??2024年至今，整體樓市延續(xù)探底行情。

??在整體低迷的市場(chǎng)環(huán)境之下，剛剛過(guò)去的“五一”假期，重點(diǎn)城市新房成色一般。

??房企推盤積極性不高，重點(diǎn)城市成交備案面積同環(huán)比降6-7成。17個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市認(rèn)購(gòu)面積同環(huán)比下降3成左右，多數(shù)城市項(xiàng)目來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)環(huán)比上升，但同比仍降，熱點(diǎn)城市和熱銷項(xiàng)目個(gè)數(shù)還在減少。

??4月末核心一二線城市限購(gòu)松綁等利好政策相繼落地，房企加強(qiáng)營(yíng)銷力度積極自救的背景之下，“五一”市場(chǎng)整體保持穩(wěn)步復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，不過(guò)政策效果遠(yuǎn)不及預(yù)期，政策端仍有待進(jìn)一步發(fā)力。

??2024年五一假期（2024年5月1日-5月5日，下同）房企整體推盤積極性不高，推盤縮量成為大部分城市供應(yīng)關(guān)鍵詞，即便是短期內(nèi)熱度居前的成都、西安五一期間開(kāi)盤個(gè)數(shù)也不足5個(gè)。

??從成交備案數(shù)據(jù)來(lái)看，CRIC監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)43個(gè)城市新房成交備案面積合計(jì)為42.65萬(wàn)平方米，環(huán)比下降70%，同比下降59%，較2023年國(guó)慶假期日均降幅也達(dá)到了7成以上。

??核心一二線城市跌幅略小于三四線。北京、成都因去年低基數(shù)影響，同比分別增長(zhǎng)19%和36%。多數(shù)三四線成交仍處低位，除江門、佛山、汕頭、溫州4個(gè)城市外，其余三四線假期備案面積均不足1萬(wàn)平方米。

??由于新房備案數(shù)據(jù)或有延遲，結(jié)合克而瑞城市機(jī)構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)可以看到，五一成色相對(duì)一般。

??17個(gè)重點(diǎn)城市認(rèn)購(gòu)面積同環(huán)比降幅均在3成以上。其中，北京、西安短期內(nèi)熱度較高，五一假期認(rèn)購(gòu)面積同環(huán)比齊增。認(rèn)購(gòu)面積同比增長(zhǎng)的城市有6個(gè)，其中濟(jì)南受到去年基數(shù)較低影響，同比倍增。

??細(xì)化到項(xiàng)目來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)層面，五一假期期間，16個(gè)重點(diǎn)城市項(xiàng)目來(lái)訪組數(shù)和認(rèn)購(gòu)較4月末均有了不同程度回升，但多數(shù)城市同比持跌，仍處相對(duì)低位。

??以北京、成都市場(chǎng)基本面尚可的城市為代表，短期在限購(gòu)松綁等利好政策加持下，市場(chǎng)熱度延續(xù)。

??以北京為例，五一周單盤來(lái)訪135組，認(rèn)購(gòu)6套，環(huán)比分別上漲了52%和500%，熱銷樓盤假期期間認(rèn)購(gòu)量在20套以上；熱銷樓盤普遍為五環(huán)外新房，疊加430政策影響，五環(huán)外項(xiàng)目熱度提升。

??成都假期期間市場(chǎng)保持穩(wěn)中有增態(tài)勢(shì)，主要受五一節(jié)前出臺(tái)全面取消限購(gòu)、上調(diào)公積金貸款額度政策影響。據(jù)克而瑞針對(duì)30個(gè)樓盤樣本問(wèn)卷調(diào)研顯示：五一期間有約5成項(xiàng)目來(lái)訪量上漲；成交量看，4成項(xiàng)目成交上漲，但僅1成項(xiàng)目漲幅較大，多項(xiàng)目小幅上漲或保持穩(wěn)定；從購(gòu)房預(yù)期來(lái)看，超5成項(xiàng)目對(duì)解除限購(gòu)之后的市場(chǎng)持看穩(wěn)預(yù)判。

??而天津、南京、鄭州等城市短期內(nèi)觀望加劇，項(xiàng)目來(lái)訪量同環(huán)比齊增，但認(rèn)購(gòu)量尚不及去年同期。比如南京，“以舊換新”政策推出以來(lái)，市場(chǎng)反應(yīng)較為積極。五一期間案場(chǎng)調(diào)研顯示，主城及近郊板塊來(lái)訪增量明顯，主城項(xiàng)目超100%，累計(jì)超3000組客戶報(bào)名，認(rèn)籌超300組，河西、燕子磯、大校場(chǎng)等板塊項(xiàng)目熱度較高。

??多數(shù)城市仍處深度調(diào)整期，目前項(xiàng)目來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)保持環(huán)比上升，同比下降。諸如長(zhǎng)沙、合肥等城市表現(xiàn)比較平淡，五一假期表現(xiàn)與普通周末相當(dāng)。譬如長(zhǎng)沙，五一小長(zhǎng)假市場(chǎng)環(huán)比拉升較大，典型項(xiàng)目來(lái)訪和認(rèn)購(gòu)增幅分別達(dá)到17%和49%，但仍不及去年同期，跌幅在3成左右。

??熱點(diǎn)城市和熱銷項(xiàng)目個(gè)數(shù)減少也是不爭(zhēng)的事實(shí)，五一期間重點(diǎn)城市項(xiàng)目開(kāi)盤去化率基本與4月持平或小幅微降。

??熱點(diǎn)城市諸如西安亦有降溫跡象，西安五一期間僅4盤加推384套房源，整體去化率為39%，去化未達(dá)到市場(chǎng)預(yù)期。合肥五一市場(chǎng)僅6 盤推售602套房源，整體去化率僅為15%，較4月下降9個(gè)百分點(diǎn)。

??整體來(lái)看，兩類項(xiàng)目仍能“熱銷”。

??一類為供應(yīng)稀缺核心區(qū)域的改善盤，這類樓盤往往產(chǎn)品力強(qiáng)，或擁有重點(diǎn)學(xué)區(qū)加持；另一類為折扣力度較大的剛需盤，假期期間整體市場(chǎng)來(lái)訪認(rèn)購(gòu)情況好于預(yù)期。

??從各項(xiàng)目成交客戶的特征來(lái)看，改善“優(yōu)中選優(yōu)”、剛需分流至二手房市場(chǎng)的現(xiàn)象更為顯著。

??從五一假期市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，5月樓市大概率延續(xù)弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。

??分化行情還將在各城市之間延續(xù)。北京、成都等因放松政策刺激，短期內(nèi)來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)上升，市場(chǎng)熱度有望延續(xù)。南京、鄭州、天津等城市市場(chǎng)觀望情緒加劇，來(lái)訪能否轉(zhuǎn)化為認(rèn)購(gòu)仍有待進(jìn)一步檢驗(yàn)。其余大多數(shù)城市行情相對(duì)平淡，成交已進(jìn)入筑底階段，降無(wú)可降，市場(chǎng)將延續(xù)低位波動(dòng)。