??3月31日，全國首單由存量商業(yè)辦公資產(chǎn)改造為保障性租賃住房的REITs產(chǎn)品——匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT在上海證券交易所正式掛牌交易，上市首日漲幅高達29.99%。

??自申報發(fā)行以來，該REIT便吸引市場廣泛關注與資本熱捧。募集份額5億份，發(fā)售價格2.724元/份，募集資金規(guī)模達13.62億元。網(wǎng)下詢價倍數(shù)約181倍，公眾投資者認購倍數(shù)更是高達494倍。而從3月5日獲批到掛牌上市，僅歷時18個工作日，刷新了公募REITs市場紀錄。

??同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)表示，該項目的快速獲批充分彰顯了監(jiān)管層對保障性租賃住房市場的重視與支持，而其上市首日的亮眼表現(xiàn)則受益于多重政策利好：證監(jiān)會加快REITs常態(tài)化發(fā)行步伐，保障性租賃住房項目可享受4%低利率貸款等支持。此外，在當下“資產(chǎn)荒”背景下，市場對長期穩(wěn)定收益資產(chǎn)的需求愈發(fā)迫切。

??公開資料顯示，該產(chǎn)品以上海地產(chǎn)房屋租賃有限公司持有的虹橋璟智項目和江月路項目作為底層資產(chǎn)，均為上海地產(chǎn)集團旗下優(yōu)質(zhì)租賃住房標桿項目。其中，虹橋璟智項目是上海市首批Rr4租賃用地項目，江月路項目則是閔行區(qū)首個由存量商辦改造而成的租賃住房項目，兩者市場需求旺盛、運營表現(xiàn)優(yōu)異。據(jù)基金招募說明書披露，江月路項目租賃住房部分、江月路項目配套商業(yè)部分以及虹橋項目租賃住房部分出租率均超90%。

??2024年以來，保障性租賃住房板塊成為公募REITs二級市場的明星板塊，受到投資者青睞。公募REITs已成為保障性租賃住房融資的重要渠道。樂居長租預計，2025年相關產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模有望突破250億元。據(jù)克而瑞長租數(shù)據(jù)顯示，2024年核心八城集中式公寓規(guī)模超114萬間，其中保障性租賃住房規(guī)模達42.2萬間，占比37%。

??市場熱度高漲，多家企業(yè)也加快了保租房REITs的申報步伐，包括蘇州恒泰、建信建融家園、新黃浦、萬科泊寓、雄安集團、越秀集團、杭州安居集團等。

??特別值得一提的是，國企正成為租賃市場的中堅力量。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年中國住房租賃綜合實力TOP30企業(yè)中，地方國企系累計管理規(guī)模約38.6萬間，累計開業(yè)22.9萬間，占比均達兩成。其中，鄭州城發(fā)安居美寓、聯(lián)投新青年、城方等企業(yè)規(guī)模增速明顯。

??對此，相關研究機構人士向中國房地產(chǎn)報記者表示：2024年，中央出臺多項政策支持住房租賃市場發(fā)展，重點聚焦金融支持與存量商品房去庫存。特別是，7月REITs項目常態(tài)化發(fā)行，市場化長租房首次納入公募REITs底層資產(chǎn)，住房租賃“投融建管退”全周期支持體系加速成型。同時，存量商品房去庫存政策推進，保租房籌集渠道拓寬，非居改租、收儲轉(zhuǎn)租等取得進展，通過盤活低效資產(chǎn)補充長租房供給。尤其地方國企系長租企業(yè)在盤活存量資產(chǎn)和獲取金融支持等方面均有顯著優(yōu)勢，租賃房源管理規(guī)?？焖贁U張。

??然而，保障性租賃住房REITs的收益表現(xiàn)仍然依賴于項目地段及運營水平。宋紅衛(wèi)表示，如果出租率未能保持高位，收益率將受到影響。例如，紅土深圳安居項目近一年收益持續(xù)下滑，招商蛇口林下項目因大客戶退租，出租率一度降至79%。

??在政策利好、市場需求及國企推動下，保障性租賃住房REITs正迎來發(fā)展期。但如何提升項目運營質(zhì)量、保持高出租率，仍是決定產(chǎn)品長期投資價值的關鍵。（康為）