??地產(chǎn)界再次掀起高層人事變動(dòng)風(fēng)云，這次輪到了國企央企開發(fā)商。

??9月3日，信達(dá)地產(chǎn)公告，推舉董事鄧立新?lián)喂镜谑龑枚聲?huì)董事長及公司法定代表人。在這之前，信達(dá)地產(chǎn)的董事長位置已空缺半個(gè)多月。

??就在8月15日，信達(dá)地產(chǎn)發(fā)布公告，信達(dá)地產(chǎn)董事長石愛民、總經(jīng)理郭偉、副總經(jīng)理陳瑜三人，分別因工作調(diào)整、工作調(diào)動(dòng)、年齡原因主動(dòng)辭職。公司一二把手同時(shí)離職，這在房地產(chǎn)公司中并不常見，尤其是央企開發(fā)商。

??值得注意的是，信達(dá)地產(chǎn)在兩年內(nèi)換了三任董事長，讓人不禁關(guān)注公司內(nèi)部管理問題。就在今年2月，信達(dá)地產(chǎn)董事會(huì)換屆選舉，石愛民續(xù)任董事長一職。幾個(gè)月后，石愛民卻突然離職。接替其職位的鄧立新，頗有些“臨危受命”的意味。

??同為國企央企背景的廈門建發(fā)股份、中國鐵建地產(chǎn)，亦于近日更換了“掌門人”。不同的是，中國鐵建地產(chǎn)并未發(fā)公告，僅在官網(wǎng)對(duì)領(lǐng)導(dǎo)信息做了更新，孫洪軍出任黨委書記、董事長。一個(gè)月前，保利發(fā)展副總經(jīng)理劉穎川則因工作調(diào)整原因辭職。

??巨輪轉(zhuǎn)換舵手，這是什么信號(hào)？

??鄧立新上任

??鄧立新的上任，標(biāo)志著信達(dá)地產(chǎn)管理層的變更告一段落。

??鄧立新的名字，在金融市場并不陌生。鄧立新出生于1968年，擁有西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士學(xué)位，是一位高級(jí)經(jīng)濟(jì)師。他曾在多家金融機(jī)構(gòu)擔(dān)任要職，擁有豐富的金融背景和經(jīng)驗(yàn)。

??此前，他先后在國有商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司從事經(jīng)營管理等工作；在中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司（信達(dá)地產(chǎn)母公司）多個(gè)分公司擔(dān)任黨委書記及總經(jīng)理；還曾在幸福人壽保險(xiǎn)以及信達(dá)金融租賃有限公司，擔(dān)任高層職務(wù)。

??現(xiàn)在，他除擔(dān)任信達(dá)地產(chǎn)黨委書記、董事長，還是中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司博士后管理辦公室主任。

??一位業(yè)內(nèi)人士評(píng)論稱，鄧立新善于運(yùn)用數(shù)據(jù)分析和風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)，這將有助于信達(dá)地產(chǎn)在項(xiàng)目選擇、資本配置以及財(cái)務(wù)管理等方面實(shí)現(xiàn)更高效率和精確度。以鄧立新的金融背景和管理經(jīng)驗(yàn)，有望推動(dòng)信達(dá)地產(chǎn)戰(zhàn)略調(diào)整和管理革新，未來信達(dá)地產(chǎn)或在多元化和業(yè)務(wù)提升上實(shí)現(xiàn)突破。

??信達(dá)地產(chǎn)的“二把手”也換了人。新任信達(dá)地產(chǎn)總經(jīng)理的是，1980年出生的宗衛(wèi)國。他擁有萬科背景，加盟信達(dá)后，曾任信達(dá)地產(chǎn)副總經(jīng)理，兼華東區(qū)域公司董事長。此外，信達(dá)地產(chǎn)原董秘陳戈和原總經(jīng)理助理劉瑜，被任命為副總經(jīng)理。

??事實(shí)上，鄧立新和宗衛(wèi)國的實(shí)際赴任時(shí)間可能更早一些。

??記者查閱信達(dá)地產(chǎn)官方微信號(hào)發(fā)現(xiàn)，8月9日，信達(dá)地產(chǎn)召開2024年中黨建和經(jīng)營工作會(huì)議，全面落實(shí)監(jiān)管要求和中國信達(dá)2024年中工作會(huì)議精神，總結(jié)回顧公司上半年黨建和經(jīng)營工作，部署下半年重點(diǎn)工作任務(wù)。鄧立新出席會(huì)議并講話，宗衛(wèi)國作經(jīng)營工作部署。

??這次會(huì)議明確，要全力以赴完成全年利潤目標(biāo)、堅(jiān)定不移確?，F(xiàn)金流安全、持續(xù)深入聚焦集團(tuán)主責(zé)主業(yè)、穩(wěn)扎穩(wěn)打推進(jìn)資管平臺(tái)建設(shè)、銳意進(jìn)取提升開發(fā)運(yùn)營能力、持之以恒增強(qiáng)業(yè)務(wù)保障能力。

??這樣一個(gè)重要會(huì)議上，石愛民和郭偉均未出現(xiàn)。一周后，他們官宣辭職。

??近幾年來，信達(dá)地產(chǎn)“一把手”頻繁更換。兩年時(shí)間，信達(dá)地產(chǎn)換了三任董事長，從趙立民到石愛民，再到鄧立新。

??早在2022年7月22日，信達(dá)地產(chǎn)原董事長趙立民，申請辭去公司董事長、董事等職務(wù)。同年8月8日，石愛民接任，任期自2022年8月8日至 2024年1月17日。今年1月，他的任期結(jié)束；隨即2月，信達(dá)地產(chǎn)董事會(huì)換屆選舉，石愛民續(xù)任。

??石愛民上任時(shí)間，恰逢房地產(chǎn)行業(yè)急需紓困的期間。作為四大AMC之一中國信達(dá)的地產(chǎn)運(yùn)作平臺(tái)，信達(dá)地產(chǎn)紓困代建步伐明顯加快，化身多家出險(xiǎn)房企的“白衣騎士”。但信達(dá)地產(chǎn)自身的日子，也并不好過。

??“白衣騎士”盈利下滑

??在此輪房地產(chǎn)紓困過程中，信達(dá)地產(chǎn)承接了多個(gè)項(xiàng)目。

??2023年，信達(dá)地產(chǎn)參與房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解項(xiàng)目47個(gè)，帶動(dòng)1300億元項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，預(yù)計(jì)可保障近4萬套商品房交付。截至2023年底，中國信達(dá)為信達(dá)地產(chǎn)并表紓困項(xiàng)目提供債權(quán)投資款合計(jì)26.49億元。

??但就信達(dá)地產(chǎn)自身業(yè)績而言，并沒有紓困成果來的亮眼。

??財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2023年，信達(dá)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入114.2億元，同比下降37.42%；凈利潤6.02億元，同比增加4.64%；歸屬母公司凈利潤5.05億元，同比下降8.18%；而其計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備為3.82億元，占凈利潤比重超過一半。

??這之前，信達(dá)地產(chǎn)盈利性已下滑多年。2020年～2022年，信達(dá)地產(chǎn)歸屬母公司凈利潤分別同比下滑35%、46%、33%?？梢姡谑瘣勖袢温毱陂g，信達(dá)地產(chǎn)進(jìn)入下行期。

??受項(xiàng)目銷售回款減少影響，信達(dá)地產(chǎn)的經(jīng)營性現(xiàn)金流也在大幅縮水。2019年末～2023年末，其經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額分別為81.15億元、73.61億元、27.12億元、18.4億元、7.12億元。即從2021年起，開始了“斷崖式”下滑。

??今年的盈利情況仍未改善。今年上半年，信達(dá)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入25.32億元，同比下降13.77%；歸屬母公司凈利潤僅1.06億元，同比下降40.4%；經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為-7.888億元。一般認(rèn)為，該指標(biāo)為負(fù)，意味著企業(yè)在日常經(jīng)營活動(dòng)中所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入不足以覆蓋現(xiàn)金流出，即企業(yè)在運(yùn)營過程中遇到了現(xiàn)金流不足問題。?

??伴隨著業(yè)績下滑，昔日橫掃全國土拍市場的信達(dá)地產(chǎn)，已難覓蹤影。2023年，信達(dá)地產(chǎn)并未在土地公開市場拿地，而是以收并購方式市場化獲取1個(gè)土儲(chǔ)項(xiàng)目，與股東協(xié)同獲取6個(gè)土儲(chǔ)項(xiàng)目。

??壓力之下，信達(dá)地產(chǎn)開始探索輕資產(chǎn)模式。其在年報(bào)中稱，將進(jìn)一步提高輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模，向輕重并舉方向發(fā)展，由開發(fā)商向資源整合商轉(zhuǎn)型，成為資源整合的平臺(tái)。

??代建，是信達(dá)地產(chǎn)布局輕資產(chǎn)的重要路徑。在信達(dá)地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中，合作項(xiàng)目、代建項(xiàng)目占了6成以上。2023年，信達(dá)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售金額195.05億元，其中，合作項(xiàng)目權(quán)益銷售金額60.34億元，代建項(xiàng)目銷售金額68.1億元。

??但目前代建業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)的收入仍然有限。2023年，信達(dá)地產(chǎn)新拓展代建項(xiàng)目6個(gè)，產(chǎn)生的收入3.36億元，占營業(yè)收入的比重僅2.94%。

??新掌門人鄧立新，如何把自己的金融經(jīng)驗(yàn)和理念融入到房地產(chǎn)行業(yè)中，帶領(lǐng)信達(dá)地產(chǎn)走出困境，值得期待。