??導(dǎo)語

??投資TOP100企業(yè)僅18家民企，典型民企投資力度同比下降超四成。

??在經(jīng)過相當(dāng)一段時(shí)間的沉寂后，民企投資略有起色，并呈現(xiàn)出些許亮點(diǎn)，成都、西安等城市的土拍市場(chǎng)迎來民企高溢價(jià)拿地，這是否確實(shí)預(yù)兆著土地市場(chǎng)的回暖和民企投資的復(fù)蘇？

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??成都、西安等地民企重現(xiàn)土拍市場(chǎng)

??并高溢價(jià)拿地

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，30個(gè)重點(diǎn)城市在新政出臺(tái)后的（9-11月）土地成交中，民企高溢價(jià)拿地（溢價(jià)率超過20%）的情況主要發(fā)生在成都、杭州等城市，其中成都11月6日成交的高新區(qū)大源板塊宅地，由金昊投資以20.7億元總價(jià)、46.11%溢價(jià)率競(jìng)得，刷新了高新區(qū)樓板價(jià)記錄，而成都的前一宗熱點(diǎn)地塊則是9月份由貝好家競(jìng)得的錦江區(qū)地塊，總價(jià)10.8億元，溢價(jià)率42.19%。杭州則相對(duì)來說一直是民企拿地相對(duì)活躍的城市，高溢價(jià)拿地的企業(yè)有濱江、天陽以及一宗由自然人競(jìng)得的地塊。此外西安、寧波、合肥、南寧在近期也有民企高溢價(jià)拿地的情況出現(xiàn)，但數(shù)量較少，且以10億元以下的地塊為主，即使民企高溢價(jià)拿地，也需要控制整體土地成本。

??02

??2024年以來民企投資金額占比僅15%

??投資比例持續(xù)低位波動(dòng)

??實(shí)際上，2024年以來民企投資不振已成為常態(tài)，雖然近期有少量亮點(diǎn)地塊出現(xiàn)，但整體趨勢(shì)并未出現(xiàn)明顯改善。

??據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)的30個(gè)城市含宅地塊成交結(jié)果來看，民企投資的金額、建面占比分別為15%和20%。

??按月度走勢(shì)來看，民企拿地比例持續(xù)在低位波動(dòng)，今年10月份民企在重點(diǎn)城市拿地金額比例占比低至8%，但11月回升至16%，但整體來今年拿地比例都在20%以下；建面占比相對(duì)更加穩(wěn)定，尤其下半年7-11月民企拿地建面占比保持在18%左右。

??03

??投資TOP100企業(yè)僅18家民企

??典型民企投資力度同比下降超四成

??切換至企業(yè)投資層面，據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，截止至10月末，投資拿地金額TOP100的企業(yè)中，民企僅有18家，其次國(guó)央企占比為27%，城投占比為55%：在金額劃分上，民企占比為19%，國(guó)央企雖然數(shù)量也不多，但是憑借較強(qiáng)的資金實(shí)力投資金額占比達(dá)到51%，城投則僅占30%。

??與2023年同期相比，投資TOP100企業(yè)中民企的數(shù)量和金額占比分別減少了12個(gè)百分點(diǎn)和3個(gè)百分點(diǎn)，雖然進(jìn)入TOP100席位的企業(yè)數(shù)量大幅減少，但金額的占比降幅卻不大。

??從個(gè)別典型房企來看，濱江、龍湖和偉星作為民企之中投資態(tài)度相對(duì)積極的房企，2024年的投資力度同比也有明顯下降：濱江集團(tuán)今年前10月的投資金額為290.8億元，位列第六，但同比降幅高達(dá)46.8%，龍湖和偉星的投資金額更是同比下降約七成。

??此外，三家典型企業(yè)的投資力度也不及2022年、2021年同期，近3年投資均保持在較低水平。

??04

??本土小規(guī)模民企“撿漏拿地”

??聚焦非熱點(diǎn)城市、低總價(jià)地塊

??在城市層面，CRIC盤點(diǎn)了30個(gè)重點(diǎn)城市2024年以來民企拿地金額、建面占比的情況：民企拿地金額占比在30%以上的城市僅有南寧、貴陽、昆明等8個(gè)城市，大部分是二線省會(huì)城市中熱度表現(xiàn)一般的，尤其像南寧出讓的低總價(jià)地塊較多，因此拿地自然人也較多，實(shí)際上與當(dāng)?shù)孛衿鬅o關(guān)，其他如昆明、大連等地，拿地的民企以本地開發(fā)商為主，本檔位中僅有杭州是規(guī)模民企投資相對(duì)踴躍的城市，濱江集團(tuán)今年已經(jīng)在杭州納儲(chǔ)超過10宗，此外龍湖、偉星、西湖房地產(chǎn)等民企也在杭州有所斬獲。

??長(zhǎng)春、蘇州、重慶等13個(gè)城市，今年民企拿地金額占比在10%-30%之間，拿地的民企基本以本地開發(fā)商拿地為主，其中蘇州、成都、長(zhǎng)沙、合肥、西安和南京拿地的民企中有一些品牌房企，另外鄭州也有一些河南本地開發(fā)商拿地。

??最后一類則是民企拿地金額比例在10%以下的城市，北上廣深四個(gè)一線城市均位于此列，此外還有廈門、武漢、寧波和無錫等。但每個(gè)城市民企投資低迷的原因有所不同，一線城市中民企拿地較少，市場(chǎng)中的主要競(jìng)爭(zhēng)者為國(guó)央企，而無錫、武漢等地則主要依靠城投作為拿地主力。

??總體來看，近期確實(shí)在部分城市出現(xiàn)了民企高溢價(jià)拿地的情況，在民企整體投資低迷的環(huán)境中成為亮點(diǎn)，但在大趨勢(shì)中民企的投資占比并沒有明顯回升，與幾年前民企曾經(jīng)是投資主力的情況更是依然相去甚遠(yuǎn)。

??而且當(dāng)前民企投資依然存在困局，一是在土地總價(jià)高、市場(chǎng)前景相對(duì)更好的核心城市，民企的拿地實(shí)力不及國(guó)央企，優(yōu)質(zhì)的地塊仍更多地被國(guó)央企收入囊中；二是當(dāng)前拿地的民企已經(jīng)與過去的品牌民企產(chǎn)生了非常大的差異，僅剩龍湖、濱江等為數(shù)不多的品牌民企仍在土地市場(chǎng)上出手，而很多曾經(jīng)熟悉的民企都仍受困于化債、現(xiàn)金流的壓力，目前在各城市拿地的民企更多的以本地小規(guī)模企業(yè)為主，前幾年市場(chǎng)的高杠桿、高周轉(zhuǎn)對(duì)其并未帶來太大影響，因而得以保留了火種。

??但無論是新涌現(xiàn)的民企、依然堅(jiān)挺的民企或是轉(zhuǎn)向代建的民企，這部分力量起對(duì)于市場(chǎng)而言都是不可或缺的支柱，近期的亮點(diǎn)地塊也給市場(chǎng)帶來新的希望，未來核心城市如果能夠提供更多優(yōu)質(zhì)的小體量地塊，可能對(duì)鼓勵(lì)民企拿地有更積極的效果。