政策分析克而瑞研究中心 2023-09-04 09:28:39 來源:克而瑞地產(chǎn)研究
- 城市:全國
- 發(fā)布時間:2023-09-04
- 報告類型:政策分析
- 發(fā)布機構(gòu):克而瑞
??導(dǎo)語
??政策效果或不及2014-2016,后續(xù)稅費減免、限價限購限貸均有優(yōu)化空間。
??◎ 文 / 楊科偉、李詩昀
??8月31日,央行、金監(jiān)局發(fā)布三條新政,將首付比例下限調(diào)整為首套20%、二套30%,二套房貸款利率下限調(diào)降為LPR+20BP,指導(dǎo)下調(diào)存量房貸利率,同日國務(wù)院提高扶老育幼三項個稅專項附加扣除標準。這些政策力度如何?會帶來哪些影響?后續(xù)政策還有哪些調(diào)整空間?
??01 限購城市首付比例下調(diào)空間打開
二套房利率加點收窄40BP利好改善
??8月31日,央行、金監(jiān)局調(diào)整優(yōu)化差別化信貸政策,主要涉及下調(diào)首付比例和二套房貸利率兩方面。具體來說:第一,首付比例下限統(tǒng)一調(diào)整為首套20%、二套30%,不再區(qū)分地區(qū)限購與否。對于不限購城市而言,原本執(zhí)行的就是這一標準,新政并沒有邊際放松,而對于限購城市而言,首套、二套的首付比例下限與之前相比都下調(diào)了10個百分點。
??這意味著,多數(shù)核心一二線城市首套、二套房首付比例都有了下調(diào)空間。比如杭州、廈門、蘇州、南京等二線城市現(xiàn)行首套、二套最低首付比例為30%、40%,一線城市普遍更嚴格,北京、上海首套房最低首付35%,二套(非普)更是高達70%-80%。大部分弱二線和三四線城市已經(jīng)調(diào)整到位,新政沒有實質(zhì)性影響。據(jù)我們統(tǒng)計,2022年以來,包括太原、貴陽、東莞、惠州在內(nèi)的至少102個城市官宣下調(diào)首套房最低首付至20%,當然,還有更多的城市沒有明確發(fā)文,但已經(jīng)落地實施。
??第二,二套房利率下限由LPR+60BP調(diào)整為LPR+20BP,即加點收窄40BP。按照貸款200萬元等額本息30年計算,加點調(diào)整后每月可少還478元月供,累計利息總額減少約17萬元,購買二套房還貸壓力將有所減輕,利于改善性需求釋放。
??需要說明的是,以上兩項政策,相當于中央給地方政策工具箱加籌碼,至于是否啟用、怎樣啟用,最終取決于地方。類比于之前限購城市首付比例下限是30%、40%,而上海一直實行的是首套35%、二套普宅50%非普70%的標準,另外上海二套房貸利率加點為105BP,也高于60BP的原全國下限。
??我們推測,二線和三四線城市將快速響應(yīng),首付比例、二套房貸利率應(yīng)降盡降至全國下限,一線城市中,市場承壓已久的廣州、深圳更有調(diào)整動力,而具有風向標意義的北京、上海松綁更趨謹慎,預(yù)計信貸政策小步微調(diào)。
??02 存量房貸降息
提高個稅抵扣額度意在減負擔促消費
但前者覆蓋人群有限
??8月31日,央行、金監(jiān)局發(fā)文,指導(dǎo)下調(diào)存量首套住房貸款利率。9月25日起,存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構(gòu)提出申請,由該金融機構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。新發(fā)放貸款的利率水平由金融機構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定,但在貸款市場報價利率(LPR)上的加點幅度,不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。
??不過,這與市場所期待的首套二套普降、拉平存量新增房貸利差,還存在明顯差距,政策受益人群也比較有限。具體來說:①首套約束,本次新政適用范圍只限于首套房,二套存量房貸款利率暫時不會有變化;②加點調(diào)整約束,舉例來說明,張三于2021年6月在廣州買首套房,貸款利率為LPR+100BP,而當時廣州最低的利率為LPR+80BP,那么新政后張三的存量房貸利率最多只能下調(diào)20BP,即不能突破LPR+80BP的城市下限,與現(xiàn)在廣州LPR+0BP的新增房貸利率比,利差依然高達60BP。更何況像張三這樣的加點高于城市標準的情況并非常態(tài),多限于信貸資金緊張或個人信用資質(zhì)欠佳時的溢價,多數(shù)人當時購房利率是按照LPR+80BP計,那么新政后存量房貸利率并不會發(fā)生改變。
??同一天,國務(wù)院提高扶老育幼三項個稅專項附加扣除標準。3歲以下嬰幼兒照護專項附加扣除標準,由每個嬰幼兒每月1000元提高到2000元;子女教育專項附加扣除標準,由每個子女每月1000元提高到2000元;贍養(yǎng)老人專項附加扣除標準,由每月2000元提高到3000元。
??存量房貸降息和專項附加扣除標準提升,旨在減輕居民負債壓力和納稅負擔,進而釋放購買力,促進包括住房在內(nèi)的各類消費。
??03 政策效果或不及2014-2016
后續(xù)稅費減免、限價限購限貸均有優(yōu)化空間
??8月末,認房不認貸、降首付、降利率等一系列信貸政策密集落地,我們依稀可以從中看到2014-2016救市政策的影子。2014年9月30日,二套房貸款實行認貸不認房,2015年3月30日,調(diào)降二套房首付比例下限至40%。2015年9月30日,不限購城市首套房最低首付比例調(diào)整為不低于25%。2016年2月1日,不限購首套首付比例下限降為20%,二套降為30%。輪番政策刺激下,房地產(chǎn)市場輪動復(fù)蘇,2014年四季度,一線城市房地產(chǎn)市場率先回溫,2015年,二線“四小龍”和中西部城市市場漸次回暖,2016年,三四線城市全面轉(zhuǎn)暖。但舊藥或許難解新疾,與2014年相比,一方面,行業(yè)環(huán)境天翻地覆,城鎮(zhèn)化率減速換擋、人口出生率下行、老齡化日益嚴重、住房剛需趨于飽和已是不可回避的事實,行業(yè)再難回到往日高速增長軌道。另一方面,居民風險偏好下降、收入和房價增長預(yù)期羸弱,無論是降首付、認房不認貸擴大加杠桿空間,還是降利率減輕居民負債,只有在穩(wěn)定的收入增長預(yù)期和房價上漲(至少不下跌)預(yù)期下,才能真正轉(zhuǎn)化為有效購房需求。在經(jīng)歷3年疫情后,居民風險偏好下降,縮減開支、提前還貸均是體現(xiàn),唯有穩(wěn)住預(yù)期,讓人民有更多獲得感安全感,方能終止居民縮表,促進住房等消費。
??如果本輪政策實施效果不理想,后續(xù)還可能出臺的政策有:第一,交易稅費減免,比如減征免征契稅,又比如縮短增值稅和個稅的免征年限,由5年調(diào)整為2年;第二,限價放寬乃至取消,讓住房價格回歸市場化;第三,限購政策局部調(diào)整,二線城市進一步松綁甚至全面放開,一線城市精細化調(diào)整;第四,限貸政策尚存松綁空間,比如認貸不認房,貸款已結(jié)清的情況話無論是否有房,再購房都可享受首套房優(yōu)惠政策。
中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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