難有顯著表現(xiàn)。

??新政效果在二手房成交表現(xiàn)更突出，預(yù)計三季度將延續(xù)震蕩上行，三季度二手房份額仍將繼續(xù)增長。尤其低總價房源集中成交持續(xù)分流新房剛需，但也可能帶動一線和部分二手以房換房改善需求重新入市選擇新房，疊加部分城市“以舊換新”措施落地，也將帶動改善性新房去化提升。

??08
庫存：總規(guī)模仍將小幅下行，城市“去庫存”短期難化解3年消化周期壓力（略）

??附表1：2024年4-5月115個典型城市分能級新建商品住宅供應(yīng)情況（單位：萬平方米）（略）

??附表2：2024年4-5月115個典型城市分能級新建商品住宅成交情況（單位：萬平方米）（略）

??附表3：2024年前5月120個典型城市新建商品住宅成交均價情況（單位：元/平方米）（略）

??附表4：2024年5月末100個重點(diǎn)城市商品住宅狹義庫存和消化周期及其變化情況（單位：萬平方米，月）（略）