??東莞樓市行情迎來轉(zhuǎn)向。

??來自合富研究院數(shù)據(jù)顯示，一季度東莞全市新房共成交4200套，同比增約10%；二手房網(wǎng)簽6900套，同比增長約30%，規(guī)模逼近2023年同期高位水平。尤其過去的3月份，二手房成交量同比上漲超50%，環(huán)比大增80%，喜迎“小陽春”行情。

??“受去年9月底貸款政策刺激，交易數(shù)據(jù)逐漸提升，目前大部分業(yè)主心態(tài)在變好，已經(jīng)停止降價拋售的恐慌心態(tài)，也讓真正急售的業(yè)主得以快速賣掉?！睒酚屑覗|莞區(qū)域總監(jiān)陳光潔在接受采訪時提到。

??新房二手房成交量雖雙雙上揚，但成交價格方面尚處低位。

??據(jù)東莞市住建局每月公示數(shù)據(jù)顯示，3月全市新房成交均價約2.5萬元/平方米，二手房成交均價約1.5萬元/平方米，雖環(huán)比有2%和1%微增，但較去年同期仍有2000元~3000元/平方米回落。

??陳光潔表示，當前東莞新房和二手房主要進入以價換量和止跌階段。

??二手房低價托市

??距初次看房尚不足1個月，東莞購房者王立便果斷出手，買下了一套二手房。

??在價格上，相較原業(yè)主265萬元的掛牌價，房源最終成交價協(xié)商至240萬元，該成交價也是目前同小區(qū)同戶型中的最低價。

??“片區(qū)低價房源成交周期都比較快，消化了不少?！睎|莞南城街道鏈家門店一中介機構(gòu)人士表示，現(xiàn)階段掛牌的房源不少已屬于之前的“次低”價格，但整體成交價還是處于低價區(qū)間。

??在樂有家陳光潔看來，早前一些購入成本較低的二手房價格尚未觸底，客戶對性價比要求高，低價走量局面短時間內(nèi)或無法改變。

??遵循量在價先定律，基于當前二手房市場在直觀利好刺激下成交量的仍明顯躍升，多位受訪人士均認為東莞樓市已完成止跌。

??合富研究院提到，東莞二手房市場回歸交投活躍、量增價穩(wěn)局面，帶動更多存量房流通，最終將實現(xiàn)“以舊換新”良性循環(huán)。

??已鎖定萬科中天世紀水岸新品組團光境一房源的王女士便于日前成功賣出鎮(zhèn)街一套二手房，緊接轉(zhuǎn)身置換進城區(qū)。

??面對二手房市場的低價“圍剿”，部分房企人士不乏表露出焦慮情緒。

??“二手房對項目的價格策略會有干擾，也會分流目標客戶，尤其當樓盤所在的區(qū)位或者產(chǎn)品沒有足夠的溢價支撐空間，對于銷售而言是比較麻煩的?！币婚_發(fā)商人士直言。

??新房多盤喊漲修復利潤

??相較二手房的交投活躍，新房市場整體更為溫和，留給房企們的壓力也有目共睹。

??“不僅要直面市場競品的挑戰(zhàn)，甚至自家新舊產(chǎn)品之間也要博弈?！睎|莞一頭部房企營銷人士表示，新產(chǎn)品是房地產(chǎn)行業(yè)進步的成果，配合各類限價政策取消，可重塑人居住房品質(zhì)新標準，但新舊過渡期對于房企營銷實力卻是一大考驗。

??以東莞主城為例，年內(nèi)入市進度較快的新規(guī)產(chǎn)品有萬科中天世紀水岸光境、華潤置地·旗峰潤府二期。

??目前光境兩個新規(guī)戶型已開放樣板房，為盡可能規(guī)避對舊產(chǎn)品的影響，該盤的新規(guī)產(chǎn)品與現(xiàn)在售現(xiàn)房于面積段上做了一定差異。

??旗峰潤府二期有關(guān)戶型信息尚未公開對外，項目管理人士坦言不想新規(guī)舊規(guī)在一個盤內(nèi)部“打架”，現(xiàn)階段還是主力現(xiàn)有產(chǎn)品消化。不過旗峰潤府現(xiàn)在售產(chǎn)品雖屬舊規(guī)范疇，但基本也做到了極致，得房率接近百分百，與新規(guī)產(chǎn)品差距不是很大，一些有上學、結(jié)婚、鎮(zhèn)街回歸主城等置業(yè)需求的一直在陸續(xù)進場。

??相較之下，華潤置地的濱海潤府二期作為完全的新規(guī)地塊，加持一期現(xiàn)已告罄，新產(chǎn)品宣發(fā)勢頭猛烈。

??鎖定核心板塊積極補倉的同時，華潤置地也在不斷調(diào)整價格策略，成為當前東莞新房市場多次喊漲的主力之一。華潤旗下旗峰潤府項目一策劃人士表示，開年以來，該盤已先后進行4次調(diào)價，客戶接受度尚可，且有推動成交效應(yīng)。

??“接下來不會降價了，今年的核心戰(zhàn)略是修復利潤、結(jié)束觀望?！比A潤置地一管理層人士進一步提到。

??參考市場消息，諸如萬科、保利、光大、建發(fā)等不少開發(fā)項目也均先后釋放提價信息。

??“喊漲”背后反映出房企信心出現(xiàn)一定回升，保利潤意愿增強。有市場人士提到，這與當前部分開發(fā)企業(yè)貨值儲備不足亦有關(guān)。在經(jīng)歷近些年招拍掛成功出讓用地持續(xù)縮減后，東莞新房市場“去庫存”特征顯著。參考東莞市自然資源局發(fā)布的2025年全市供地計劃，年內(nèi)宅地計劃供應(yīng)6宗，規(guī)模仍相對有限。

??值得一提的是，以核心區(qū)項目為首喊漲聲漸起同時，當前新房市場主流仍表現(xiàn)為以價換量，不過整體折扣力度呈現(xiàn)趨穩(wěn)，進一步的大幅度促銷鮮有。

??多位已進場購房者在談及進場理由時，均不乏提到認為現(xiàn)階段已是價格低谷。

??相較價格戰(zhàn)，也有一些地價過高或不急于回款項目選擇封盤不賣，以待樓市行情重啟，守住新房價格底線。

??諸如中海過去高價拿地開發(fā)的大朗松湖云錦、道滘鳳凰熙岸，保利上一階段土地市場廣布局打造的望牛墩閱江臺、清溪堂悅等不少非核心區(qū)地塊項目等目前均處封盤狀態(tài)。

??“其實客戶的反應(yīng)并不會像行業(yè)內(nèi)人士表現(xiàn)出的那么高期待?！闭劶笆袌鰧π乱?guī)產(chǎn)品的態(tài)度，有房企人士直言。就目前來看，對比周邊穗深等城市，東莞住宅新規(guī)政策放開力度仍較為溫和。

??外部壓力加速城市動能轉(zhuǎn)換

??不管是政策端的刺激還是開發(fā)企業(yè)于營銷、產(chǎn)品層面的發(fā)力，作為粵港澳大灣區(qū)核心節(jié)點城市的東莞，樓市起伏始終與其經(jīng)濟底色緊密交織。

??面對制造業(yè)承壓、外貿(mào)增速放緩等現(xiàn)實問題，這座曾以“世界工廠”聞名的城市，近年來也一直在通過“騰籠換鳥”加速產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，并同步催化人口結(jié)構(gòu)變更。

??2010~2023年間，東莞新增人口226萬人，其中大專以上學歷人口占比從2010年的8.3%升至2023年21.5%，人才結(jié)構(gòu)顯著優(yōu)化。截至2024 年，東莞人才總量已突破 350萬。

??高素質(zhì)人才占比不斷提升，同步帶來對居住品質(zhì)的更高需求，一定程度推動樓市產(chǎn)品迭代。

??但外部環(huán)境仍面臨不少挑戰(zhàn)。

??譬如作為全球供應(yīng)鏈重要一環(huán)，近期的關(guān)稅沖突無可避免再度為東莞外向型經(jīng)濟蒙上陰影，該背景下，等待回暖中的東莞樓市或面臨新挑戰(zhàn)。

??有市場人士在采訪中對此提到，短期看東莞樓市分化或進一步顯性化?！耙恍┩赓Q(mào)重鎮(zhèn)可能會因企業(yè)外遷人口流失，使得區(qū)域樓盤去化周期拉長，加劇以價換量；南城、松山湖等區(qū)域，隨著新興產(chǎn)業(yè)持續(xù)導入和公共服務(wù)配套不斷完善，房價將更具支撐性?！?/p>

??不過在國家高端智庫CDI研究員宋丁看來，東莞是國內(nèi)外貿(mào)依存度最高的城市之一，面對這種情況必然受影響，但美國對中國外貿(mào)的打壓已經(jīng)很長時間了，東莞的外貿(mào)出口結(jié)構(gòu)已經(jīng)有了很大調(diào)整，實際影響有限。

??2023年，東莞GDP增速僅2.6%，位居廣東省倒數(shù)，也是全國26座萬億GDP城市中的末位，經(jīng)濟上演“失速”。2024年，在搶抓國家支持“兩重”項目和“兩新”政策實施機遇下，東莞實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值12282億元，同比增長4.6%，增速上升至全省第2。

??“找準定位，主動加強區(qū)域協(xié)同發(fā)展，合力做強灣區(qū)經(jīng)濟；以科技創(chuàng)新引領(lǐng)新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展，統(tǒng)籌推進傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級、新興產(chǎn)業(yè)壯大、未來產(chǎn)業(yè)培育.....”在東莞今年的政府工作報告中，基于制造業(yè)當家根基之上，這座城市的發(fā)展重點與自身亮點正愈發(fā)鮮明，有望為樓市提供更堅實價值基石。