??2月25日，保利發(fā)展發(fā)布公告，透露其股票已連續(xù)12個月內每個交易日收盤價均低于最近一個會計年度經審計的每股歸屬公司普通股股東的凈資產，為此董事會審議制訂估值提升計劃，打算通過穩(wěn)經營、提質效、股份回購、股東增持、嘗試中期分紅等手段，穩(wěn)定股價并增強市場信心。當日，保利發(fā)展的收盤價為8.34元，市凈率僅0.52。

??證監(jiān)會2024年11月發(fā)布的《上市公司監(jiān)管指引第10號——市值管理》提出，長期破凈公司應當制訂上市公司估值提升計劃，并經董事會審議后披露。截至2月25日，Wind房地產行業(yè)的108只地產股中，有53家的市凈率低于1，除了保利發(fā)展，還有萬科A、招商蛇口、綠地控股、華發(fā)股份、華僑城A、金地集團等規(guī)模房企。港股中，中國海外發(fā)展、華潤置地、龍湖集團、越秀地產等的股價也處于破凈狀態(tài)。

??一家金融機構的內部人士表示，保利發(fā)展的這份估值提升計劃“有目標、有改善，也有真金白銀”，預計能對穩(wěn)定市場信心起到一定作用，更重要的信號則是“行業(yè)可能觸底了”。

??保利發(fā)展：嘗試中期分紅

??公告顯示，2024年1月1日至2024年4月22日，保利發(fā)展經審計每股歸屬公司普通股股東的凈資產為15.64元/股，2024年4月23日至2024年12月31日，經審計每股歸屬公司普通股股東的凈資產為16.16元/股。而整個2024年，該公司的股價都在約7.5元至11.7元之間波動，始終低于每股凈資產。

??由此，2月25日，該公司召開臨時董事會，審議通過了《關于制定<估值提升計劃>的議案》。估值提升計劃主要圍繞主業(yè)展開，包括推動庫存去化，做優(yōu)增量投資，保障銷售規(guī)模平穩(wěn)，以此確保未來收入和盈利規(guī)模保持合理穩(wěn)定等。

??據保利發(fā)展介紹，其已在2021年至2023年累計實現庫存銷售去化1.41萬億元、回籠1.36萬億元。2024年新拓展項目37個，總地價683億元，占總地價74%、20%的項目分布在一線、二線城市，市場確定性強、銷售兌現度高，具備優(yōu)于存量資源的盈利能力。

??保利發(fā)展表示，公司一直以來始終將并購重組作為重要資本運作手段。例如，在2016年完成國資委主導的首單央企地產整合，并購中航系地產業(yè)務，實現了規(guī)?；①彽耐黄?，獲取了豐富的資源。未來，基于產業(yè)轉型升級、尋求第二增長曲線等發(fā)展需求，也將積極開展互惠互利、強強聯合的并購重組，收購有助于提升關鍵業(yè)務水平的優(yōu)質資產。

??提升股東回報是市值管理的重要內容。此前，保利發(fā)展已將分紅比率由上市初期的20%，提升到了2023年至2025年的不少于40%。該公司透露，計劃于2025年實施中期分紅，還將考慮繼續(xù)采取股份回購、股東增持、高管增持等手段穩(wěn)定股價。

??有位投資者表示，這份估值提升計劃中，回購、增持都是老生常談，但有兩個新要點值得關注，一是馬上要實施中期分紅，二是要并購整合優(yōu)質資產，并購的規(guī)劃更具想象空間。

??2月26日，地產板塊表現活躍，打響估值提升“第一槍”的保利發(fā)展錄得3.48%的漲幅，重回千億市值。

??A股超50只地產股破凈

??股價長期破凈的地產股遠不止保利發(fā)展一家。

??受行業(yè)深度調整影響，Wind房地產指數從2022年4月3500多點的高點下滑至2月25日的2100多點，跌幅超過6成。個股也難以獨善其身，截至2月25日，A股有53只地產股破凈，華遠地產、*ST金科以-30.6和-4.2的市凈率排在破凈榜的前兩位，排在第三的是金融街，市凈率約0.28，綠地控股、金地集團、華僑城A、萬科A的市凈率均在0.4以下，華發(fā)股份、招商蛇口的表現稍微好一些，分別為0.73、0.89。

??為了穩(wěn)定股價，自2023年底以來，保利發(fā)展、招商蛇口、華僑城A等公司陸續(xù)啟動了增持、回購等方案，但效果并不明顯。2024年11月，證監(jiān)會出臺的《上市公司監(jiān)管指引第10號——市值管理》明確指出，長期破凈公司制訂的估值提升計劃相關內容應當明確、具體、可執(zhí)行，至少每年對估值提升計劃的實施效果進行評估。這讓投資者們看到了新的希望，紛紛敦促上市房企盡快拿出執(zhí)行方案。

??證監(jiān)會文件發(fā)布不久，就有投資者向綠地控股詢問是否會制定市值管理指引，該公司回應稱將認真學習最新出臺的市值管理指引，按要求做好相關工作。

??華僑城A的管理層在2024年12月對投資者表示，近幾年公司經營發(fā)展面臨著一系列挑戰(zhàn)，管理層高度重視市值管理和股東利益，目前正在按照監(jiān)管要求制定市值管理制度和估值提升計劃，將適時向投資者報告。

??金融街也多次表示充分理解投資者對股價的關注，正密切關注和研究市值管理相關政策，但至今仍未披露時間表。對于估值提升計劃，“如有需要，會通過公告發(fā)布?！?月26日，金融街相關人士如此回復中國房地產報記者。

??一位業(yè)內人士表示，上市公司股價受宏觀經濟形勢、行業(yè)發(fā)展前景、公司經營情況、市場風險偏好等多種因素的影響，就企業(yè)經營情況而言，目前大部分上市房企的壓力仍較大。截至目前，已有多只破凈地產股發(fā)布2024年度的業(yè)績預警，萬科A預計歸屬母公司凈利潤虧損450億元，綠地控股預虧110億元至130億元，金融街的虧損金額超過2023年末經審計凈資產的10%，華僑城A預計的虧損額也達到了70億元至90億元。保利發(fā)展仍保持盈利狀態(tài)，但歸屬母公司凈利潤同比減少了58%。

??雖然企業(yè)經營業(yè)績仍未迎來拐點，但行業(yè)環(huán)境已有向好趨勢。中銀證券表示，房地產市場修復有兩個前置指標，土地拍賣溢價率和開盤去化率。其中，1月份土地市場的溢價率創(chuàng)下近3年來的新高，2月份也維持在一個較高水平。新盤的首開去化率在2024年一度下跌到歷史最低25%左右，今年1月份修復到44%左右，反映市場的活躍度開始起來了。該機構認為，2025年，整體地產行業(yè)仍有較大的參與機遇，彈性向上仍明確，看好地產板塊機會。