??7月3日，北京土地市場(chǎng)出讓3宗宅地，分別位于東城、昌平、大興，其中東城金魚(yú)池地塊吸引了北京佳源投資經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“佳源投資”）、東營(yíng)亞通置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“東營(yíng)亞通”）、河北鑫界房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“河北鑫界”）3家房企報(bào)名競(jìng)拍，最終河北鑫界以3.375億元搖號(hào)拿下，溢價(jià)25%，指導(dǎo)價(jià)15.1萬(wàn)元/平方米。

??昌平、大興兩地塊因僅有一家房企報(bào)名，全部底價(jià)成交。其中北京城建旗下公司19.86億元拿下昌平地塊，期房銷售指導(dǎo)價(jià)3.9萬(wàn)元/平方米；北京市大興城鎮(zhèn)建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司聯(lián)合體（以下簡(jiǎn)稱“大興城建”）21.46億元拿下大興地塊，銷售指導(dǎo)價(jià)5萬(wàn)元/平方米。

??某機(jī)構(gòu)土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱表示，從北京今日拍地情況來(lái)看，當(dāng)前市場(chǎng)分化大背景下，房企投資呈現(xiàn)“縮圈”現(xiàn)象，但位置核心、條件合理的優(yōu)質(zhì)地塊對(duì)于企業(yè)仍具有一定吸引力，同時(shí)低總價(jià)低門檻也能夠?yàn)楦嘀行∑髽I(yè)提供入場(chǎng)機(jī)會(huì)，激活市場(chǎng)主體活力。

??25%溢價(jià)率成交

??東二環(huán)金魚(yú)池地塊早在掛牌前，就因位置極佳備受關(guān)注。地塊位于二環(huán)路內(nèi)、天壇公園北側(cè)，直線距離天安門不到2公里，是真正意義上的核心地段。東城區(qū)土地稀缺，二環(huán)內(nèi)新增宅地少之有少，上一次新增宅地還是在7年前。

??2017年8月，華潤(rùn)招商碧桂園聯(lián)合體38.4億元拿下的永定門外地塊。拿地后又繳納33.9億元土地開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)，合計(jì)土地成本72.3億元。同樣的地段優(yōu)勢(shì)下，金魚(yú)池地塊更小，總價(jià)也更低，起拍價(jià)僅2.7億元。

??位處核心、總價(jià)低，為何金魚(yú)池地塊只有3家房企報(bào)名？

??從掛牌信息來(lái)看，金魚(yú)池地塊為F2公建混合住宅用地，土地面積3027.632平方米，規(guī)劃建筑面積5550平方米，其中公建占比高達(dá)70%，住宅占30%，也就是說(shuō)住宅部分只有1665平方米，從限高18米來(lái)看，產(chǎn)品預(yù)計(jì)是6層以下洋房大平層，若按套均150平方米計(jì)算，也就十來(lái)套房源。

??規(guī)模限制和公建占比，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)存在一定的挑戰(zhàn)。如何在有限的空間內(nèi)實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化的設(shè)計(jì)和規(guī)劃，成為他們需要面對(duì)的首要問(wèn)題。

??為放寬利潤(rùn)限制，金魚(yú)池地塊改變了北京土地市場(chǎng)溢價(jià)率不超過(guò)15%的隱形紅線，將溢價(jià)率上限調(diào)高到25%，指導(dǎo)價(jià)的設(shè)置也是因地制宜地巧妙設(shè)計(jì)，根據(jù)拍地時(shí)的溢價(jià)率不同，設(shè)置三段式階梯指導(dǎo)價(jià)。

??當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)溢價(jià)率低于15%時(shí)，住宅指導(dǎo)價(jià)為13.9萬(wàn)元/平方米；溢價(jià)率在15%~20%時(shí)，指導(dǎo)價(jià)設(shè)定在14.3萬(wàn)元/平方米；如果溢價(jià)率高于20%，指導(dǎo)價(jià)則達(dá)到15.1萬(wàn)元/平方米。

??這樣的規(guī)則設(shè)定，是繼朝陽(yáng)酒仙橋三地塊捆綁后，北京土地市場(chǎng)的又一次創(chuàng)新。地價(jià)與房?jī)r(jià)齊漲的規(guī)則設(shè)定，既鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商積極競(jìng)地，又把土地價(jià)值的閾值進(jìn)一步調(diào)高。

??不過(guò)也有分析人士認(rèn)為，房地同漲但價(jià)差依舊緊繃，并不能起到優(yōu)化增量，調(diào)動(dòng)需求、打開(kāi)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商快速去化回款后滾動(dòng)拍地的目的。

??小公司背靠“大樹(shù)”

??金魚(yú)池地塊熱度高，參與報(bào)名競(jìng)拍的房企同樣看點(diǎn)十足。

??地塊競(jìng)得房企河北鑫界成立于2005年，注冊(cè)資本2000萬(wàn)元，為河北石家莊房企。天眼查顯示，自2008年至今，河北鑫界通過(guò)招拍掛拿下6宗宅地，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目并不算多。2023年7月河北鑫界被案件被執(zhí)行551.89萬(wàn)元，因未履行賠償被列為被執(zhí)行人。

??名不見(jiàn)經(jīng)傳的河北鑫界，為何赴京熱搶金魚(yú)池地塊？

??天眼查股權(quán)穿透后顯示，河北鑫界實(shí)控人之一水福來(lái)，在中國(guó)華電集團(tuán)成員企業(yè)擔(dān)任高管。此外，河北鑫界還與中國(guó)華電集團(tuán)旗下公司共同投資成立“河北華電石家莊熱電有限公司”，二者分別占比18%、82%。據(jù)悉，中國(guó)華電成立于2003年，從事電力、熱力生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)，為國(guó)資委全資企業(yè)。

??與之分庭抗禮搶地的東營(yíng)亞通，同樣不可小覷。東營(yíng)亞通實(shí)控人吳東曉，是東營(yíng)富豪賈相國(guó)外甥。公開(kāi)資料顯示，賈相國(guó)早期經(jīng)營(yíng)危險(xiǎn)貨物運(yùn)輸，資本積累后擴(kuò)大公司經(jīng)營(yíng)范圍，開(kāi)始從事丙烯、丙烷、液化石油氣、硫磺、瀝青、燃料油等的生產(chǎn)銷售。

??在石油之城東營(yíng)，這是民營(yíng)石化企業(yè)慣常的發(fā)展路徑：從危險(xiǎn)貨物運(yùn)輸起家，延伸到石化產(chǎn)品的生產(chǎn)銷售。經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，亞通石化已經(jīng)發(fā)展成為一家大型民營(yíng)石化企業(yè)，2019年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入227.51億元，在該公司股權(quán)架構(gòu)中，賈相國(guó)持股90%，其外甥吳東曉持股10%。

??不過(guò)，因東營(yíng)石化地?zé)捚髽I(yè)互保風(fēng)險(xiǎn)，亞通石化被巨額擔(dān)保拖累，目前其已被東營(yíng)大信科技有限公司申請(qǐng)破產(chǎn)重整，2023年亞通石化兩次被列為被執(zhí)行人，被執(zhí)行總金額為4283.31萬(wàn)元。2019年9月，吳東曉退出亞通石化，取而代之的是賈相國(guó)妻子吳愛(ài)華，持股25%。

??參與金魚(yú)池競(jìng)拍的另一家公司佳源投資，為北京市東城區(qū)國(guó)資委控股企業(yè)。作為扎根東城多年的區(qū)屬國(guó)資企業(yè)，佳源投資參與了東城區(qū)多個(gè)城市更新與保障房項(xiàng)目，包括國(guó)家廣播電視總局五八二臺(tái)家屬區(qū)騰退項(xiàng)目、北二里莊申請(qǐng)式退租試點(diǎn)8院落整院騰退、西園子四巷南北樓簡(jiǎn)易樓騰退及保障房項(xiàng)目建設(shè)、物業(yè)服務(wù)等工作。

??東城區(qū)多個(gè)知名新建項(xiàng)目，也有佳源投資身影。位于東直門的百億TOD項(xiàng)目信達(dá)中心，佳源投資就是其股東方之一。在項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中，佳源投資發(fā)揮橋梁作用，協(xié)助推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)和企業(yè)入駐工作。雍和宮后墻的東城區(qū)硅巷項(xiàng)目，也是佳源投資承接盤活。

??除金魚(yú)池地塊外，大興新城西片區(qū)0003等地塊底價(jià)21.46億元由大興城建斬獲。該地塊規(guī)劃建筑面積11.95萬(wàn)平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)5萬(wàn)元/平方米。該地塊周邊是今年3月底開(kāi)盤的大興城建另一項(xiàng)目興城之星，當(dāng)前項(xiàng)目去化率過(guò)半。

??截至目前，大興城建已經(jīng)在這片區(qū)域拿下3宗土地，看起來(lái)是有要深耕的決心。不過(guò)目前來(lái)看，這片區(qū)域城市配套尚未成熟，且同區(qū)域的競(jìng)品項(xiàng)目特價(jià)房?jī)r(jià)格已經(jīng)“殺”到了4.5萬(wàn)元/平方米，新地塊想要突出重圍，在價(jià)格上更得拿出誠(chéng)意。

??昌平土城新村0002等地塊由北京城建底價(jià)獲得，期房銷售指導(dǎo)價(jià)3.9萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)房銷售指導(dǎo)價(jià)4.1萬(wàn)元/平方米。地塊南側(cè)是北京城建目前在售的另一新房項(xiàng)目國(guó)譽(yù)燕園，銷售指導(dǎo)價(jià)3.9萬(wàn)元/平方米。

??新地塊建筑規(guī)模約15.55萬(wàn)平方米，容積率2.4，控高60米，又是一個(gè)千戶體量大盤。目前國(guó)譽(yù)燕園的網(wǎng)簽率已經(jīng)53.97%，這個(gè)項(xiàng)目是2023年昌平區(qū)面積＆成交套數(shù)雙冠，在北京市新房銷售榜上也名列前茅。更重要的是，國(guó)譽(yù)燕園網(wǎng)簽均價(jià)僅3.3萬(wàn)元/平方米，這對(duì)北京城建的新地塊無(wú)疑是個(gè)不小的考驗(yàn)。