??政策、行業(yè)、融資

??政策：兩會(huì)定調(diào)“穩(wěn)樓市”“好房子”，供需協(xié)同促轉(zhuǎn)型

??行業(yè)：市場(chǎng)企穩(wěn)蓄動(dòng)能，新模式發(fā)展穩(wěn)中向好

??融資：廣東率先落地專項(xiàng)債收儲(chǔ)，房企債務(wù)重組迎來(lái)進(jìn)展

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??壹 政策篇

??兩會(huì)定調(diào)“穩(wěn)樓市”“好房子”，供需協(xié)同促轉(zhuǎn)型

??2025年初，全國(guó)兩會(huì)首次將“穩(wěn)住樓市股市”寫(xiě)入總體要求，并明確“建設(shè)好房子”作為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型方向。城中村改造提質(zhì)擴(kuò)面，帶動(dòng)增量需求提升、兼顧增加優(yōu)質(zhì)土地供給。推進(jìn)保障房收儲(chǔ)，優(yōu)化庫(kù)存結(jié)構(gòu)。首次在促消費(fèi)文件中提出推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，意在明確穩(wěn)定樓市預(yù)期，并從供需兩端協(xié)同發(fā)力，要求落實(shí)稅收優(yōu)惠及公積金政策松綁，激活購(gòu)房消費(fèi)動(dòng)能。房地產(chǎn)金融環(huán)境持續(xù)改善，融資協(xié)調(diào)機(jī)制進(jìn)一步擴(kuò)圍增效。地方層面，全國(guó)66個(gè)省市出臺(tái)124次政策，積極落實(shí)中央穩(wěn)市場(chǎng)要求，在保障合理剛需和改善需求的基礎(chǔ)上，大力推進(jìn)好房子建設(shè)和供給側(cè)優(yōu)化管理。

??展望2025年全年，預(yù)計(jì)中央政策將以“穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型”為主線，通過(guò)供需兩端協(xié)同管理、產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí)、金融支持與風(fēng)險(xiǎn)防控并重、住房保障體系完善等四維發(fā)力，加速構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。地方層面，重點(diǎn)城市將率先推動(dòng)“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)落地，以產(chǎn)品迭代激發(fā)新型住房需求潛力，同時(shí)強(qiáng)化閑置土地盤活和存量商品房收儲(chǔ)效率，以重點(diǎn)突破帶動(dòng)庫(kù)存壓力緩解，促進(jìn)供需雙側(cè)預(yù)期修復(fù)，推動(dòng)更多區(qū)域市場(chǎng)在年內(nèi)實(shí)現(xiàn)供求關(guān)系動(dòng)態(tài)優(yōu)化，為行業(yè)整體筑底企穩(wěn)提供關(guān)鍵支撐。

??總 結(jié)

??01 兩會(huì)定調(diào)穩(wěn)樓市促轉(zhuǎn)型，四策并舉激活市場(chǎng)新動(dòng)能

??2025年一季度，國(guó)家發(fā)改委、國(guó)務(wù)院等部委以中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和全國(guó)兩會(huì)精神為指引，圍繞“穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型”主線，推出一系列政策組合拳，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

??年初政策密集出臺(tái)，強(qiáng)化民生保障與風(fēng)險(xiǎn)化解。1月3日，國(guó)家發(fā)改委明確將“推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”作為防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)的核心任務(wù)之一，同步提出“更大力度穩(wěn)就業(yè)、促增收”，通過(guò)提升居民收入和社會(huì)保障水平，夯實(shí)住房消費(fèi)能力基礎(chǔ)。1月8日，發(fā)改委聯(lián)合財(cái)政部發(fā)布家裝消費(fèi)品換新政策，通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼鼓勵(lì)舊房改造和智能家居消費(fèi)，既拉動(dòng)內(nèi)需又推動(dòng)住房品質(zhì)升級(jí)。這一政策與住建部1月7日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)保障性住房和城中村改造安置房建設(shè)質(zhì)量監(jiān)管的通知》形成聯(lián)動(dòng)，既強(qiáng)調(diào)增量保障房質(zhì)量管控，又通過(guò)存量住房改造激活消費(fèi)潛力。

??3月兩會(huì)定調(diào)全年方向，“穩(wěn)住樓市股市”首次寫(xiě)入總體要求，并明確“建設(shè)好房子”作為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型方向。3月5日，國(guó)務(wù)院《政府工作報(bào)告》將房地產(chǎn)領(lǐng)域列為“有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”的核心板塊，提出“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)”的總目標(biāo)。首次將“穩(wěn)住樓市股市”寫(xiě)入政府工作報(bào)告總體要求，并指出“房地產(chǎn)是居民資產(chǎn)配置的重要部分”“穩(wěn)資產(chǎn)價(jià)格可釋放財(cái)富效應(yīng)”。2025年首次將“建設(shè)好房子”納入產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型新方向，透露正在組織編制“好房子”建設(shè)指南，并修訂住宅規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，要把住宅層高提高到不低于3米。

??2025年政府工作報(bào)告明確房地產(chǎn)工作路徑：全面覆蓋需求扶持、庫(kù)存管理、融資協(xié)調(diào)、產(chǎn)品升級(jí)等四方面。一是調(diào)減限制性措施釋放剛需和改善性需求；二是通過(guò)收購(gòu)存量商品房和土地盤活優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)；三是強(qiáng)化房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制和保交房工作；四是加快構(gòu)建“好房子”標(biāo)準(zhǔn)體系，推動(dòng)行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型。

??相比往年，2025年政府工作報(bào)告的關(guān)鍵變化在于：強(qiáng)調(diào)安全與發(fā)展并重，堅(jiān)持在發(fā)展中逐步化解風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展和高水平安全的良性互動(dòng)。政策已從“三穩(wěn)”到“新模式”的制度性突破、從“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)向“好房子”轉(zhuǎn)變，未來(lái)具備“存量盤活能力”、“綠色科技實(shí)力”的開(kāi)發(fā)企業(yè)將會(huì)有更大發(fā)展空間。

??表：近年《政府工作報(bào)告》中與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)表述對(duì)比（略）

??02 雙輪驅(qū)動(dòng)住房保障，城中村改造與保障房并進(jìn)（略）

??03 促消費(fèi)政策首提穩(wěn)樓市，供需協(xié)同激活住房需求

??3月16日，中央辦公廳出臺(tái)提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案，涉及生育、教育、住房、汽車等方面。首次在促消費(fèi)文件中提出“穩(wěn)樓市”：持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。允許專項(xiàng)債券支持城市政府收購(gòu)存量商品房用作保障性住房。落實(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策。適時(shí)降低住房公積金貸款利率。擴(kuò)大住房公積金使用范圍，支持繳存人在提取公積金支付購(gòu)房首付款的同時(shí)申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款，加大租房提取支持力度，推進(jìn)靈活就業(yè)人員繳存試點(diǎn)工作。

??歷數(shù)近年以來(lái)的國(guó)務(wù)院促消費(fèi)政策，直至2022年，支持住房消費(fèi)才被正式納入其中。并且2023、2024年都在下半年7月末發(fā)布，2025年提前至3月。從房地產(chǎn)視角看，2025年國(guó)務(wù)院促消費(fèi)政策呈現(xiàn)三大核心調(diào)整：

??第一，明確穩(wěn)定樓市預(yù)期。資產(chǎn)穩(wěn)則消費(fèi)興，政策首次將穩(wěn)樓市納入消費(fèi)框架。通過(guò)推動(dòng)城中村改造、釋放剛需改善需求等舉措穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期，增強(qiáng)居民財(cái)富效應(yīng)，緩解資產(chǎn)減值壓力，進(jìn)而提振消費(fèi)信心，“讓老百姓的消費(fèi)底氣更足、預(yù)期更穩(wěn)、信心更強(qiáng)”。

??第二，供需兩端協(xié)同發(fā)力。首次在促消費(fèi)文件中，允許地方政府通過(guò)專項(xiàng)債券收購(gòu)存量商品房轉(zhuǎn)為保障房，同時(shí)配套落實(shí)稅收優(yōu)惠及公積金政策松綁，直接打通住房消費(fèi)堵點(diǎn)；相較此前以家電下鄉(xiāng)、消費(fèi)券等間接刺激手段為主的政策，此次更注重激活購(gòu)房消費(fèi)的核心動(dòng)能。

??第三，精準(zhǔn)匹配新需求群體。針對(duì)靈活就業(yè)人員推出公積金繳存試點(diǎn)，加碼支持新市民、青年群體的租房需求，而此前政策更多聚焦傳統(tǒng)工薪階層購(gòu)房補(bǔ)貼，對(duì)增量市場(chǎng)覆蓋不足。此外，2025年政策還強(qiáng)調(diào)通過(guò)住房消費(fèi)帶動(dòng)家電、家居等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，形成“好房子—新場(chǎng)景—消費(fèi)鏈”的協(xié)同效應(yīng)，進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需輻射面。

??短期政策效應(yīng)將逐步顯現(xiàn)，市場(chǎng)有望實(shí)現(xiàn)降幅收窄和局部企穩(wěn)。中長(zhǎng)期需破解土地財(cái)政依賴、住房支出占比過(guò)高等深層矛盾，推動(dòng)行業(yè)向開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)服務(wù)一體化轉(zhuǎn)型。方案確立房地產(chǎn)作為消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的戰(zhàn)略定位，通過(guò)要素聯(lián)動(dòng)改革推動(dòng)行業(yè)民生屬性強(qiáng)化，為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型提供支撐。

??04 金融協(xié)同穩(wěn)市場(chǎng)，創(chuàng)新工具促轉(zhuǎn)型（節(jié)選）

??2025年初，央行、金融監(jiān)管總局等部門以“穩(wěn)融資、化風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型”為目標(biāo)，通過(guò)機(jī)制創(chuàng)新和工具擴(kuò)容，推動(dòng)房地產(chǎn)金融環(huán)境持續(xù)改善。

??融資協(xié)調(diào)機(jī)制擴(kuò)圍增效。1月4日央行工作會(huì)議提出“完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理”，2月5日房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制工作專班要求“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)、應(yīng)貸盡貸”。3月5日金融監(jiān)管總局局長(zhǎng)李云澤在“部長(zhǎng)通道”提出“拉長(zhǎng)白名單”，讓更多符合條件的項(xiàng)目拿到貸款，堅(jiān)決做好保交房工作，并配合促轉(zhuǎn)型，抓緊研究制定配套融資制度，支持房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。風(fēng)險(xiǎn)化解工具持續(xù)創(chuàng)新。1月14日央行明確將通過(guò)特別國(guó)債補(bǔ)充銀行資本金，增強(qiáng)房企信貸投放能力；2月13日貨幣政策執(zhí)行報(bào)告提出“加大存量土地盤活力度”，3月11日證監(jiān)會(huì)推動(dòng)REITs擴(kuò)募至商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。3月13日央行黨委擴(kuò)大會(huì)議提出“健全房地產(chǎn)金融制度”，將進(jìn)一步探索拓展宏觀審慎和金融穩(wěn)定功能，維護(hù)金融市場(chǎng)穩(wěn)定?？萍假x能提速。2月26日住建部進(jìn)一步部署數(shù)字住建建設(shè)，以數(shù)字化技術(shù)驅(qū)動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，構(gòu)建覆蓋“城市建設(shè)、住房管理、村鎮(zhèn)發(fā)展”全領(lǐng)域的數(shù)字生態(tài)，推動(dòng)行業(yè)向智能化、綠色化、高效化轉(zhuǎn)型。

??05 一季度66省市124次穩(wěn)市場(chǎng)政策，北上杭多地推進(jìn)“好房子”建設(shè)（節(jié)選）

??2025年一季度，地方房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)優(yōu)化，據(jù) CRIC 統(tǒng)計(jì)，全國(guó)至少66個(gè)省市出臺(tái) 124 次穩(wěn)市場(chǎng)政策。一季度地方政策以“精準(zhǔn)施策、分類支持”為主線，通過(guò)供給端提質(zhì)增效和需求端降成本雙軌并行，推動(dòng)市場(chǎng)企穩(wěn)。以北京、上海、杭州、廣東等省市為代表，積極落實(shí)中央穩(wěn)市場(chǎng)政策要求，在“好房子”建設(shè)、供需兩端協(xié)同發(fā)力、存量盤活等方向密集施策。 

??具體來(lái)看，地方政策聚焦六大方向：一、12省市推進(jìn)“好房子”建設(shè)。北京、上海、杭州、廣州南沙、重慶、四川、浙江等12個(gè)省市明確將“安全、舒適、綠色、智能”作為建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，制定專項(xiàng)規(guī)劃。例如，北京在平原地區(qū)試點(diǎn)優(yōu)化容積率，杭州出臺(tái)品質(zhì)提升細(xì)則，南寧發(fā)布技術(shù)導(dǎo)則要求層高不低于3米、提升隔音標(biāo)準(zhǔn)，雄安新區(qū)提出“精裝交付、拎包入住”的高標(biāo)準(zhǔn)住宅體系。 

??二、33省市公積金政策優(yōu)化，降低購(gòu)房門檻。首付比例下調(diào)：濟(jì)南、廈門、聊城等18城二套房公積金首付降至20%；額度提升：自貢、泉州等9城提高最高貸款額度，多子女家庭可再上??；功能擴(kuò)展：北京試點(diǎn)公積金直付房租，瀘州、寧波支持提取公積金支付新房及二手房首付。 

??三、20省市推出各類補(bǔ)貼和稅費(fèi)優(yōu)惠，通過(guò)補(bǔ)貼、契稅優(yōu)惠、以舊換新等方式刺激需求。補(bǔ)貼政策：寧德、欽州等地最高補(bǔ)貼12萬(wàn)元，鄭州對(duì)高層次人才補(bǔ)貼300萬(wàn)元；契稅優(yōu)惠：蘇州延續(xù)50%契稅補(bǔ)貼，寧波調(diào)整首套房認(rèn)定范圍節(jié)省稅費(fèi)；以舊換新：濮陽(yáng)、洛陽(yáng)等地推行“賣舊買新”，南昌、重慶延長(zhǎng)政策期限。 

??四、11省市優(yōu)化供給側(cè)管理。供地優(yōu)化：廣東、四川控制新增宅地供應(yīng)，福建優(yōu)先推出配套成熟地塊；審批簡(jiǎn)化：鎮(zhèn)江取消新房?jī)r(jià)格備案，廣州南沙推行“交地即開(kāi)工”；存量盤活：遼寧計(jì)劃收購(gòu)12萬(wàn)套商品房轉(zhuǎn)為保障房，湖北高校試點(diǎn)收購(gòu)存量房作宿舍。

??五、10省市加強(qiáng)城市更新與融資支持。城市更新：重慶推進(jìn)163個(gè)城中村改造，上海計(jì)劃全面完成中心城區(qū)零星二級(jí)舊里以下房屋改造；融資紓困：河南將存量項(xiàng)目納入“白名單”，廣州鼓勵(lì)國(guó)企設(shè)紓困基金，深圳推廣“園區(qū)貸”緩解企業(yè)壓力。 

??六、13省市保障性住房擴(kuò)容。租賃保障：上海新增7萬(wàn)套保租房，重慶提供“租購(gòu)并舉”階梯式住房；人才安居：深圳、青浦為人才提供免費(fèi)住宿及購(gòu)房補(bǔ)貼，合肥放寬落戶至社保滿6個(gè)月。

??展 望

??06 中央：穩(wěn)預(yù)期、促轉(zhuǎn)型、強(qiáng)保障，構(gòu)建新發(fā)展格局

??基于當(dāng)前市場(chǎng)背景和一季度中央部委表態(tài)，預(yù)計(jì)2025年中央房地產(chǎn)政策將圍繞“穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型”三大核心目標(biāo)，進(jìn)一步形成“四策并舉”的政策組合拳。 

??一是深化供需兩端政策協(xié)同，夯實(shí)市場(chǎng)穩(wěn)定基礎(chǔ)。 需求側(cè)將繼續(xù)調(diào)減限購(gòu)、限貸等限制性措施，釋放剛需和改善性需求潛力，重點(diǎn)支持新市民、多子女家庭等群體購(gòu)房；供給側(cè)將通過(guò)收購(gòu)存量商品房、閑置土地收儲(chǔ)優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，形成“以存量換增量”的良性循環(huán)，緩解庫(kù)存壓力。同時(shí)，中央將強(qiáng)化城市更新與保障性住房的聯(lián)動(dòng)，推動(dòng)“收購(gòu)—轉(zhuǎn)化—分配”閉環(huán)運(yùn)作，既盤活存量資產(chǎn)，又增強(qiáng)住房保障體系的普惠性。 

??二是加快構(gòu)建“好房子”標(biāo)準(zhǔn)體系，推動(dòng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。 中央將進(jìn)一步完善住宅層高、隔音、綠色節(jié)能等強(qiáng)制性規(guī)范，引導(dǎo)行業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向品質(zhì)提升。政策將重點(diǎn)支持綠色建筑、智能家居、適老化改造等技術(shù)應(yīng)用，推動(dòng)房企向“開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)+服務(wù)”綜合模式轉(zhuǎn)型。此外，融資協(xié)調(diào)機(jī)制將向符合“好房子”標(biāo)準(zhǔn)、具備科技實(shí)力的企業(yè)傾斜，倒逼行業(yè)淘汰低效產(chǎn)能，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)格局。 

??三是強(qiáng)化金融支持與風(fēng)險(xiǎn)防控并行。 中央將延續(xù)適度寬松的貨幣政策，通過(guò)專項(xiàng)再貸款、特別國(guó)債等工具補(bǔ)充房企流動(dòng)性，重點(diǎn)支持保交樓和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目融資。同時(shí)，推動(dòng)REITs擴(kuò)圍至商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，探索以收益權(quán)質(zhì)押、資產(chǎn)證券化等方式盤活存量資產(chǎn)。風(fēng)險(xiǎn)防控方面，將完善房企債務(wù)違約預(yù)警機(jī)制，建立跨部門協(xié)同處置框架，防止風(fēng)險(xiǎn)向金融系統(tǒng)擴(kuò)散。 

??四是深化住房保障與城市更新雙輪驅(qū)動(dòng)。保障性住房建設(shè)將重點(diǎn)強(qiáng)化質(zhì)量監(jiān)管和分配效率，通過(guò)數(shù)字化輪候庫(kù)實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)匹配；城中村改造范圍持續(xù)擴(kuò)大，通過(guò)貨幣化安置、房票制度等引導(dǎo)需求釋放，并與完整社區(qū)建設(shè)結(jié)合，完善教育、養(yǎng)老等配套設(shè)施，提升城市綜合承載力。

??07 地方：精準(zhǔn)施策與存量盤活并舉，激發(fā)區(qū)域市場(chǎng)活力

??地方政策將圍繞中央部署，結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)，在“品質(zhì)升級(jí)、需求激活、存量盤活”三大維度發(fā)力：

??一是落地“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，引領(lǐng)品質(zhì)升級(jí)。地方將通過(guò)土地出讓條件設(shè)定、審批流程簡(jiǎn)化等政策，激勵(lì)房企提升產(chǎn)品力。同時(shí)，核心城市進(jìn)一步探索容積率獎(jiǎng)勵(lì)、稅費(fèi)減免等創(chuàng)新工具，推動(dòng)綠色建筑和科技住宅普及。 

??二是需求端政策持續(xù)優(yōu)化，降低購(gòu)房門檻。 地方將進(jìn)一步松綁公積金政策，如降低二套房首付比例、提高多子女家庭貸款額度、支持“公積金直付首付”等，緩解購(gòu)房者資金壓力。稅費(fèi)優(yōu)惠和購(gòu)房補(bǔ)貼將向特定人群傾斜，如對(duì)于高層次人才提供高額補(bǔ)貼，延續(xù)契稅減免，刺激改善性需求釋放。此外，“以舊換新”政策可通過(guò)國(guó)企收購(gòu)、中介優(yōu)先撮合等模式擴(kuò)圍，激活置換鏈條。 

??三是供給側(cè)改革與存量盤活協(xié)同推進(jìn)。 土地供應(yīng)將更注重“提質(zhì)減量”，優(yōu)先推出配套成熟地塊，嚴(yán)控郊區(qū)新增供地。地方將主導(dǎo)并加快存量商品房收儲(chǔ)，通過(guò)專項(xiàng)債融資收購(gòu)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)化為保障房或人才公寓。針對(duì)商辦物業(yè)過(guò)剩問(wèn)題，部分城市或試點(diǎn)“商改租”“商改公”用途轉(zhuǎn)換，并放寬分割銷售限制，提升資產(chǎn)流動(dòng)性。 

??四是城市更新與保障房擴(kuò)容助力產(chǎn)城融合。一線及核心二線城市將加大城中村改造力度，如上海推進(jìn)中心城區(qū)舊里改造、重慶擴(kuò)大項(xiàng)目規(guī)模，并通過(guò)“房票安置+商品房去化”聯(lián)動(dòng)機(jī)制穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。保障房體系將向“租購(gòu)并舉”延伸，通過(guò)放寬落戶、提供免費(fèi)住宿吸引人才，增加租賃房源供給，構(gòu)建階梯化住房保障網(wǎng)絡(luò)。

??貳 行業(yè)篇

??市場(chǎng)企穩(wěn)蓄動(dòng)能，新模式發(fā)展穩(wěn)中向好

??3月17日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2025年1—2月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)層面，得益于各地區(qū)各部門深入貫徹中央決策部署，年初經(jīng)濟(jì)運(yùn)行起步平穩(wěn)，發(fā)展態(tài)勢(shì)向新向好，工業(yè)增加值、消費(fèi)品零售額等指標(biāo)增速均有所加快。

??地產(chǎn)行業(yè)延續(xù)2024年四季度以來(lái)的企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，開(kāi)發(fā)投資、到位資金、銷售等核心指標(biāo)同比降幅持續(xù)收窄。據(jù)國(guó)新辦披露數(shù)據(jù)，從監(jiān)測(cè)的40個(gè)重點(diǎn)城市來(lái)看，前兩個(gè)月新建商品房銷售面積和銷售金額同比分別增長(zhǎng)了1.3%和7.1%。得益于專項(xiàng)債對(duì)土地收儲(chǔ)的支持及地方供給側(cè)調(diào)控，土地交易量持續(xù)低于商品房成交規(guī)模，住宅待售面積同比增速自2022年以來(lái)首次收窄至10%以內(nèi)，有望在年內(nèi)進(jìn)入下降通道。隨著行業(yè)指標(biāo)改善，國(guó)房景氣指數(shù)連續(xù)兩個(gè)月回升，房地產(chǎn)新模式轉(zhuǎn)型成效進(jìn)一步顯現(xiàn)。?

??總 結(jié)?

??01 宏觀經(jīng)濟(jì)開(kāi)局向新向好，貨幣寬松持續(xù)發(fā)力

??2025年1—2月，國(guó)民經(jīng)濟(jì)延續(xù)回升向好態(tài)勢(shì)，規(guī)模以上工業(yè)增加值、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、固定資產(chǎn)投資等指標(biāo)同比增速均較2024年加快。主要體現(xiàn)在生產(chǎn)穩(wěn)定增長(zhǎng)：新型工業(yè)化穩(wěn)步推進(jìn)，宏觀政策組合效應(yīng)對(duì)工業(yè)拉動(dòng)繼續(xù)顯現(xiàn)，工業(yè)生產(chǎn)較快增長(zhǎng)。1-2月份，規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)5.9%，增速比上年全年加快0.1個(gè)百分點(diǎn)。需求逐步擴(kuò)大：1-2月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)4.0%，增速比上年全年加快0.5個(gè)百分點(diǎn)?；A(chǔ)設(shè)施投資增速加快，帶動(dòng)投資增長(zhǎng)回升，1-2月份，固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）同比增長(zhǎng)4.1%，增速比上年全年加快0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，基礎(chǔ)設(shè)施投資增長(zhǎng)5.6%，比上年全年加快1.2個(gè)百分點(diǎn)。就業(yè)形勢(shì)總體穩(wěn)定：1-2月份，全國(guó)城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率平均值5.3%，與上年同期基本持平。

??從金融數(shù)據(jù)來(lái)看，2月M1同比上升0.1%，連續(xù)3個(gè)月正增長(zhǎng)，M2同比增長(zhǎng)維持在7.0%。2024年下半年加強(qiáng)貨幣投放，三季度M1-M2剪刀差最大擴(kuò)大至10個(gè)百分點(diǎn)，其后隨著四季度以來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)企穩(wěn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)，剪刀差有所回落，自2024年12月以來(lái)，M1-M2剪刀差已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月低于7個(gè)百分點(diǎn)，居民消費(fèi)意愿持續(xù)恢復(fù)。3月16日，《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》正式公布，涉及生育、教育、住房、汽車等各類民生方面，并給出了明確的政策落地意見(jiàn)，將進(jìn)一步有效推動(dòng)居民需求提振。2月末居民中長(zhǎng)期貸款62萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)3.4%，同比增速保持在近半年均值附近。

??需要說(shuō)明的是，2025年初居民中長(zhǎng)期貸款雖然同比少增，但這一指標(biāo)的走低不能等同于信心走弱，而是存量債務(wù)消化、貸款結(jié)構(gòu)分化與需求代際變遷的綜合結(jié)果。在房地產(chǎn)成交規(guī)模較峰值下降近半的背景下，近年來(lái)存量中長(zhǎng)期貸款余額仍能保持同比微增，已體現(xiàn)政策托底效應(yīng)。??

??02 成交規(guī)模指標(biāo)持續(xù)修復(fù)，保持止跌回穩(wěn)積極勢(shì)頭

??2025年1-2月份，新房市場(chǎng)交易總體平穩(wěn)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)政策優(yōu)化調(diào)整、居民剛性和改善性住房需求逐步釋放，上年四季度以來(lái)房地產(chǎn)交易逐步改善，1—2月，全國(guó)新建商品房銷售面積1.07億平方米、銷售額1.03萬(wàn)億元，同比降幅分別收窄7.8和14.5個(gè)百分點(diǎn)，除疫情解禁的2023年初之外，為本輪調(diào)整周期以來(lái)年初最低降幅，延續(xù)2024年四季度止跌回穩(wěn)趨勢(shì)。

??一二線城市交易規(guī)模延續(xù)同比上升，其中上海、深圳新房交易面積更是上升至上年同期的3倍和2倍，蘇州、武漢、重慶、福州、徐州等城市穩(wěn)步復(fù)蘇，同環(huán)比齊增，筑底企穩(wěn)信號(hào)愈發(fā)明確。受春節(jié)傳統(tǒng)假期影響，2月份房企推盤積極性有所回落，平均開(kāi)盤去化率34%，高于2024年同期8個(gè)百分點(diǎn)。

??2025年初，國(guó)務(wù)院、央行、住建部等多部委多次表態(tài)，將大力推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)止跌回穩(wěn)。尤其是在2月初的國(guó)務(wù)院會(huì)議上，提出“要敢于打破常規(guī)推出可感可及的政策舉措”。并且首次將“好房子”寫(xiě)入政府工作報(bào)告。在中央政策面持續(xù)扶持，以及地方因城施策大力推動(dòng)之下，2025年年初核心30城樓市率先向好，新房交易規(guī)模累計(jì)同比增長(zhǎng)一成，庫(kù)存壓力亦持續(xù)減輕。

??03 70城房?jī)r(jià)同比降幅連續(xù)4個(gè)月收窄，一線城市新房?jī)r(jià)格繼續(xù)上漲

??以2021年1月為基點(diǎn)來(lái)看70城新建商品住宅和二手住宅價(jià)格指數(shù)走勢(shì)，2月份房?jī)r(jià)回落速度進(jìn)一步趨緩。新房?jī)r(jià)格較2021年初下降7.4%，二手房?jī)r(jià)格較2021年初下降17.2%。統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，從同比看，各線城市商品住宅銷售價(jià)格降幅均繼續(xù)收窄。一手房?jī)r(jià)格同比下降5.2%，降幅連續(xù)4個(gè)月收窄，二手房?jī)r(jià)格同比下降7.5%，降幅更是連續(xù)5個(gè)月同比收窄。其中，上海一手房?jī)r(jià)格同比上漲5.6%，北京、廣州和深圳分別下降5.5%、7.8%和4.4%。

??環(huán)比來(lái)看，一線城市新建商品住宅環(huán)比繼續(xù)上漲，其中北京、上海和深圳分別上漲0.1%、0.2%和0.4%，廣州下降0.2%。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平，三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%。自2024年11月以來(lái)，一手房房?jī)r(jià)持平或上升的城市已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月超過(guò)20個(gè)。

??在3月份發(fā)布的2025年政府工作報(bào)告中，“穩(wěn)住樓市股市”首次被寫(xiě)入政府工作報(bào)告總體要求，并指出房地產(chǎn)是居民資產(chǎn)配置的重要部分，穩(wěn)資產(chǎn)價(jià)格可釋放財(cái)富效應(yīng)。隨著穩(wěn)房?jī)r(jià)被提到更為重要的位置上，預(yù)計(jì)年內(nèi)地方層面將進(jìn)一步落實(shí)“去庫(kù)存、松信貸、財(cái)稅補(bǔ)貼”舉措，穩(wěn)定居民價(jià)格預(yù)期，以“好房子”標(biāo)準(zhǔn)推動(dòng)價(jià)值重構(gòu)，支撐房產(chǎn)價(jià)格中樞，加強(qiáng)保交房，落實(shí)融資“白名單”等防風(fēng)險(xiǎn)舉措。結(jié)合CRIC監(jiān)測(cè)的明細(xì)交易數(shù)據(jù)來(lái)看，2025年初不僅一手房房?jī)r(jià)企穩(wěn)向好，二手房市場(chǎng)的信心回升已經(jīng)從改善群體蔓延至剛需人群。

??04 新開(kāi)工探底助庫(kù)存加速去化，竣工規(guī)模同比降幅大幅收窄（略）

??05 開(kāi)發(fā)投資額同比降幅收窄，企業(yè)投資信心持續(xù)修復(fù)

??房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)有所改善。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售保持平穩(wěn)，一二線城市商品房銷售呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)積極態(tài)勢(shì)，帶動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和回籠資金改善。2025年1-2月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10720億元，同比下降9.8%，降幅比上年全年收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅投資8056億元，下降9.2%，降幅收窄1.3個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金降幅比2024年全年收窄了13.4個(gè)百分點(diǎn)。

??2025年初土地投資規(guī)模同比回落，1-2月土地成交建面0.8億平方米，同比下降13%，延續(xù)了2024年四季度以來(lái)的降幅。對(duì)比新房交易規(guī)模來(lái)看，2024年土地成交規(guī)模已經(jīng)低于行業(yè)銷售規(guī)模，在此基礎(chǔ)之上，2025年初土地交易量仍在進(jìn)一步回落，顯示出地方主管部門積極去庫(kù)存的決心。這離不開(kāi)中央積極財(cái)政政策的作用，提高地方債額度、發(fā)行專項(xiàng)債、特別國(guó)債等舉措，大大減輕了2025年地方政府資金面壓力。

??而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的同比降幅（9.8%）小于土地成交規(guī)模（13%），說(shuō)明企業(yè)投資信心持續(xù)修復(fù)，以及行業(yè)融資環(huán)境有所改善。2025年以來(lái)，中央部委多次強(qiáng)調(diào)要進(jìn)一步改善房地產(chǎn)融資環(huán)境，探索拓展宏觀審慎和金融穩(wěn)定功能，維護(hù)金融市場(chǎng)穩(wěn)定。正如3月初中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝所言，“地方債務(wù)和房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)收斂”。一批優(yōu)質(zhì)住宅用地已然在2025年初的土地市場(chǎng)中嶄露頭角，上海、北京、杭州、成都等城市拍出了多宗高溢價(jià)高總價(jià)土地，企業(yè)投資信心持續(xù)修復(fù)。

??不過(guò)就中期發(fā)展來(lái)看，與土地交易規(guī)模的下降同步，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模也會(huì)隨之繼續(xù)下行。不過(guò)受到往期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的影響，開(kāi)發(fā)投資指標(biāo)存在一定滯后性，開(kāi)發(fā)投資指標(biāo)的調(diào)整時(shí)間會(huì)慢于新房銷售、一二手房?jī)r(jià)、新開(kāi)工、土地交易等指標(biāo)。對(duì)標(biāo)歷史行業(yè)投資-銷售數(shù)據(jù)比例來(lái)看，在房地產(chǎn)投資回落到與商品房銷售規(guī)模更加匹配的水平之前，該指標(biāo)的下行調(diào)整還將持續(xù)一到兩年時(shí)間。

??展 望

??06 政策加力激活市場(chǎng)新動(dòng)能，二季度有望提速企穩(wěn)

??展望2025年上半年，基于年初中央部委及兩會(huì)透露出的積極信號(hào)，以及穩(wěn)定資產(chǎn)價(jià)格被放在更為重要的位置。年內(nèi)房地產(chǎn)將繼續(xù)迎來(lái)一系列政策利好：需求側(cè)將進(jìn)一步釋放住房需求潛力，以建設(shè)“好房子”為主要抓手，支撐房產(chǎn)價(jià)格預(yù)期向好，并通過(guò)加強(qiáng)城中村改造、財(cái)稅優(yōu)惠等政策持續(xù)支持居民改善住房條件；供給側(cè)將進(jìn)一步改善庫(kù)存預(yù)期，在控制供地規(guī)模的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)細(xì)微板塊的供地結(jié)構(gòu)，并加快推進(jìn)存量房收儲(chǔ)和閑置土地回收工作；金融工具方面強(qiáng)化資金支持和風(fēng)險(xiǎn)管理，加大“白名單”貸款投放力度，充分保障項(xiàng)目建設(shè)交付；并進(jìn)一步完善商品房開(kāi)發(fā)銷售流程中的基礎(chǔ)性制度，確保新建和在建項(xiàng)目的住房品質(zhì)和如期交付。

??得益于當(dāng)前市場(chǎng)需求面反映出的積極信號(hào)，以及中央積極財(cái)政政策的支持，預(yù)計(jì)2025年各地主管部門將進(jìn)一步聚焦核心板塊改善供求預(yù)期，隨著土地、新房、二手房市場(chǎng)的熱度的鏈條傳導(dǎo)和空間蔓延，“穩(wěn)市場(chǎng)示范板塊”也將在更多城市、更加頻繁地出現(xiàn)。

??聚焦行業(yè)數(shù)據(jù)，基于中央部委明確穩(wěn)市場(chǎng)的最新導(dǎo)向，以及土地、新房、二手房市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)的共同企穩(wěn)，2025年上半年交易量、房?jī)r(jià)、庫(kù)存等指標(biāo)有望持續(xù)向好。正如《政府工作報(bào)告》起草組成員、國(guó)務(wù)院研究室副主任陳昌盛所言，樓市和股市是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要風(fēng)向標(biāo)，穩(wěn)住資產(chǎn)價(jià)格可以釋放財(cái)富效應(yīng)，資產(chǎn)價(jià)格形態(tài)的改變可以提振消費(fèi)，促進(jìn)物價(jià)溫和回升。而消費(fèi)預(yù)期的改善，也勢(shì)必進(jìn)一步反哺房地產(chǎn)市場(chǎng)加速企穩(wěn)。

??預(yù)計(jì)2025年上半年商品房銷售面積、金額將加速筑底，更多主要城市將迎來(lái)單月住宅交易量的同比回正。得益于提振消費(fèi)以及穩(wěn)定資產(chǎn)價(jià)格等一系列舉措的推動(dòng)，大中城市房?jī)r(jià)將迎來(lái)更多積極信號(hào)，一手房?jī)r(jià)指數(shù)的暖意也將加快向二手房市場(chǎng)傳導(dǎo)。投資開(kāi)工方面，基于行業(yè)去庫(kù)存和穩(wěn)市場(chǎng)的階段性任務(wù)，土地市場(chǎng)將延續(xù)縮量提質(zhì)，施工面積也有望加快調(diào)降至與新房銷售更為匹配的規(guī)模，新開(kāi)工和開(kāi)發(fā)投資仍將位于收縮調(diào)整周期，但得益于專項(xiàng)債收儲(chǔ)、城中村改造的推進(jìn)，上半年同比指標(biāo)有望先一步迎來(lái)邊際改善。

??叁 融資篇

??廣東率先落地專項(xiàng)債收儲(chǔ)，房企債務(wù)重組迎來(lái)進(jìn)展

??總 結(jié)

??01 2025年房地產(chǎn)政策寬松基調(diào)延續(xù)，加快構(gòu)建行業(yè)發(fā)展新模式

??2025 年，房地產(chǎn)政策仍然保持寬松基調(diào)。1月4日，央行2025年工作會(huì)議中明確，要完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)化解和平穩(wěn)健康發(fā)展。1月12日，金融監(jiān)管總局召開(kāi)2025年監(jiān)管工作會(huì)議，指出2024年是金融監(jiān)管總局全面履職的第一個(gè)完整年度，全年“白名單”項(xiàng)目審批通過(guò)貸款超5萬(wàn)億元，全年累計(jì)處置不良資產(chǎn)超3萬(wàn)億元。 

??進(jìn)入2月，相關(guān)部門釋放強(qiáng)烈信號(hào)，支持民營(yíng)經(jīng)濟(jì)。2月17日金融監(jiān)管總局表示要保持對(duì)民營(yíng)企業(yè)穩(wěn)定有效的增量信貸供給。2月28日，央行等五部門聯(lián)合召開(kāi)會(huì)議，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)“一視同仁”對(duì)待各類所有制企業(yè)，增加對(duì)民營(yíng)信貸投放，下大氣力解決民營(yíng)企業(yè)融資難、融資貴問(wèn)題。 

??對(duì)于2025年工作重點(diǎn)，3月19日住建部表示，要持續(xù)推進(jìn)城市更新，要堅(jiān)決穩(wěn)住樓市，繼續(xù)打好“保交房”攻堅(jiān)戰(zhàn)，加力實(shí)施城中村和危舊房改造、推進(jìn)收購(gòu)存量商品房、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

??02 廣東率先落地專項(xiàng)債收儲(chǔ)，預(yù)計(jì)其他地區(qū)也將跟進(jìn)

??與此同時(shí)，專項(xiàng)債收儲(chǔ)相關(guān)政策也在持續(xù)推進(jìn)。2025年3月5日，據(jù)十四屆全國(guó)人大三次會(huì)議政府工作報(bào)告，擬安排地方政府專項(xiàng)債券4.4萬(wàn)億元，比上年增加5000億元，重點(diǎn)用于投資建設(shè)、土地收儲(chǔ)和收購(gòu)存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等。 

??從地方來(lái)看，廣東或成為今年第一個(gè)“吃螃蟹”的地區(qū)。2025年2月23日，廣東省財(cái)政廳發(fā)布了關(guān)于《2025年廣東省政府專項(xiàng)債券(八期～九期)發(fā)行有關(guān)事項(xiàng)的通知》。據(jù)悉，本批專項(xiàng)債券(八期～九期)發(fā)行總額307.1859億元，涉及2筆債券，其中，八期計(jì)劃發(fā)行總額 114.04 億元，九期計(jì)劃發(fā)行總額 193.1459 億元，均為新增專項(xiàng)債券，募集資金擬用于回收廣東省內(nèi)的閑置存量土地項(xiàng)目。 

??此前2025年2月18日，北京也曾發(fā)行一批地方政府專項(xiàng)債券，其中超100億元規(guī)模的專項(xiàng)債券資金用于土地儲(chǔ)備，但北京專項(xiàng)債所對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目主要投向城中村改造、棚改項(xiàng)目、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目等，尚未涉及閑置存量土地的收購(gòu)。因此，廣東是今年首個(gè)落地專項(xiàng)債券資金回收閑置存量土地的省份。

??其中，2025年廣東省政府專項(xiàng)債券八期，募投項(xiàng)目合計(jì)17個(gè)，募集資金擬用于廣州市和惠州市的土地儲(chǔ)備。而專項(xiàng)債券九期，債券募投項(xiàng)目合計(jì)69個(gè)，募集資金擬用于珠海市、汕頭市、佛山市、韶關(guān)市、河源市、梅州市、汕尾市、中山市等17個(gè)城市的土地儲(chǔ)備。

??從八期和九期合計(jì)來(lái)看，共對(duì)應(yīng)項(xiàng)目個(gè)數(shù)86個(gè)，共涉及19各城市；其中廣州發(fā)行金額規(guī)模高達(dá)60億、第二為珠海58億、惠州54億。預(yù)計(jì)隨著廣東省政府專項(xiàng)債的成功發(fā)行，預(yù)計(jì)其他地區(qū)也會(huì)加快類似專項(xiàng)債券的發(fā)行速度。

??03 一季度融資總量同比下降27%，境內(nèi)融資成本下降至2.88%

??2025年第一季度，房企融資仍然呈現(xiàn)收縮態(tài)勢(shì)。第一季度融資規(guī)模達(dá)732億，同比下降27%，為各季度中融資規(guī)模最低?？梢?jiàn)，自2024年房企融資支持政策雖然邊際改善，各地更是推廣融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”，但非銀融資規(guī)模仍未改變下滑趨勢(shì)，多數(shù)民營(yíng)房企，尤其是出險(xiǎn)房企，融資難的問(wèn)題依然突出。

??從企業(yè)的債券類融資成本來(lái)看，2025年一季度的境外債券融資成本為8.45%，主要是2025年2月綠城中國(guó)發(fā)行了一筆2028年到期的3.5億美元8.45%優(yōu)先票據(jù)。目前境外債仍處于冰封狀態(tài)，僅極少數(shù)房企有在境外發(fā)行債券的情況，且發(fā)行利率相對(duì)較高。

??一季度，境內(nèi)債券融資成本進(jìn)一步下降至2.88%，較2023年全年繼續(xù)下降了0.03個(gè)百分點(diǎn)。境內(nèi)債券融資成本不斷下降，一方面是由于2024年貨幣環(huán)境相對(duì)寬松，LPR持續(xù)下調(diào)；另一方面，發(fā)債主體大多數(shù)為國(guó)企央企及優(yōu)質(zhì)民企，這類企業(yè)融資優(yōu)勢(shì)較為明顯，如發(fā)債較多的招商蛇口、中交地產(chǎn)、美的置業(yè)等等。2025年一季度，整體新增債券類融資成本為3.36%。

??04 境內(nèi)債權(quán)融資占比達(dá)69%，境內(nèi)發(fā)債依舊疲軟（略）

??05 民營(yíng)房企發(fā)債同比上升，央國(guó)企新增融資占比仍達(dá)86%（略）

??06 房企債務(wù)重組進(jìn)程加速，佳兆業(yè)、世茂完成境外債重組（略）

??展 望

??07 2025年三季度是償債高峰，收儲(chǔ)實(shí)際成效仍需時(shí)間檢驗(yàn)

??從債務(wù)到期來(lái)看，2024年房企債券到期規(guī)模達(dá)4829億，而發(fā)行規(guī)模僅有2209億，房企無(wú)法通過(guò)借新還舊覆蓋到期債務(wù)。此外由于近年來(lái)不少房企選擇將債務(wù)展期或置換，在此背景下2025年房企的債務(wù)壓力同樣較大，2025年債務(wù)到期規(guī)模甚至要高于2024年，達(dá)5286億元；其中2025年第三季度是償債高峰，到期規(guī)模約1574億元。若銷售市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組的房企仍將面臨債務(wù)再次違約。

??從各方表態(tài)來(lái)看，2025年的工作重點(diǎn)將圍繞保交房、城中村改造，以及存量商品房及閑置土地收購(gòu)等方面。其中，專項(xiàng)債收儲(chǔ)工作能夠直接作用于企業(yè)面，有效緩解房企資金鏈緊張，有著提高資源配置效率的積極意義。與此同時(shí)，也需要注意專項(xiàng)債收儲(chǔ)過(guò)程可能會(huì)出現(xiàn)的各種痛點(diǎn)，可能會(huì)造成出險(xiǎn)房企配合積極度不高，無(wú)法真正享受政策紅利的情況。

??首先，專項(xiàng)債收儲(chǔ)針對(duì)的閑置地塊一般需要提前解押。根據(jù)目前已有案例，收儲(chǔ)往往需要房企進(jìn)行權(quán)屬注銷，而在辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證注銷時(shí)，必須滌除抵押登記。也就是說(shuō)房企如果想要收儲(chǔ)，需要籌集到足夠的資金解押土地。而對(duì)于出險(xiǎn)房企而言，資金短缺往往就是當(dāng)前最大困難，恐難找到額外資金進(jìn)行解押。

??第二，是收儲(chǔ)價(jià)格確定過(guò)低，會(huì)讓房企承擔(dān)損失。在目前的實(shí)際案例中，收儲(chǔ)往往會(huì)讓房企出現(xiàn)損益虧損。事實(shí)上，如果地塊估價(jià)過(guò)低，無(wú)法覆蓋土地既有融資，可能會(huì)出現(xiàn)房企無(wú)法接受該價(jià)格，配合積極性不高的情況。

??第三，通過(guò)專項(xiàng)債收儲(chǔ)收回資金，長(zhǎng)則需要兩年時(shí)間。從金茂專項(xiàng)債收儲(chǔ)案例的操作流程來(lái)看，在簽訂土地收儲(chǔ)協(xié)議并完成《不動(dòng)產(chǎn)證書(shū)》注銷后180天內(nèi)，房企僅能收到20%的補(bǔ)償金，約一年內(nèi)僅能收到50%；而剩余的50%則需要在第二年內(nèi)，前后時(shí)間跨度較大。