??2024年上半年上市房企中期業(yè)績(jī)釋放出一個(gè)重要的信息，行業(yè)盈利越來越難。

??CRIC監(jiān)測(cè)的典型50家上市房企上半年有58%的企業(yè)凈利潤(rùn)為虧損狀態(tài)，即便是央企也難逃凈利潤(rùn)下滑的趨勢(shì)。

??上半年全口徑銷售金額TOP5房企中，四大央企凈利潤(rùn)普降，其中招商蛇口降幅最大，達(dá)到了51%。

??從核心歸母凈利潤(rùn)來看，中海地產(chǎn)和華潤(rùn)置地利潤(rùn)規(guī)模不相上下，但華潤(rùn)置地核心歸母凈利率已高于中海地產(chǎn)1.33個(gè)百分點(diǎn)。不過，兩家的利潤(rùn)率水平與保利發(fā)展和招商蛇口已明顯拉開了一定的差距。

??“減收減利”的現(xiàn)象在頭部央企也開始越來越明顯。

??2024年上半年，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地和招商蛇口是為數(shù)不多全口徑銷售金額超千億的房企，以這四家央企為例，上半年四家央企營(yíng)收規(guī)模達(dá)到3565.84億元，同比微降2%，占典型50家房企營(yíng)收規(guī)模的比重達(dá)到了24.4%。

??相對(duì)于整體營(yíng)收2%的降幅，四家央企歸母凈利潤(rùn)降幅更為明顯。2024年上半年四家央企實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)總計(jì)294.04億元，同比減少29.3%。

??其中，中海地產(chǎn)和招商蛇口營(yíng)收雙降，上半年中海營(yíng)收為869.35億元，同比微降2%，歸母凈利潤(rùn)降幅達(dá)到24%，同樣招商蛇口營(yíng)收微降0.33%的情況下歸母凈利潤(rùn)降幅達(dá)到了34.17%。

??保利發(fā)展作為銷售規(guī)模第一的房企，其營(yíng)業(yè)收入也達(dá)到了1392.49億元，是所有房企中最多的，同時(shí)企業(yè)的毛利潤(rùn)也是最高，達(dá)到223.08億元，但是凈利潤(rùn)方面則被中海和華潤(rùn)反超。

??從核心歸母凈利潤(rùn)來看，華潤(rùn)置地以107.4億元排在四家央企首位，中海地產(chǎn)比華潤(rùn)置地少了1個(gè)億，以106.4億排在四家央企第二位，保利發(fā)展和招商蛇口均不足百億元。

??另外，中海的核心歸母凈利率達(dá)到了12.24%，華潤(rùn)置地更是達(dá)到了13.57%，在全行業(yè)中都保持著前列水平。

??實(shí)際上，對(duì)比中海地產(chǎn)和華潤(rùn)置地的營(yíng)業(yè)收入分布情況則可以發(fā)現(xiàn)，中海的房地產(chǎn)銷售收入占比達(dá)到了94.37%，而華潤(rùn)則降到了74.72%。這意味著，中海堅(jiān)持房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)，保持較高的利潤(rùn)率，更多是得益于企業(yè)的成本控制能力，而華潤(rùn)置地則通過第二曲線保持較高的利潤(rùn)水平，2024上半年華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)核心凈利潤(rùn)107億元，其中經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)核心凈利潤(rùn)55億元，占比提升至51.4%，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)核心凈利潤(rùn)占比首次過半。

??除了華潤(rùn)置地之外，招商蛇口的房地產(chǎn)銷售收入占比也降至77.82%，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與城市服務(wù)業(yè)務(wù)的第二曲線也為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)作出貢獻(xiàn)。

??在財(cái)務(wù)指標(biāo)方面，四大央企的財(cái)務(wù)狀況都較為健康，三條紅線均處于綠檔且較為安全的水平。

??總資產(chǎn)和持有現(xiàn)金最多的是保利發(fā)展，分別達(dá)到了13900億元和1464億元。值得注意的是，2024上半年保利實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為-171.48億元，不過由于企業(yè)獲得了大量的融資，籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為159.87億元，因此期末持有現(xiàn)金相比于期初僅略微減少了1.1%至1463.8億元。

??值得注意的是，保利發(fā)展的非受限現(xiàn)金短債比為1.22，在四大央企中最低；凈負(fù)債率為66.18%，扣預(yù)后資產(chǎn)負(fù)債率為66.89%，在四大央企中都是最高的。

??央企強(qiáng)大的融資能力在四家央企身上均有所體現(xiàn)，上半年四家企業(yè)資金成本都低于3.5%。

??其中華潤(rùn)置地融資成本最低只有3.24%，主要原因在于2024上半年華潤(rùn)置地在公開市場(chǎng)以超短期融資券融資60億元，票面利率在1.98%至2.38%區(qū)間，截至2024年中期，華潤(rùn)置地加權(quán)平均融資成本同比下降32個(gè)基點(diǎn)。

??今年上半年，四家央企普遍有一個(gè)共性，即減少了拿地規(guī)模。

??2024上半年拿地銷售建面比最低的是保利發(fā)展，僅有0.12。相較之下，華潤(rùn)的拿地銷售建面比達(dá)到了0.39，在四家企業(yè)中是最高的。從歷年的表現(xiàn)來看，華潤(rùn)置地的拿地銷售建面比在幾家央企中整體都相對(duì)較高。

??拿地規(guī)模減少最直接的影響，是企業(yè)總土儲(chǔ)規(guī)模的收縮。

??從2024年中期的情況來看，四大央企的總土儲(chǔ)建面相較于期初都減少了8%以上，招商蛇口土儲(chǔ)規(guī)模收縮最為明顯，上半年減少了10.19%，

??從土儲(chǔ)絕對(duì)數(shù)量來看，保利發(fā)展以7140萬平米的規(guī)模穩(wěn)居第一，其次則是華潤(rùn)置地的5699萬平米。

??減少拿地背后，實(shí)際上反映出去庫(kù)存的壓力。

??在銷售下行的背景下，房企去庫(kù)存的壓力普遍存在，即便是頭部四大央企也不例外。從四家企業(yè)披露的存貨情況來看，已竣工物業(yè)（A股：開發(fā)產(chǎn)品，H股：持做銷售物業(yè)）在存貨中的占比近年來呈現(xiàn)逐漸提升的趨勢(shì)，其中保利和中海的竣工存貨占比都超過了20%，中海甚至達(dá)到了30.17%（2023年底數(shù)據(jù)），存貨去化壓力相對(duì)較大。

??在行業(yè)普遍減收減利的大背景下，即便是頭部央企也未能幸免，從財(cái)務(wù)指標(biāo)來看四大央企仍然表現(xiàn)出一定的韌性，在經(jīng)營(yíng)方面保利發(fā)展和中海地產(chǎn)仍然堅(jiān)守房地產(chǎn)主業(yè)，其中保利以規(guī)模取勝，而中海則堅(jiān)持利潤(rùn)為王，華潤(rùn)置地和招商蛇口則通過第二增長(zhǎng)曲線應(yīng)對(duì)開發(fā)業(yè)務(wù)帶來的挑戰(zhàn)。

??不過，一個(gè)段時(shí)間難以改變的趨勢(shì)是，堅(jiān)守主業(yè)的房企勢(shì)必會(huì)經(jīng)歷利潤(rùn)率和去化率的壓力，而開辟第二曲線也要面臨市場(chǎng)不確定性的投資風(fēng)險(xiǎn)，短期內(nèi)企業(yè)利潤(rùn)規(guī)模和盈利水平將繼續(xù)承壓。