??繼海淀朱房地塊之后，北京地價(jià)一路走高，已經(jīng)突破10萬(wàn)元/平方米。

??3月18日，經(jīng)過(guò)264輪競(jìng)價(jià)，北京海淀區(qū)樹(shù)村35號(hào)地塊成功出讓，最終由中海地產(chǎn)75.02億元競(jìng)得，樓面價(jià)達(dá)10.23萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率27.93%。

??從競(jìng)價(jià)結(jié)果看，這塊地的樓面價(jià)和競(jìng)爭(zhēng)熱度都刷新了北京住宅土地拍賣市場(chǎng)紀(jì)錄，創(chuàng)下北京土地拍賣市場(chǎng)成交樓面價(jià)新高，也是北京住宅土地歷史第一宗樓面價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的地塊。

??看中海淀樹(shù)村35號(hào)地塊的企業(yè)，陣容可算豪華。除了中海地產(chǎn)，現(xiàn)身的還有中建壹品、越秀、首開(kāi)、建發(fā)、海開(kāi)、金茂、保利發(fā)展、綠城、華潤(rùn)招商聯(lián)合體等十余家實(shí)力房企。

??能引來(lái)這么多實(shí)力房企競(jìng)拍，主要在于樹(shù)村35號(hào)地塊優(yōu)越的地段條件。

??搶地，到海淀去

??從位置上看，35號(hào)地塊位于北五環(huán)外，距離地鐵13號(hào)線上地站步行約1.2公里；北側(cè)緊鄰華聯(lián)商場(chǎng)，生活配套完善；同時(shí)，臨近上地信息產(chǎn)業(yè)基地，有聯(lián)想、百度、騰訊、新浪、網(wǎng)易等眾多知名互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)入駐。

??地塊東側(cè)是北京體育大學(xué)，隔著北五環(huán)往南是北京大學(xué)和清華大學(xué)，周邊有上地實(shí)驗(yàn)小學(xué)、清華附中上地學(xué)校、二十中學(xué)以及在建的101中學(xué)等名校。

??無(wú)論教育、地鐵還是產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，樹(shù)村35號(hào)地塊都是一宗足以吸引北京內(nèi)城改善群體的地塊。

??根據(jù)掛牌文件，35號(hào)地塊占地面積39737.8平方米，地上建筑規(guī)模73299.74萬(wàn)平方米，容積率1.6，控制高度18米，按照層高3米計(jì)算，預(yù)計(jì)為6層洋房。

??值得注意的是，1.6容積率并非住宅地塊實(shí)際比值，而是與東側(cè)一條防護(hù)帶統(tǒng)一計(jì)算的結(jié)果，根據(jù)測(cè)繪圖，這條防護(hù)帶的占地面積為6074.54平方米。若以純住宅地塊來(lái)算，其實(shí)際地上建筑面積與占地面積的比值為1.84。

??除此之外，在地塊北側(cè)還規(guī)劃有1條東西向街坊路，寬度不小于15米，長(zhǎng)約170米，占地面積約2550平方米。如果再去掉街坊路的面積，35號(hào)地塊的容積率將超過(guò)1.95。

??從地塊形狀看，較為規(guī)整，南北長(zhǎng)度約為東西寬度的2倍，這種長(zhǎng)條地形頂著1.95容積率上限，建出一個(gè)限高18米洋房社區(qū)，樓棟排布是個(gè)較大的考驗(yàn)。特別是東西樓棟的距離，兩側(cè)基本要卡在建筑紅線邊緣。

??值得一提的是，35號(hào)地塊緊鄰學(xué)府壹號(hào)院、圓明天頌，與這兩個(gè)項(xiàng)目?jī)H隔一個(gè)公園。

??學(xué)府壹號(hào)院屬于共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目，指導(dǎo)價(jià)11.2萬(wàn)元/平方米，以80%產(chǎn)權(quán)份額來(lái)算，買房人的實(shí)際購(gòu)房成本8.96萬(wàn)元/平方米；圓明天頌為純商品房，開(kāi)盤時(shí)銷售均價(jià)11.5萬(wàn)元/平方米，目前圓明天頌二手房貝殼掛牌均價(jià)19.97萬(wàn)元/平方米，對(duì)比來(lái)算房?jī)r(jià)漲幅明顯。

??相比之下，35號(hào)地塊未設(shè)銷售指導(dǎo)價(jià)和地價(jià)上限，給了開(kāi)發(fā)商更多想象空間。

??隨著樹(shù)村地塊落槌，海淀正式邁入“改善七盤”時(shí)代。從永豐南北的頤海澐頌、嘉華天珺，到功德寺的“雙王”、朱房村的“雙姝”，2025年海淀高端改善樓盤大幕即將拉開(kāi)。仔細(xì)觀察可以發(fā)現(xiàn)，這些項(xiàng)目在海淀北部板塊內(nèi)存在細(xì)致的劃分，朱房與功德寺項(xiàng)目均隸屬上地片區(qū)，嘉華天珺與頤海澐頌則位于永豐片區(qū)，因此它們所面向的客戶群體也存在一定差異。

??近期，頤海澐頌率先開(kāi)盤獨(dú)占鰲頭，取得了不俗的銷售成績(jī)；功德寺和樾玉鳴、和樾望雲(yún)即將入市，市場(chǎng)高度關(guān)注極高；朱房村雙地塊以溢價(jià)率17.33%和25.04%成交，預(yù)計(jì)銷售單價(jià)達(dá)到12萬(wàn)元/平方米。

??下注，中海布局北京 

??“房企這一系列積極拿地現(xiàn)象，為沉寂已久的土地拍賣市場(chǎng)注入強(qiáng)心劑，也為當(dāng)下海淀樓市發(fā)展奠定了積極基調(diào)?！敝兄秆芯吭和恋厥袌?chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱分析認(rèn)為。

??土地市場(chǎng)的熱度正快速傳導(dǎo)至供給側(cè)。數(shù)日前，永豐南頤海澐頌和功德寺和樾玉鳴先后取得預(yù)售證，兩天內(nèi)入市1196套房源，算上1月1日永豐北嘉華天珺的852套房源，截至目前海淀今年已經(jīng)供應(yīng)了超2000套房源。

??當(dāng)前，功德寺和樾望雲(yún)693套房源即將取證，朱房0029、0030地塊以及當(dāng)前的樹(shù)村35號(hào)地亟待入市，還有海淀半壁店、田村寶山、四季青等建筑規(guī)模近30萬(wàn)平方米預(yù)將供應(yīng)。屆時(shí)，大量新盤涌入將會(huì)使得海淀新房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度加劇。

??張凱表示，在此背景下，開(kāi)發(fā)企業(yè)唯有從園林設(shè)計(jì)、會(huì)所打造、精裝品質(zhì)、“零公攤”、風(fēng)雨連廊等各個(gè)細(xì)節(jié)方面入手，全方位提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，才能在市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟。

??來(lái)自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2022年至2024年，海淀區(qū)的新房成交總價(jià)集中在500萬(wàn)元至1000萬(wàn)元，占比達(dá)46%；其次是1000萬(wàn)元至1500萬(wàn)元，占比為23%。但從2024年的成交結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)看，500萬(wàn)元至1000萬(wàn)元總價(jià)段房源成交量跌幅最大，同比下降68.4%，而2000萬(wàn)元以上總價(jià)段房源同比上漲191.2%。

??另外值得注意的是，2024年底以來(lái)，中海地產(chǎn)在北京頻繁拿地，2024年12月12日，其以110.54億元拿下北京豐臺(tái)萬(wàn)泉寺棚戶區(qū)改造地塊；2024年11月29日，又以153.32億元獲得北京朝陽(yáng)酒仙橋等地塊。

??根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2024年11月29日至2025年1月16日，中海地產(chǎn)在北京的拿地總金額達(dá)到303.9億元?？晒?duì)比的是，2024年全年，中海地產(chǎn)累計(jì)拿地總金額為696.4億元。

??北京一直是中海地產(chǎn)深耕的城市之一，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，在北京，中海地產(chǎn)以426.8億元銷售金額位列2024年北京房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額第一名；DM查債通數(shù)據(jù)顯示，北京也是中海地產(chǎn)在售、待售項(xiàng)目最多的城市。