??產(chǎn)品、業(yè)績(jī)

??產(chǎn)品：政府工作報(bào)告首提“好房子”，品質(zhì)提升新機(jī)遇

??業(yè)績(jī)：過半百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??肆產(chǎn)品篇

??政府工作報(bào)告首提“好房子”，品質(zhì)提升新機(jī)遇

??2025年第一季度，市場(chǎng)持續(xù)保持止跌回穩(wěn)的良好態(tài)勢(shì)。在政策層面，去年備受關(guān)注的“好房子”理念，今年首次被正式寫入政府工作報(bào)告，這標(biāo)志著其重要性進(jìn)一步凸顯。一季度房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)力提升產(chǎn)品力，從多個(gè)維度持續(xù)提升居住體驗(yàn)，高端產(chǎn)品線引入創(chuàng)新的“空中院館”概念，精裝體系由傳統(tǒng)的儲(chǔ)物功能向著“居住效率”迭代，并通過非遺IP的引入，為社區(qū)注入更多文化內(nèi)涵。

??展望未來，隨著首批四代宅的交付，創(chuàng)新產(chǎn)品在實(shí)際應(yīng)用中的一些缺陷逐漸顯現(xiàn)，需要整個(gè)行業(yè)共同思考和探索解決方案。與此同時(shí)，在“好房子”理念的引領(lǐng)下，產(chǎn)品研發(fā)需要進(jìn)一步拓展，更需要房企對(duì)其開發(fā)體系和組織架構(gòu)進(jìn)行全面的調(diào)整與優(yōu)化，以推動(dòng)行業(yè)繼續(xù)向著高質(zhì)量發(fā)展邁進(jìn)。

??總 結(jié)

??01 產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)

??（1）房型：四房占比首超三成

??2025年一季度，改善需求繼續(xù)由二房、三房向四房遷移，前兩者的成交套數(shù)占比較去年水平分別下降1.1和1.7個(gè)百分點(diǎn)，而四房產(chǎn)品同期增加2.1個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)份額首次提升至三成以上水平。

??由此可以清晰地看到，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)正在持續(xù)轉(zhuǎn)變，剛需購(gòu)房群體的占比正逐步降低，與此同時(shí)，以改善性需求為核心的購(gòu)房行為愈發(fā)凸顯，已然成為推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展的主力。隨著改善需求的不斷走熱，購(gòu)房者對(duì)品質(zhì)、功能以及整體居住體驗(yàn)也提出了更高要求。這種需求端的升級(jí)，將進(jìn)一步推動(dòng)新房市場(chǎng)的高質(zhì)量發(fā)展。

??分城市能級(jí)看，一季度一線城市三房成交套數(shù)占比自2023年六成以上的高位持續(xù)回落，一季度已降至59.2%，與此同時(shí)，四房、五房及以上大戶型產(chǎn)品的比重卻穩(wěn)步上升，一季度水平較去年分別提升1.5和0.2個(gè)百分點(diǎn)。

??二線城市四房的市場(chǎng)份額顯著提升，占比已突破三成大關(guān)，較去年水平增長(zhǎng)2.7個(gè)百分點(diǎn)，同期二房占比出現(xiàn)了較為明顯的下降，由去年的12.7%降至10.5%。

??三四線城市四房市場(chǎng)份額一直高于高能級(jí)城市，但一季度三房的市場(chǎng)份額縮水2.5個(gè)百分點(diǎn)，首次降至五成以下，四房、五房及以上和其他弧形的市場(chǎng)份額穩(wěn)步提升。

??（2）面積段：改善與高端需求是市場(chǎng)重要引擎

??從成交面積結(jié)構(gòu)看，一季度市場(chǎng)成交繼續(xù)趨向更大面積產(chǎn)品。其中，110-140㎡、140-180㎡以及180㎡以上產(chǎn)品市場(chǎng)份額均有所增長(zhǎng)，分別較去年提升0.8、0.5和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

??這一趨勢(shì)顯示出，購(gòu)房者對(duì)于居住空間的需求正朝著更大面積與更舒適居住空間的方向持續(xù)演進(jìn)，改善型及高端住宅的市場(chǎng)需求正在穩(wěn)步攀升，成為推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵力量。

??分城市能級(jí)看，90-110㎡的面積段雖然仍占據(jù)一線城市的成交首位，但市場(chǎng)成交趨勢(shì)正明顯向110-140㎡面積段集中，這一面積段的成交占比相較于去年大幅上升了2.4個(gè)百分點(diǎn)。

??二線城市成交面積中樞呈現(xiàn)出穩(wěn)步上移的態(tài)勢(shì)，以110㎡為分界點(diǎn)，更小面積段產(chǎn)品成交占比較均去年下降，而110㎡以上各面積段占比在同期均有不同程度的提升，整體合計(jì)增加了2.6個(gè)百分點(diǎn)。

??三四線城市成交面積結(jié)構(gòu)整體保持相對(duì)穩(wěn)定其中，110-140㎡的面積段成交占比位居首位，且占比連續(xù)多年穩(wěn)定在四成以上，同時(shí)，盡管140-180㎡面積段產(chǎn)品占比在一季度較去年微增0.6個(gè)百分點(diǎn)，但其整體比重仍低于二線城市，反映出三四線城市在大戶型產(chǎn)品需求上與二線城市仍存在一定差距。

??

??（3）三房和四房產(chǎn)品的市場(chǎng)偏好向主力面積段聚集

??（略）

??02 產(chǎn)品特征

??2025年一季度，產(chǎn)品創(chuàng)新聚焦功能迭代與文化賦能，形成多維突破的實(shí)踐路徑。房企以“空間重構(gòu)、效率革新、文化賦能”為核心，推動(dòng)產(chǎn)品力持續(xù)進(jìn)階。一方面，通過高端產(chǎn)品的空間價(jià)值升維與生態(tài)轉(zhuǎn)型，回應(yīng)目標(biāo)客群對(duì)私密性與交互性的復(fù)合訴求；另一方面，以精細(xì)化與模塊化設(shè)計(jì)，優(yōu)化中小戶型空間效能；同時(shí)，通過非遺IP創(chuàng)造性轉(zhuǎn)化與社區(qū)融合，構(gòu)建兼具文化傳承與社群活力的精神場(chǎng)域。

??(1)高端產(chǎn)品引入“空中院館”重構(gòu)空間價(jià)值

??空中院館作為當(dāng)前高端住宅的創(chuàng)新空間，以“立體院落”為核心，將傳統(tǒng)庭院情結(jié)延伸至高層建筑，通過空間重構(gòu)與功能迭代實(shí)現(xiàn)居住體驗(yàn)的升維。其本質(zhì)是以入戶十字動(dòng)線為樞紐，設(shè)置半敞開過渡空間，既作為家庭生活中心點(diǎn)串聯(lián)客餐廳、主臥等核心功能區(qū)，又以洄游動(dòng)線打破傳統(tǒng)空間割裂感。

??相較于傳統(tǒng)景觀陽臺(tái)，空中院館更強(qiáng)調(diào)功能優(yōu)先級(jí)，從“補(bǔ)充模塊”升級(jí)為“家庭核心空間”，承擔(dān)動(dòng)線樞紐、場(chǎng)景互動(dòng)、私密休憩等復(fù)合功能。其設(shè)計(jì)通常搭配270°端廳全景艙與L型落地窗增強(qiáng)采光通風(fēng)，實(shí)現(xiàn)室內(nèi)外景觀雙向滲透，在市場(chǎng)上多出現(xiàn)于200㎡以上的高端產(chǎn)品中。

??其優(yōu)勢(shì)在于：歸家時(shí)以生動(dòng)景觀和采光替代生硬墻體，提升情緒價(jià)值；作為動(dòng)區(qū)與靜區(qū)的過渡，保障隱私，優(yōu)化動(dòng)線，有效區(qū)隔臥室與公共區(qū)域；可靈活定制茶室、書房、展示區(qū)等。隨著四代住宅的普及，空中院館正與垂直森林理念深度融合，推動(dòng)住宅從“功能容器”向“生態(tài)有機(jī)體”轉(zhuǎn)型。

??成都閱天府建面約252㎡戶型空中院館位于玄關(guān)入口處，兼具“開門見景”與環(huán)形動(dòng)線功能。

??成都保利花照天珺239㎡戶型中，25㎡環(huán)抱式空間擁有7米南向采光面6米進(jìn)深，提升空間效率。

圖：成都保利花照天珺建面約239㎡戶型&空中院館實(shí)拍

??

??成都仁和春天·29號(hào)院建面約240㎡戶型中，“雙院館”設(shè)計(jì)（L型空中花園+全景艙）強(qiáng)化家庭社交場(chǎng)景。

圖：成都仁和春天·29號(hào)院建面約240㎡戶型&空中院館實(shí)拍

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??(2)房企精裝體系從儲(chǔ)物向“居住效率”迭代

??（略）

??(3)非遺IP激活社區(qū)生命力

??非遺設(shè)計(jì)在住宅項(xiàng)目中的運(yùn)用，不僅是建筑美學(xué)的創(chuàng)新嘗試，更是房地產(chǎn)行業(yè)在文化覺醒、消費(fèi)升級(jí)和可持續(xù)發(fā)展背景下的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，其意義在于通過建筑裝飾、公共藝術(shù)、節(jié)慶活動(dòng)等形式，將非物質(zhì)文化遺產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可感知的社區(qū)文化符號(hào)，既活化瀕危技藝的當(dāng)代價(jià)值，又塑造社區(qū)獨(dú)特人文氣質(zhì)，增強(qiáng)居民文化認(rèn)同感與歸屬感。

??上海保利·外灘序復(fù)刻“水泥拉毛嵌鵝卵石”非遺工藝，特邀老師傅手工鑲嵌、打磨卵石立面。該項(xiàng)目融合現(xiàn)代低碳裝配式技術(shù)，成為上海首個(gè)“非遺級(jí)歷保住宅”，重現(xiàn)海派花園別墅經(jīng)典之美。

圖：上海保利·外灘序非遺工藝立面實(shí)景

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??寧波保利·海晏天珺將非遺鄞州竹編、金銀彩繡以及天一閣窗花等傳統(tǒng)技藝，通過現(xiàn)代設(shè)計(jì)解構(gòu)重組，形成貫穿社區(qū)的超級(jí)符號(hào)，將城市文化底蘊(yùn)轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品文化底色。

??將鄞州非遺竹編的經(jīng)緯編織肌理進(jìn)行幾何解構(gòu)，提取竹篾交疊的菱形紋、人字紋等核心元素，演變?yōu)榈孛驿佈b模塊化單元，在社區(qū)動(dòng)線中構(gòu)建“非遺基因鏈”。

圖：寧波保利·海晏天珺鄞州竹編經(jīng)緯編織紋鋪裝地面實(shí)景

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??項(xiàng)目主入口銅藝精雕大門兩側(cè)夾絲玻璃融合了金銀彩繡紋樣與方勝紋，呼應(yīng)寧波“金銀彩繡”非遺工藝精髓，成為歸家儀式感點(diǎn)睛之筆。

圖：寧波保利·海晏天珺銅藝大門實(shí)景

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??無錫東城美的·東望府以寄暢園山境、蠡園水境構(gòu)建雙園格局，構(gòu)建無錫文化地標(biāo)。項(xiàng)目特邀香山幫非遺匠人手工筑造全榫卯結(jié)構(gòu)亭榭，嘉樹堂運(yùn)用傳統(tǒng)飛檐戧角工藝，以奢侈品級(jí)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)工藝的孤品級(jí)匠造價(jià)值。

圖：寧波保利·海晏天珺銅藝大門實(shí)景

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??示范區(qū)開放時(shí)，復(fù)刻央視春晚《無錫景》同款非遺游園會(huì)，以錫劇、打鐵花、漆扇制作等非遺活動(dòng)，構(gòu)建可體驗(yàn)的文化資產(chǎn)。

圖：無錫東城美的·東望府示范區(qū)開放現(xiàn)場(chǎng)非遺節(jié)目
——打鐵花、錫劇

??頭部房企率先打造“非遺IP + 社區(qū)空間 + 生活方式”閉環(huán)生態(tài)，重塑高端住宅價(jià)值，實(shí)現(xiàn)文化保護(hù)、城市更新與社會(huì)治理協(xié)同發(fā)展。在數(shù)字技術(shù)深度滲透與Z世代文化認(rèn)同崛起的影響下，非遺IP賦能社區(qū)從建筑肌理延伸至社群運(yùn)營(yíng)，從文化符號(hào)升級(jí)為經(jīng)濟(jì)引擎，標(biāo)志著中國(guó)地產(chǎn)進(jìn)入“文化資本驅(qū)動(dòng)”時(shí)代。

??展 望

??03 四代宅創(chuàng)新與挑戰(zhàn)并存，交付后或面臨維護(hù)壓力

??第四代住宅，作為近幾年備受關(guān)注的創(chuàng)新產(chǎn)品，雖然在設(shè)計(jì)和功能上有諸多亮點(diǎn)，但在交付后卻暴露出一些亟待解決的實(shí)際問題，尤其是在空中花園的統(tǒng)一性和建筑立面的維護(hù)方面。

??對(duì)于帶覆土交付的第四代住宅，空中花園的后續(xù)維護(hù)狀況令人擔(dān)憂。以福州某個(gè)第四代住宅項(xiàng)目為例，交付僅半年，部分業(yè)主便開始私自更換植被、將花園改造成養(yǎng)魚池，甚至縮小或鏟除花池。盡管物業(yè)合同明確禁止此類改造行為，但仍有不少購(gòu)房者未能遵守相關(guān)條款，導(dǎo)致空中花園的統(tǒng)一性和美觀性大打折扣。

??西安，第四代住宅交付未有覆土及綠植要求，然而，其空中露臺(tái)的場(chǎng)景創(chuàng)新效果也未能達(dá)到預(yù)期。由于當(dāng)?shù)鼗覊m多、霧霾頻發(fā)，露臺(tái)容易積灰，進(jìn)而影響室內(nèi)整潔，某個(gè)項(xiàng)目交付一年內(nèi)，便有許多業(yè)主對(duì)露臺(tái)進(jìn)行了改造：有的搭建頂棚以抵御雨雪，有的封閉露臺(tái)以隔絕灰塵。這些改造行為雖然在一定程度上解決了業(yè)主的實(shí)際需求，但卻破壞了建筑外立面的統(tǒng)一協(xié)調(diào)性，影響了整個(gè)小區(qū)的美觀和整體性。

??從這些現(xiàn)象可以看出，第四代住宅交付后，其部分產(chǎn)品缺陷逐漸顯現(xiàn)，后期物業(yè)管理也面臨著諸多挑戰(zhàn)，這些都將是第四代住宅后續(xù)發(fā)展所必須深入思考和著力解決的問題。

??04“好房子”時(shí)代，房企開發(fā)體系與組織架構(gòu)均需優(yōu)化

??（略）

??伍業(yè)績(jī)篇

??過半百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)

??2025年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，3月恰逢“金三銀四”成交旺季，整體供求有望修復(fù)，部分城市甚至出現(xiàn)“小陽春”。企業(yè)層面，銷售整體保持低位運(yùn)行，部分企業(yè)業(yè)績(jī)也大幅回暖，1-2月百?gòu)?qiáng)房企中累計(jì)業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)的企業(yè)占比超過50%。

??整體來看，樓市的止跌回穩(wěn)已經(jīng)初現(xiàn)端倪。但是由于購(gòu)房者的信心和預(yù)期仍在修復(fù)過程中，疊加企業(yè)庫存去化壓力仍未減輕，房企仍需積極應(yīng)對(duì)。

??總 結(jié)

??01 企業(yè)銷售整體止跌企穩(wěn)，百?gòu)?qiáng)房累計(jì)業(yè)績(jī)同比變化不大

??2025年伊始房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，疊加春節(jié)假期因素影響，房企銷售整體保持低位運(yùn)行。1-2月，行業(yè)百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷售操盤金額4157.3億元，同比減少1.2%；全口徑金額4401.4億元，同比減少3.1%。從各月表現(xiàn)來看，1月新房市場(chǎng)季節(jié)性回落，供求雙淡，同時(shí)由于1月底2月初恰逢春節(jié)傳統(tǒng)假期，因此2月銷售整體也在低位。但由于去年2月恰逢春節(jié)假期低基數(shù)原因，因而2月單月銷售同比正增長(zhǎng)，同時(shí)一線城市因新政利好效應(yīng)增幅居前。

??整體來看，隨著兩會(huì)政府工作報(bào)告將“穩(wěn)住樓市”首次寫入總體要求，房地產(chǎn)政策面持續(xù)優(yōu)化、釋放利好。但是房企推盤積極性仍相對(duì)較低，一季度供應(yīng)端供給約束依舊較為明顯，短期復(fù)蘇動(dòng)能尚且不足。

??02 TOP10和TOP100入榜門檻有所回升

??TOP10和TOP100入榜門檻有所回升，其余梯隊(duì)門檻值均降至近年新低。2025年1-2月銷售全口徑金額TOP100入榜門檻值為9億元，同比提升4.7%；TOP10房企銷售全口徑金額門檻值127.6億元，同比提升4.8%。這兩個(gè)梯隊(duì)是薇爾兩個(gè)入榜門檻有所回升的梯隊(duì)。其他梯隊(duì)的門檻值則仍在降低，其中TOP30和TOP50房企門檻也分別同比降低17.9%至34.2億元，是各個(gè)梯隊(duì)中降幅最大的。

??03 過半百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)，部分企業(yè)業(yè)績(jī)大幅回暖

??從企業(yè)具體表現(xiàn)來看，2025年1-2月，百?gòu)?qiáng)房企中累計(jì)業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)的企業(yè)占比超過50%，其中同比增幅大于30%的企業(yè)數(shù)量占到31家。整體業(yè)績(jī)止跌回穩(wěn)，部分企業(yè)業(yè)績(jī)大幅回暖。

??值得注意的是，從企業(yè)性質(zhì)來看央國(guó)企中業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的企業(yè)占比相對(duì)較高。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，央企中業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的企業(yè)占比達(dá)到了70%，國(guó)企也達(dá)到了63%。相較之下，民營(yíng)房企中業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的企業(yè)占比僅為47%，混合所有制房企更是僅有38%。

??而從各個(gè)梯隊(duì)來看，除了TOP11-30梯隊(duì)的房企之外，其余各個(gè)梯隊(duì)中業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的房企數(shù)量均已過半。其中TOP51-100的中小房企中業(yè)績(jī)?cè)龇^30%的占比最高，達(dá)到了37%，TOP11-30和TOP31-50也各有32%的房企業(yè)績(jī)?cè)龇^30%。TOP10中則有中海和華發(fā)的業(yè)績(jī)?cè)龇^了30%，分別達(dá)到了32.7%和58.6%。

??展 望

??04 短期市場(chǎng)仍將延續(xù)筑底行情，房企仍需積極應(yīng)對(duì)

??當(dāng)前，市場(chǎng)整體延續(xù)筑底調(diào)整的態(tài)勢(shì)，隨著地方政策面不斷優(yōu)化，一線及部分強(qiáng)二線核心城市“四限”松綁，持續(xù)向購(gòu)房者釋放利好信號(hào)，樓市的止跌回穩(wěn)已經(jīng)初現(xiàn)端倪。但是由于購(gòu)房者的信心和預(yù)期仍在修復(fù)過程中，疊加房企庫存壓力的持續(xù)增長(zhǎng)，企業(yè)銷售整體仍面臨著較為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

??中短期來看，隨著部分核心城市北上深杭等將迎來供應(yīng)放量，改善和高端盤占比上升，預(yù)期將拉動(dòng)市場(chǎng)熱度回升，加之核心一二線樓市調(diào)控政策尚有放松空間，也將助力市場(chǎng)維穩(wěn)。房企仍需積極推盤、做好營(yíng)銷，為接住“流量”做好準(zhǔn)備。同時(shí)，把握結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，挖掘不同城市、不同購(gòu)房群體的結(jié)構(gòu)性需求，以產(chǎn)品創(chuàng)新和升級(jí)迭代迎合購(gòu)房偏好的轉(zhuǎn)變，從而取得市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)地位，安全穿越此輪危機(jī)。