??2024年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)，而高端住宅成交整體熱度也有所降溫，且各價(jià)格段成交出現(xiàn)分化行情。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，61個(gè)典型城市總價(jià)1000萬(wàn)元以上高端住宅成交規(guī)模同比減少33.5%。

??總價(jià)3000萬(wàn)元-5000萬(wàn)元、總價(jià)5000萬(wàn)元以上高端住宅相較于去年同期則增加七成以上。上海總價(jià)3000萬(wàn)元以上高端住宅成交占比接近七成，可謂“一枝獨(dú)秀”。

??上半年，單價(jià)15萬(wàn)元/平方米以上高端住宅共成交2054套，同比增1.5倍，但單價(jià)10萬(wàn)元-15萬(wàn)元/平方米豪宅成交規(guī)模較去年同期則下降48%。

??2024年上半年，全國(guó)共成交了18套總價(jià)過(guò)億豪宅，比去年同期多了5套。

??高端市場(chǎng)仍然表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性，尤其是一線(xiàn)城市，在供應(yīng)放量的情況下，核心區(qū)的高端住宅仍是“一房難求”，不過(guò)分化行情也開(kāi)始顯現(xiàn)。

??2024年上半年，高端住宅市場(chǎng)熱度相較于去年整體有所降溫。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)重點(diǎn)61個(gè)城市總價(jià)1000萬(wàn)元以上高端住宅共成交1.9萬(wàn)套，同比減少33.5%。其中，四大一線(xiàn)城市千萬(wàn)級(jí)高端住宅成交占比接近七成。

??值得注意的是，各能級(jí)城市總價(jià)千萬(wàn)級(jí)以上高端住宅成交套數(shù)較去年同期均有所下降。28個(gè)二線(xiàn)城市總價(jià)1000萬(wàn)元以上高端住宅共成交4272套，同比下降49.5%，在各線(xiàn)城市中降幅最大。

??另外，二線(xiàn)城市總價(jià)3000萬(wàn)-5000萬(wàn)高端住宅成交同比也下降了8.5%。

??相較于去年同期，有接近六成的城市總價(jià)1000萬(wàn)元以上高端住宅成交下行，合肥、南京、武漢、廈門(mén)等10個(gè)城市成交同比降幅在六成以上。另外，仍有12個(gè)城市較去年同期漲幅在100%以上，多以三四線(xiàn)城市為主。

??不過(guò)分化行情也開(kāi)始顯現(xiàn)。

??重點(diǎn)61個(gè)城市總價(jià)3000萬(wàn)元以上高端住宅成交了2264套，較去年同期增加了78%。總價(jià)5000萬(wàn)元以上高端住宅成交了401套，相較于去年同期也增長(zhǎng)了1.2倍。

??主要原因在于，上?？們r(jià)3000萬(wàn)元以上高端住宅成交放量，上半年共成交了1544套，同比增加221%，成交規(guī)模是近10年來(lái)最高。成交占比接近七成，帶動(dòng)整體成交數(shù)據(jù)走高。

??從各總價(jià)段成交數(shù)據(jù)來(lái)看，上海成交套數(shù)均排在第一位。

??具體來(lái)看，2024年上半年上海總價(jià)1000萬(wàn)-3000萬(wàn)高端住宅共成交5187套，同比下降32.4%，總價(jià)3000萬(wàn)-5000萬(wàn)成交套數(shù)為1236套，同比增192.6%，成交套數(shù)占統(tǒng)計(jì)城市的近七成。總價(jià)5000萬(wàn)元以上高端住宅共成交308套，同比增長(zhǎng)422%，占比接近八成。

??上半年，全國(guó)總價(jià)過(guò)億元的頂豪共成交了18套，其中，上海就占了近八成，成交了14套，同比增長(zhǎng)180%。北京過(guò)億頂豪上半年僅成交1套，同比減少83%。青島上半年也成交了2套。

??上半年重點(diǎn)12個(gè)城市單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上高端住宅共成交7022套，同比減少31.9%。其中，上海仍然占據(jù)了半壁江山，成交占比達(dá)到66%，共成交4653套，不過(guò)較去年同期也減少了21.8%。

??從各單價(jià)段來(lái)看，單價(jià)10萬(wàn)元-15萬(wàn)元/平方米高端住宅共成交4968套，較去年同期減少47.7%。該價(jià)格段中，青島增幅最大，上半年共成交了25套，同比增加316.7%。

??單價(jià)15萬(wàn)元/平方米以上高端住宅成交了2054套，同比增156%，成交規(guī)模是去年同期的2.56倍。

??主要原因是上海單價(jià)15萬(wàn)元/平米以上高端住宅供應(yīng)放量，帶動(dòng)成交走高，上半年共成交1761套，占比達(dá)到了86%，帶動(dòng)整體成交數(shù)據(jù)上行。

??具體城市表現(xiàn)來(lái)看，上海單價(jià)15萬(wàn)元/平米以上高端住宅成交放量，上半年共成交了1761套，同比增加126.8%；北京成交了261套，同比減少53.8%，廣州也減少了五成，上半年僅成交8套。

??二線(xiàn)城市中廈門(mén)、成都表現(xiàn)較好，單價(jià)15萬(wàn)元以上頂豪分別成交了10套和7套。

??上半年上海高端住宅成交放量，主要是市場(chǎng)下行階段上海明顯增加了高端商品住宅的供應(yīng)量，前期供應(yīng)少導(dǎo)致部分購(gòu)房者持幣等待多年，這部分壓抑的需求集中釋放，推動(dòng)成交量進(jìn)一步上升。

??據(jù)克而瑞上海機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2024年上半年上海累計(jì)供應(yīng)23個(gè)單價(jià)均價(jià)超10萬(wàn)元/平方米的高端盤(pán)，其中20盤(pán)開(kāi)盤(pán)首日去化率超7成。

??不過(guò)，從上半年市場(chǎng)數(shù)據(jù)也可以看出，隨著一部分積壓的需求釋放，再加上產(chǎn)品的多元化供應(yīng)，上海豪宅市場(chǎng)也出現(xiàn)一些分化行情。比如上海單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上高端住宅仍有兩個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化率僅三成左右。

??重點(diǎn)城市高端住宅成交數(shù)據(jù)可以看出，盡管市場(chǎng)下行，但基本面較強(qiáng)的城市中心區(qū)高端產(chǎn)品仍顯現(xiàn)出一定的韌性。不過(guò)高端產(chǎn)品受供應(yīng)端影響比較大，再加上整體市場(chǎng)降溫的傳導(dǎo)，以及套利空間持續(xù)收窄，部分城市高端住宅成交已出現(xiàn)明顯的“疲軟”現(xiàn)象。

??未來(lái)高端市場(chǎng)熱度轉(zhuǎn)降并持穩(wěn)將成為大概率事件，而上海等基本面較強(qiáng)的城市，高端產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)也將加劇，高端市場(chǎng)將迎來(lái)分化行情。