??導(dǎo)語(yǔ)

??2025年強(qiáng)調(diào)在發(fā)展中化解風(fēng)險(xiǎn)，持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)

??◎  文 / 楊科偉

??研究視點(diǎn)

??2025年房地產(chǎn)行業(yè)政策以 “需求提振+供給優(yōu)化+金融協(xié)同” 為核心，通過(guò)因城施策調(diào)減限制、稅費(fèi)減免、信貸擴(kuò)張、保障房擴(kuò)容、城中村改造、收儲(chǔ)存量和推廣“好房子”等舉措，推動(dòng)市場(chǎng)向“量穩(wěn)價(jià)穩(wěn)”實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)，推進(jìn)行業(yè)從高杠桿擴(kuò)張轉(zhuǎn)向民生導(dǎo)向的高質(zhì)量發(fā)展。

??9·26一攬子政策強(qiáng)信心穩(wěn)預(yù)期，2025年開(kāi)局行業(yè)延續(xù)止跌回穩(wěn)勢(shì)頭。房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“政策托底+市場(chǎng)自發(fā)修復(fù)”雙重特征，交易量?jī)r(jià)回穩(wěn)、企業(yè)資金壓力緩解、土地市場(chǎng)局部回暖等積極信號(hào)明顯，但“核心城市局部修復(fù)、中小城市深度調(diào)整”的結(jié)構(gòu)性矛盾突出，二手房?jī)r(jià)下跌、新增需求疲軟、政策效力減弱等消極因素疊加，市場(chǎng)仍處“L型”筑底階段，仍需要持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

??在3月5日《政府工作報(bào)告》，房地產(chǎn)再次被列入“防風(fēng)險(xiǎn)”任務(wù)板塊。但今年一個(gè)關(guān)鍵變化：強(qiáng)調(diào)安全與發(fā)展并重，堅(jiān)持在發(fā)展中逐步化解風(fēng)險(xiǎn)，變防守為主動(dòng)出擊，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展和高水平安全的良性互動(dòng)。

??有關(guān)如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)？通過(guò)對(duì)《政府工作報(bào)告》、3月9日的全國(guó)人大《民生主題記者會(huì)》和3月17日《提振消費(fèi)專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)方案》等報(bào)告解讀，我們認(rèn)為短期有五大核心措施：

??1、需求端：以增收提振消費(fèi)能力、降低購(gòu)房門(mén)檻和負(fù)擔(dān)釋放剛性與改善性住房潛力

??2、需求端：加力“兩舊一村”更新力度，以存量撬增量釋放剛性和改善需求

??3、供給端：控增量、盤(pán)存量，加大閑置土地和存量商品房收儲(chǔ)力度

??4、供給端：提高質(zhì)量加大“好房子”開(kāi)發(fā)、“白名單“實(shí)現(xiàn)房企“造血”良性循環(huán)

??5、金融與財(cái)稅工具協(xié)同發(fā)力，打好政策“組合拳”推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)

??最終，通過(guò)改革完善商品房開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售等基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??新模式下對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型也指明了方向：一是城市聚焦，新型城鎮(zhèn)化仍將支撐中長(zhǎng)期住房需求，市場(chǎng)份額繼續(xù)向城市群、都市圈集中；二是開(kāi)發(fā)品質(zhì)化“好房子”提升產(chǎn)品力?！敖窈笃吹氖歉哔|(zhì)量，拼的是新科技，拼的是好服務(wù)。誰(shuí)能抓住機(jī)遇、轉(zhuǎn)型發(fā)展，誰(shuí)能為群眾建設(shè)好房子、提供好服務(wù)，誰(shuí)就能有市場(chǎng)，誰(shuí)就能有發(fā)展，誰(shuí)就能有未來(lái)”。三是由增量開(kāi)發(fā)為主轉(zhuǎn)為并重存量運(yùn)營(yíng)，提升運(yùn)營(yíng)管理能力，擴(kuò)大代建、運(yùn)營(yíng)等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模，轉(zhuǎn)變“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營(yíng)理念，向輕重并舉的運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型。

??01 9·26一攬子政策強(qiáng)信心穩(wěn)預(yù)期，2025年開(kāi)局行業(yè)延續(xù)止跌回穩(wěn)勢(shì)頭

??2025年前2月市場(chǎng)延續(xù)止跌回穩(wěn)勢(shì)頭。政策效應(yīng)釋放，需求端以舊換新、限售松綁等政策刺激購(gòu)房需求，供給端融資協(xié)調(diào)機(jī)制緩解房企資金壓力，推動(dòng)市場(chǎng)信心恢復(fù)。新房和二手房成交表現(xiàn)都好于去年同期，一二手成交總量同比持增，房?jī)r(jià)跌幅持續(xù)收窄。

??隨著傳統(tǒng)“金三銀四”小陽(yáng)春營(yíng)銷(xiāo)旺季來(lái)臨，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“政策托底+市場(chǎng)自發(fā)修復(fù)”雙重特征，交易量?jī)r(jià)回穩(wěn)、企業(yè)資金壓力緩解、土地市場(chǎng)局部回暖等積極信號(hào)明顯，但區(qū)域分化與庫(kù)存壓力仍需關(guān)注。

??1、行業(yè)積極變化：成交回升、價(jià)格回穩(wěn)、結(jié)構(gòu)性亮點(diǎn)突出(本節(jié)已刪減)

??2、尚存問(wèn)題：政策效力遞減、二手房?jī)r(jià)下跌、結(jié)構(gòu)性矛盾和庫(kù)存壓力未解(本節(jié)已刪減)

??02 2025年強(qiáng)調(diào)在發(fā)展中化解風(fēng)險(xiǎn)，持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)(本節(jié)有刪減)

??3月5日，國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)在第十四屆全國(guó)人大三次會(huì)議上作政府工作報(bào)告。《政府工作報(bào)告》指出：“有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線。更好統(tǒng)籌發(fā)展和安全，堅(jiān)持在發(fā)展中逐步化解風(fēng)險(xiǎn)，努力實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展和高水平安全的良性互動(dòng)。持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。因城施策調(diào)減限制性措施，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)。盤(pán)活存量用地和商辦用房，推進(jìn)收購(gòu)存量商品房，在收購(gòu)主體、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)。拓寬保障性住房再貸款使用范圍。發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，繼續(xù)做好保交房工作，有效防范房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。”

??2025年，房地產(chǎn)再次被列入“防風(fēng)險(xiǎn)”任務(wù)板塊。2025年一個(gè)關(guān)鍵變化：強(qiáng)調(diào)安全與發(fā)展并重，堅(jiān)持在發(fā)展中逐步化解風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展和高水平安全的良性互動(dòng)。政策已從從“三穩(wěn)”到“新模式”的制度性突破、從“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)向“好房子”轉(zhuǎn)變，未來(lái)具備“存量盤(pán)活能力”、“綠色科技實(shí)力”的開(kāi)發(fā)企業(yè)仍將會(huì)有更大發(fā)展空間。

??03 持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的五大核心措施

??3月9日，在全國(guó)人大民生主題記者會(huì)上，住建部部長(zhǎng)倪虹表示：“政府工作報(bào)告提出，要穩(wěn)住樓市，持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。我們將會(huì)同有關(guān)部門(mén)，堅(jiān)持長(zhǎng)短結(jié)合、標(biāo)本兼治，堅(jiān)決穩(wěn)住樓市。重點(diǎn)做好四件事：

??第一，鞏固政策“組合拳”的效果，把降息、增貸、減稅等政策效應(yīng)充分釋放出來(lái)，惠及更多人民群眾；繼續(xù)打好“保交房”攻堅(jiān)戰(zhàn)，切實(shí)維護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益；加大“白名單”貸款投放力度，按照“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)、應(yīng)貸盡貸”的要求，將符合條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目全部納入“白名單”，提供有力的融資支持，充分保障項(xiàng)目建設(shè)交付。

??第二，加力實(shí)施城中村和危舊房改造。我們將在去年新增100萬(wàn)套的基礎(chǔ)上，繼續(xù)擴(kuò)大改造規(guī)模。穩(wěn)妥推進(jìn)貨幣化安置，讓城中村的居民擁有更多的自主選擇權(quán)，實(shí)現(xiàn)早入住、早安居，同時(shí)，也有利于消化存量的商品房。在實(shí)施中，城中村改造，要因地制宜采取拆除后重建、整治提升、拆整結(jié)合等多種方式，有序推進(jìn)；危舊房改造，通過(guò)拆除后新建、原址重建、改擴(kuò)建、抗震加固等多種方式，加快推進(jìn)，及早消除安全隱患，改善居住環(huán)境，解決群眾急難愁盼。

??第三，推進(jìn)收購(gòu)存量商品房。政府工作報(bào)告提出，今年地方政府專(zhuān)項(xiàng)債安排4.4萬(wàn)億元，其中一個(gè)使用方向，就是土地收儲(chǔ)和收購(gòu)存量商品房。我們將支持地方在收購(gòu)主體、價(jià)格和用途方面充分行使自主權(quán)。收購(gòu)的商品房，優(yōu)先用于保障性住房、城中村改造安置房、人才房、青年公寓和職工宿舍等。

??第四，改革完善商品房開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售等基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)住房需要，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>

??1、需求端：以增收提振消費(fèi)能力、降低購(gòu)房門(mén)檻和負(fù)擔(dān)釋放剛性與改善性住房潛力

??首先，調(diào)減限制性政策，與此前“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”政策穩(wěn)定延續(xù)。核心城市進(jìn)一步調(diào)減限購(gòu)、限售等行政限制，進(jìn)一步放寬商業(yè)和公積金貸款首套和二套首付比例門(mén)檻、取消多套房貸款限制。預(yù)計(jì)2025年一線城市仍將會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化“限購(gòu)”政策，二線城市進(jìn)一步降低落戶(hù)門(mén)檻，通過(guò)“以舊換新”、“購(gòu)房補(bǔ)貼”等工具刺激改善置換需求。

??其次，降低購(gòu)房成本與稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。一方面，各地方可在權(quán)責(zé)范圍內(nèi)提高公積金貸款額度，允許“商轉(zhuǎn)公”異地使用，增強(qiáng)對(duì)青年、新市民的保障力度。中辦、國(guó)辦印發(fā)《提振消費(fèi)專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)方案》第十六條也明確2025年將“適時(shí)降低住房公積金貸款利率。擴(kuò)大住房公積金使用范圍，支持繳存人在提取公積金支付購(gòu)房首付款的同時(shí)申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款，加大租房提取支持力度，推進(jìn)靈活就業(yè)人員繳存試點(diǎn)工作“。優(yōu)化個(gè)人所得稅、契稅、增值稅、土地增值稅等政策，降低交易環(huán)節(jié)稅負(fù)。通過(guò)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)協(xié)商減低二手交易中介費(fèi)或者搭建政府平臺(tái)撮合交易。

??再次，增加收入、提振消費(fèi)能力。節(jié)流方面，3月9日全國(guó)人大民生記者會(huì)上，央行行長(zhǎng)潘功勝表示：“去年存量房貸利率的下行，每年可以為超過(guò)5000萬(wàn)戶(hù)家庭減少利息支出約1500億元“。存量房貸利率仍有下調(diào)空間，推動(dòng)商業(yè)銀行下調(diào)存量房貸利率，降低居民還款壓力?！短嵴裣M(fèi)專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)方案》也明確：“消費(fèi)能力保障支持行動(dòng)，加大生育養(yǎng)育保障力度。強(qiáng)化教育支撐。提高醫(yī)療養(yǎng)老保障能力。保障重點(diǎn)群體基本生活?！?/p>

??開(kāi)源方面，多渠道增加居民收入，例如通過(guò)穩(wěn)崗就業(yè)、失業(yè)保險(xiǎn)返還等，工薪個(gè)人所得稅調(diào)整，穩(wěn)定股市和債券市場(chǎng)來(lái)拓寬居民財(cái)產(chǎn)性收入渠道等。中辦、國(guó)辦印發(fā)《提振消費(fèi)專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)方案》開(kāi)篇即明確2025年將從四方面落實(shí)：” 一、城鄉(xiāng)居民增收促進(jìn)行動(dòng)。（一）促進(jìn)工資性收入合理增長(zhǎng)。以工代賑擴(kuò)大勞務(wù)報(bào)酬發(fā)放規(guī)模。（二）拓寬財(cái)產(chǎn)性收入渠道。穩(wěn)住股市，豐富債券品種。（三）多措并舉促進(jìn)農(nóng)民增收。種糧收益保障和土地增值收益機(jī)制。（四）扎實(shí)解決拖欠賬款問(wèn)題。“

??2、需求端：加力“兩舊一村”更新力度，以存量撬增量釋放剛性和改善需求

??政府工作報(bào)告中提出要持續(xù)推進(jìn)城市更新，城市更新是城鎮(zhèn)化發(fā)展歷史的必然過(guò)程。在3月9日全國(guó)人大民生記者會(huì)上住建部部長(zhǎng)倪虹表述：“從2019年中央部署實(shí)施城市更新以來(lái)，全國(guó)已累計(jì)開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)近28萬(wàn)個(gè)，惠及1.2億居民；加裝電梯超過(guò)13萬(wàn)部，增加停車(chē)位380萬(wàn)個(gè)，增設(shè)養(yǎng)老、托育設(shè)施近8萬(wàn)個(gè)，增加充電樁105萬(wàn)個(gè)，新增文化休閑、體育健身場(chǎng)所3100萬(wàn)平方米；更新改造地下管網(wǎng)約50萬(wàn)公里；打造“口袋公園”4萬(wàn)多個(gè)、建設(shè)城市綠道12萬(wàn)公里?！?/p>

??住建部部長(zhǎng)倪虹表示：2025年持續(xù)推進(jìn)城市更新，重點(diǎn)有三類(lèi)項(xiàng)目。其中和房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)的是第一類(lèi)即民生類(lèi)的項(xiàng)目。主要抓好三件事：一是2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入改造范圍，因地制宜實(shí)施改造。也鼓勵(lì)地方探索居民自主更新改造老舊住宅。二是城中村改造項(xiàng)目，現(xiàn)在范圍已經(jīng)擴(kuò)大到全國(guó)地級(jí)及以上城市，要在去年新增100萬(wàn)套的基礎(chǔ)上，繼續(xù)擴(kuò)大改造規(guī)模。三是大力推進(jìn)完整社區(qū)建設(shè)，重點(diǎn)是聚焦“一老一小”，完善無(wú)障礙適老化配套設(shè)施，增補(bǔ)托育服務(wù)設(shè)施、兒童活動(dòng)場(chǎng)地。

??城中村和危舊房改造政策的核心在于“以存量撬動(dòng)增量”。報(bào)告顯示，2024年，城中村改造擴(kuò)圍至300多個(gè)城市，實(shí)施城中村改造項(xiàng)目1790個(gè)。2025年，將加力實(shí)施城中村和危舊房改造，推進(jìn)貨幣化安置，計(jì)劃在新增100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大改造規(guī)模。

??短期通過(guò)貨幣化安置和專(zhuān)項(xiàng)融資拉動(dòng)需求、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，助力樓市止跌回穩(wěn)，通過(guò)貨幣化安置（如直接發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼或房票），引導(dǎo)被拆遷居民優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)存量商品房，預(yù)計(jì)2025年新增100萬(wàn)套城中村改造將拉動(dòng)約2億平方米商品房去化，進(jìn)一步釋放潛在剛性購(gòu)房需求，加速庫(kù)存消化，緩解存量商品房高庫(kù)存壓力。

??中期一方面重點(diǎn)通過(guò)存量用地盤(pán)活（如商辦用房改造為住宅）可合理控制新增城市建設(shè)用地供應(yīng)，避免庫(kù)存供需失衡加劇。另一方面，激活房企新增投資并緩解地方財(cái)政壓力，一方面改造中允許調(diào)整土地規(guī)劃條件（如提高容積率），提升土地開(kāi)發(fā)價(jià)值，增強(qiáng)房企參與動(dòng)力。通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)債券、政策性金融機(jī)構(gòu)專(zhuān)項(xiàng)借款、稅費(fèi)優(yōu)惠等政策組合拳，降低地方政府資金壓力。

??長(zhǎng)期則推動(dòng)城市空間重構(gòu)、住房品質(zhì)升級(jí)轉(zhuǎn)型，形成“民生改善—投資增長(zhǎng)—產(chǎn)品升級(jí)—改善需求釋放”的良性循環(huán)。通過(guò)優(yōu)化土地利用方式（如存量商辦轉(zhuǎn)住宅），盤(pán)活低效資源，促進(jìn)職住平衡與產(chǎn)城融合，重構(gòu)城市空間結(jié)構(gòu)。通過(guò)住房安全隱患消除和居住條件改善，推動(dòng)老舊社區(qū)向“安全、舒適、綠色、智慧”方向升級(jí)，提升城市功能與居住品質(zhì)。改造項(xiàng)目要求適配“好房子”標(biāo)準(zhǔn)，倒逼房企轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，強(qiáng)化技術(shù)研發(fā)與品質(zhì)管控，倒逼房企提升住房產(chǎn)品力，撬動(dòng)增量改善需求釋放。

??3、供給端：控增量、盤(pán)存量，加大閑置土地和存量商品房收儲(chǔ)力度

??2025年，房地產(chǎn)行業(yè)供給端仍將以“優(yōu)化增量、盤(pán)活存量”重塑行業(yè)生態(tài)。以需定建，嚴(yán)控增量開(kāi)發(fā)，重點(diǎn)消化存量土地。存量房轉(zhuǎn)化，通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)債券收購(gòu)存量商品房轉(zhuǎn)為保障房，優(yōu)化供需平衡，加大新市民、青年人、農(nóng)民工群體的保障性住房供給。

??《報(bào)告》指出，“優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)”?！俺掷m(xù)推進(jìn)城市更新和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，統(tǒng)籌城市低效用地再開(kāi)發(fā)”。一方面可以根據(jù)目前市場(chǎng)庫(kù)存短期減少或暫停高庫(kù)存城市或區(qū)域的新增土地供應(yīng)，另一方面則需要順應(yīng)市場(chǎng)需求從“有房住”到“住好房”的改善需求為主力的變化，加大城市更新力度、盤(pán)活核心區(qū)存量低效用地，從而可以騰挪出更多面向改善群體的核心地塊和配套城市區(qū)域的地塊，增加“好房子”供給，減少無(wú)效供應(yīng)做到適銷(xiāo)對(duì)路，從而降低庫(kù)存。

??《報(bào)告》指出，盤(pán)活存量用地和商辦用房，推進(jìn)收購(gòu)存量商品房，在收購(gòu)主體、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)。拓寬保障性住房再貸款使用范圍。統(tǒng)籌安排收入、債券等各類(lèi)財(cái)政資金，確保財(cái)政政策持續(xù)用力、更加給力。在去年新增2萬(wàn)億元已經(jīng)安排完畢基礎(chǔ)上，今年繼續(xù)安排地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券4.4萬(wàn)億元、比上年增加5000億元，重點(diǎn)用于投資建設(shè)、土地收儲(chǔ)和收購(gòu)存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等。

??在各地方政府2025年工作報(bào)告中，至少15個(gè)省份提及存量商品房和存量閑置土地回購(gòu)等有關(guān)內(nèi)容，重慶、廣東等多地強(qiáng)調(diào)盤(pán)活利用存量用地和商辦用房，加大收購(gòu)存量商品房力度，以?xún)?yōu)化市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)。賦予地方政府在收購(gòu)主體、價(jià)格和用途上的自主權(quán)，盤(pán)活存量，加速行業(yè)庫(kù)存去化。

??自然資源部和財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于做好運(yùn)用地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券支持土地儲(chǔ)備有關(guān)工作的通知》，從明確發(fā)債要求及資金使用主體、完善專(zhuān)項(xiàng)債券申報(bào)審核流程、做好資金和收益的綜合平衡和嚴(yán)格監(jiān)督管理等四方面作了詳盡操作規(guī)范和要求。

??明確優(yōu)先將存量閑置土地納入儲(chǔ)備范圍，包括已供應(yīng)未動(dòng)工的房地產(chǎn)用地及符合收回條件的低效地塊，且2024年11月7日后的新增土地不列入處置范圍。

??收回收購(gòu)儲(chǔ)備土地的再供應(yīng)。對(duì)收回收購(gòu)的儲(chǔ)備土地，原則上當(dāng)年不再供應(yīng)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。在確有需要的在落實(shí)“五類(lèi)調(diào)控”同時(shí)，供應(yīng)面積不得超過(guò)當(dāng)年收回收購(gòu)房地產(chǎn)用地總面積的50%。

??資金使用主體限定為納入名錄的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，實(shí)行專(zhuān)款專(zhuān)用、封閉管理，覆蓋范圍包括土地征收、拆遷補(bǔ)償?shù)葎傂猿杀尽?/p>

??審核流程強(qiáng)調(diào)優(yōu)先選擇成熟度高、預(yù)期收益顯著的項(xiàng)目，并要求嚴(yán)格論證融資收益平衡能力。這意味著專(zhuān)項(xiàng)債資源將向核心城市、優(yōu)質(zhì)地塊傾斜，庫(kù)存高企的三四線城市或面臨“政策紅利真空”。

??綜上，對(duì)市場(chǎng)短期托底影響將快速顯現(xiàn)。一方面，通過(guò)政府收儲(chǔ)無(wú)力開(kāi)發(fā)的土地，可幫助部分房企實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn)，存量去化加速，房企資金壓力邊際緩解。另一方面，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，核心城市土拍熱度有望回升。重點(diǎn)城市可通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)債資金收儲(chǔ)核心地段優(yōu)質(zhì)地塊，后續(xù)入市時(shí)將形成“優(yōu)質(zhì)地塊-高溢價(jià)成交-市場(chǎng)信心提振”的正向循環(huán)。如上海、杭州等已出現(xiàn)高溢價(jià)地塊的城市，政策疊加效應(yīng)或進(jìn)一步凸顯。

??4、供給端：提高質(zhì)量加大“好房子”開(kāi)發(fā)、“白名單“實(shí)現(xiàn)房企“造血”良性循環(huán)

??在過(guò)去三年及當(dāng)前階段，風(fēng)險(xiǎn)防范與穩(wěn)定市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，也是解決房地產(chǎn)行業(yè)問(wèn)題的根本。2024年住建部解釋了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式的基本內(nèi)涵，其中關(guān)鍵要建立“人房地錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)新機(jī)制，要充分滿(mǎn)足人民群眾多層次、多樣化的住房需求，要實(shí)現(xiàn)多元化住房供給，處理好市場(chǎng)與保障、租與售、增量與存量三對(duì)平衡關(guān)系，要推進(jìn)土地供給利用多元高效，“以房定地”、健全指標(biāo)跨區(qū)域交易機(jī)制等，要推進(jìn)房企融資模式改革，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)制并逐步過(guò)渡現(xiàn)房銷(xiāo)售。

??（1）“好房子“是順應(yīng)居民改善居住需要，是開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)自我“造血“良性循環(huán)的關(guān)鍵一環(huán)。

??《政府工作報(bào)告》提出，要完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動(dòng)建設(shè)“安全、舒適、綠色、智慧”的“好房子”。實(shí)現(xiàn)住房品質(zhì)提升與生活體驗(yàn)升級(jí)，通過(guò)完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展方向邁進(jìn)，在各地方政府2025年工作報(bào)告中，至少15個(gè)省份的文件中直接提及“好房子”的內(nèi)容，涉及建設(shè)要求、制度保障、示范項(xiàng)目建設(shè)等。像廣東引導(dǎo)企業(yè)提高住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)化物業(yè)服務(wù)，建設(shè)更多好房子、好小區(qū)等。

??3月9日，全國(guó)人大民生主題記者會(huì)上，住建部部長(zhǎng)倪虹表示將重點(diǎn)從三個(gè)方面抓好落實(shí)：

??第一，立標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)水平?jīng)Q定房屋品質(zhì)。組織編制《好房子建設(shè)指南》，也在修訂《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，其中有一項(xiàng)，就是把住宅的層高標(biāo)準(zhǔn)提高到不低于3米。

??第二，強(qiáng)科技?！昂梅孔印焙托驴萍伎梢韵嗷コ删汀Ｒ环矫娲罅ν茝V惠民實(shí)用的新技術(shù)、新工藝、新材料、新產(chǎn)品。另一方面積極推動(dòng)全屋智能。

??第三，抓項(xiàng)目。不同面積、不同價(jià)位都有不同的好房子。舉辦全國(guó)好房子設(shè)計(jì)大賽，引導(dǎo)設(shè)計(jì)師針對(duì)多樣的居住需求，精心地、有創(chuàng)意地設(shè)計(jì)出不同戶(hù)型、不同面積的“好房子”。將推動(dòng)城市和企業(yè)加快建設(shè)“好房子”。“好房子”不僅要有好標(biāo)準(zhǔn)、好建造，還要有好服務(wù)。各地首先要把保障房建成“好房子”，結(jié)合城市更新，把老房子想辦法改造成“好房子”。

??綜上可見(jiàn)，“好房子”的建造，一方面在于優(yōu)化住房設(shè)計(jì)與標(biāo)準(zhǔn)體系，創(chuàng)新空間設(shè)計(jì)。推廣錯(cuò)層、復(fù)式、挑空起居室等多樣化戶(hù)型設(shè)計(jì)，提升空間利用率與居住體驗(yàn)，按需設(shè)置封閉或開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)，增強(qiáng)住宅功能靈活性。另一方面，制定覆蓋設(shè)計(jì)、材料、建造、智能化的全流程標(biāo)準(zhǔn)體系，強(qiáng)化綠色低碳、適老化、無(wú)障礙等性能要求。增加綠色建材與建造技術(shù)應(yīng)用落地，加速住宅智能化改造。

??建設(shè)“好房子”，不僅給新技術(shù)、新產(chǎn)品、新材料提供了廣闊應(yīng)用空間，還能釋放出擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi)的巨大潛能。特別是房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)應(yīng)當(dāng)看到，建設(shè)“好房子”，將是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的新賽道，以后的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，拼的是新科技、高質(zhì)量、好服務(wù)，誰(shuí)能抓住這次轉(zhuǎn)型的好機(jī)會(huì)，誰(shuí)能為群眾建設(shè)“好房子”、提供好服務(wù)，誰(shuí)就能有市場(chǎng)、有發(fā)展、有更好的未來(lái)。

??新模式下對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型也指明了方向：一是開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)品質(zhì)化，“今后拼的是高質(zhì)量，拼的是新科技，拼的是好服務(wù)。誰(shuí)能抓住機(jī)遇、轉(zhuǎn)型發(fā)展，誰(shuí)能為群眾建設(shè)好房子、提供好服務(wù)，誰(shuí)就能有市場(chǎng)，誰(shuí)就能有發(fā)展，誰(shuí)就能有未來(lái)”。二是由增量開(kāi)發(fā)為主轉(zhuǎn)為并重存量運(yùn)營(yíng)，提升運(yùn)營(yíng)管理能力，擴(kuò)大代建、運(yùn)營(yíng)等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模，轉(zhuǎn)變“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營(yíng)理念，向輕重并舉的運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型。

??（2）發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，做好保交房，是房企實(shí)現(xiàn)從“輸血“到”造血“的另一條主動(dòng)脈。

??盡管保交付高峰已過(guò)，但交付問(wèn)題依然局部存在，仍將是2025年行業(yè)需要化解的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)，在2024年房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，繼續(xù)發(fā)揮其作用，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)止跌回穩(wěn)至關(guān)重要，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)發(fā)展提供有力支撐。

??當(dāng)前“白名單”機(jī)制已形成 “增量擴(kuò)面-效率提升-風(fēng)險(xiǎn)隔離”的良性循環(huán)，但需突破“申報(bào)-審批-放款”轉(zhuǎn)化率偏低的瓶頸。未來(lái)應(yīng)重點(diǎn)推動(dòng)省級(jí)統(tǒng)籌監(jiān)管和市場(chǎng)化處置工具創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)主體與防風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)平衡。

??5、金融與財(cái)稅工具協(xié)同發(fā)力，打好政策“組合拳”推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)(本節(jié)已刪減)