??合約銷售金額同比下降14.7%，一二線城市銷售貢獻(xiàn)超七成，拿地銷售金額比0.14，土儲(chǔ)權(quán)益保持45%，營(yíng)收同比上升31.%，“三道紅線”保持綠檔多元化業(yè)務(wù)營(yíng)收占比超15%。

??◎  作者 / 沈曉玲、張少賢

??核心觀點(diǎn)

??【業(yè)績(jī)同比下降近15%，一二線城市銷售占比超七成】2023年上半年金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額858.2億元，同比下降14.7%，降幅遠(yuǎn)大于百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售金額收縮0.4%的平均水平。銷售面積471.1萬(wàn)平方米，同比增加12.4%，銷售均價(jià)18217元/平方米，較去年同期下降24.1%。一二線城市銷售占比達(dá)72.8%，其中上海、北京、南京、天津、廣州等5座城市單城銷售額超20億元。一線城市銷售榜單排名下降，整體來(lái)說(shuō)金地在一線城市的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力有待提升。

??【新增土儲(chǔ)權(quán)益比例提升至57%，投資聚焦一二線城市】2023年上半年金地集團(tuán)新增土儲(chǔ)建面85萬(wàn)方，總投資額119億元，拿地銷售比為0.14，拿地態(tài)度趨謹(jǐn)，與百?gòu)?qiáng)房企0.15的整體拿地水平基本持平。期內(nèi)新增土儲(chǔ)的樓面地價(jià)為1.40元/平方米，較去年同期提高22%，主要由于新增土儲(chǔ)集中在土拍市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的熱點(diǎn)一二線城市，樓板價(jià)攀升。期內(nèi)新增土儲(chǔ)權(quán)益比例56.5%，較去年同期相比提高約21個(gè)百分點(diǎn)，新增土儲(chǔ)權(quán)益顯著提升至近年來(lái)較高水平。期內(nèi)投資聚焦一二線熱點(diǎn)城市，除東莞一副地塊外，其余新增土儲(chǔ)均位于一二線城市。

??【總土儲(chǔ)規(guī)模持續(xù)收縮，土儲(chǔ)權(quán)益保持45%】截止2023年中期，金地集團(tuán)總土地儲(chǔ)備約4878萬(wàn)平方米，較2022年末下降5.9%，權(quán)益土地儲(chǔ)備約2194萬(wàn)平方米，土儲(chǔ)權(quán)益為45%，與2022年底持平。按照企業(yè)今年新增土儲(chǔ)的權(quán)益比例56.5%來(lái)看，總土儲(chǔ)的權(quán)益比例下降趨勢(shì)有所緩和。根據(jù)企業(yè)近3年的合約銷售速度估算，土儲(chǔ)足以支撐企業(yè)未來(lái)四年左右發(fā)展需要，整體來(lái)看土儲(chǔ)充足。

??【營(yíng)收同比增長(zhǎng)超三成，凈利率僅為6.2%】2023年上半年金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入368.6億元，同比增加31.1%，主要由于期內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模增加，期內(nèi)整體毛利率約為16.6%，相比去年同期下降5.6個(gè)百分點(diǎn)，其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為14.9%，較去年同期下降6.3個(gè)百分點(diǎn)，凈利率為6.2%，較去年同期下降5.9個(gè)百分點(diǎn)，主要受到投資收益的大幅下降影響。

??【融資成本持續(xù)下降，“三道紅線”保持綠檔】截止2023年6月底，金地集團(tuán)擁有現(xiàn)金460.8億元（包含受限資金），相比去年年底下降15.5%，412.6億元，較去年年底下降2.7%，現(xiàn)金短債比由去年年底的1.29下降至1.12。剔除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比為1.10，與去年年底持平，短期流動(dòng)性充裕。同時(shí)長(zhǎng)短期債務(wù)比1.67，較期初小幅下降0.07，加權(quán)平均融資成本僅為4.39%，較期初下降0.03個(gè)百分點(diǎn)。凈負(fù)債率為53.9%，相比去年年底上升0.8個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)62.9%，低于監(jiān)管70%的閾值，“三道紅線”維持綠檔。

??【多元化業(yè)務(wù)營(yíng)收占比超15%，代建業(yè)務(wù)布局超50城】截止2023年6月底，多元業(yè)務(wù)營(yíng)收到達(dá)55.7億元，同比增長(zhǎng)18.2%，多元營(yíng)收占比達(dá)15.2%，較去年同期占比小幅下降1.68個(gè)百分點(diǎn)。金地集團(tuán)經(jīng)營(yíng)模式以自主開發(fā)銷售為主，業(yè)務(wù)板塊分為住宅地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營(yíng)、房地產(chǎn)金融及物業(yè)管理服務(wù)等。

??01 銷售

??業(yè)績(jī)同比下降近15%
一二線城市銷售占比超七成

??銷售同比下滑近15%，降幅大于百?gòu)?qiáng)房企平均水平。2023年上半年金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額858.2億元，同比下降14.7%，降幅遠(yuǎn)大于百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售金額收縮0.4%的平均水平。銷售面積471.1萬(wàn)平方米，同比增加12.4%，銷售均價(jià)18217元/平方米，較去年同期下降24.1%。從行業(yè)排名上看，根據(jù)《2023年1-6月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》，金地全口徑銷售金額排名從2022年底的第7位小幅回落至10強(qiáng)之外。

??一二線城市銷售貢獻(xiàn)超七成，一線城市銷售榜單排名下降。金地集團(tuán)聚焦一二線重點(diǎn)城市，根據(jù)2023年中報(bào)披露情況看，一二線城市銷售占比達(dá)72.8%，其中上海、北京、南京、天津、廣州等5座城市單城銷售額超20億元。根據(jù)CRIC城市排行榜，一線城市中，北上深排名均有下滑，而唯一位次上升的廣州也未能入圍當(dāng)?shù)劁N售TOP10，整體來(lái)說(shuō)金地在一線城市的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力有待提升。從具體項(xiàng)目看，上海西站綜合體項(xiàng)目、上海青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)佳迪路項(xiàng)目期內(nèi)簽約金額均超30億元，北京林秀嘉園、上海嘉定馬陸社區(qū)50-08項(xiàng)目、南京江北G12項(xiàng)目等8個(gè)項(xiàng)目[1]期內(nèi)簽約金額超10億元。

??02 投資

??新增土儲(chǔ)權(quán)益比例提升至57%
投資聚焦一二線城市

??拿地銷售金額比0.14，新增土儲(chǔ)權(quán)益達(dá)到近年來(lái)較高水平。2023年上半年金地集團(tuán)新增土儲(chǔ)建面85萬(wàn)方，總投資額119億元，拿地銷售比為0.14，拿地態(tài)度趨謹(jǐn)，與百?gòu)?qiáng)房企0.15的整體拿地水平基本持平。期內(nèi)新增土儲(chǔ)的樓面地價(jià)為1.40萬(wàn)元/平方米，較去年同期提高22%，主要由于新增土儲(chǔ)集中在土拍市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的熱點(diǎn)一二線城市，樓板價(jià)攀升。根據(jù)企業(yè)2023年中報(bào)披露的《主要開發(fā)投資及銷售項(xiàng)目表》，篩選出10幅新增地塊，通過(guò)其建面明細(xì)計(jì)算期內(nèi)新增土儲(chǔ)權(quán)益比例56.5%，較去年同期相比提高約21個(gè)百分點(diǎn)，新增土儲(chǔ)權(quán)益顯著提升至近年來(lái)較高水平。

??期內(nèi)投資聚焦一二線熱點(diǎn)城市。根據(jù)2023年上半年金地集團(tuán)中報(bào)公布項(xiàng)目明細(xì)顯示，期內(nèi)金地集團(tuán)共新增地塊10幅，除東莞一副地塊外，其余新增土儲(chǔ)均位于一二線城市，主要包括上海、深圳、南京、杭州等熱點(diǎn)城市。結(jié)合合約銷售分布情況看，期內(nèi)在上海、深圳等城市新增拿地，對(duì)未來(lái)一線城市排名回升有所助益。

??03 盈利

??總土儲(chǔ)規(guī)模持續(xù)收縮
土儲(chǔ)權(quán)益保持45%

??土儲(chǔ)規(guī)?？傮w充裕，總土儲(chǔ)權(quán)益占比維持45%水平。截止2023年中期，金地集團(tuán)總土地儲(chǔ)備約4878萬(wàn)平方米，較2022年末下降5.9%，權(quán)益土地儲(chǔ)備約2194萬(wàn)平方米，土儲(chǔ)權(quán)益為45%，與2022年底持平。按照企業(yè)今年新增土儲(chǔ)的權(quán)益比例56.5%來(lái)看，總土儲(chǔ)的權(quán)益比例下降趨勢(shì)有所緩和。根據(jù)企業(yè)近3年的合約銷售速度估算，土儲(chǔ)足以支撐企業(yè)未來(lái)四年左右發(fā)展需要，整體來(lái)看土儲(chǔ)充足。

??04 營(yíng)利

??營(yíng)收同比增長(zhǎng)超三成
凈利率僅為6.2%

??營(yíng)收同比上升31.%，期內(nèi)結(jié)算收入同比提升超三成。2023年上半年金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入368.6億元，同比增加31.1%，主要由于期內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模增加，截止2023年6月，金地結(jié)算面積181.6萬(wàn)平方米，同比上升56.8%，結(jié)算收入311.4億元，同比上升33.9%。

??盈利水平持續(xù)下降，期內(nèi)凈利率同比下降近6個(gè)百分點(diǎn)。2023年上半年金地實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)61.1億元，同比下降2.1%，整體毛利率約為16.6%，相比去年同期下降5.6個(gè)百分點(diǎn)，其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為14.9%，較去年同期下降6.3個(gè)百分點(diǎn)。2023年上半期內(nèi)凈利率為6.2%，較去年同期下降5.9個(gè)百分點(diǎn)，主要受到投資收益的大幅下降影響。從公布的中報(bào)數(shù)據(jù)看，投資收益從2022年中期的22.6億降至2023年中期的7.1億元。同時(shí)，期內(nèi)歸母凈利率為4.2%，較去年同期相比減少2.8個(gè)百分點(diǎn)，結(jié)合總土儲(chǔ)權(quán)益占比止跌情況看，未來(lái)歸母凈利率水平將不會(huì)持續(xù)下降。

??05 負(fù)債

??融資成本持續(xù)下降
“三道紅線”保持綠檔

??融資成本小幅下降，短期流動(dòng)性充足。截止2023年6月底，金地集團(tuán)擁有現(xiàn)金460.8億元（包含受限資金），相比去年年底下降15.5%，而短期債務(wù)412.6億元，較去年年底下降2.7%，現(xiàn)金短債比由去年年底的1.29下降至1.12。剔除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比為1.10，與去年年底持平，短期流動(dòng)性充裕。同時(shí),長(zhǎng)期債務(wù)為688.8億元，較去年年底下降6.7%，長(zhǎng)短期債務(wù)比1.67，較期初小幅下降0.07。此外，金地加權(quán)平均融資成本僅為4.39%，較期初下降0.03個(gè)百分點(diǎn)?！叭兰t線”保持綠檔。截止2023年6月底，金地集團(tuán)的凈負(fù)債率為53.9%，相比去年年底上升0.8個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)62.9%，低于監(jiān)管70%的閾值，“三道紅線”維持綠檔。

??06 多元化

??多元化業(yè)務(wù)營(yíng)收占比超15%
代建業(yè)務(wù)布局超50城

??集團(tuán)業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)開發(fā)為主，多元營(yíng)收占比小幅下降。截止2023年6月底，多元業(yè)務(wù)營(yíng)收到達(dá)55.7億元，同比增長(zhǎng)18.2%，多元營(yíng)收占比達(dá)15.2%，較去年同期占比小幅下降1.68個(gè)百分點(diǎn)。金地集團(tuán)經(jīng)營(yíng)模式以自主開發(fā)銷售為主，業(yè)務(wù)板塊分為住宅地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營(yíng)、房地產(chǎn)金融及物業(yè)管理服務(wù)等。

??商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、租賃住宅業(yè)務(wù)主要由金地商置進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。在商業(yè)地產(chǎn)方面，旗下商辦物業(yè)出租率保持穩(wěn)定，商場(chǎng)客流同比增長(zhǎng)22%，銷售同比增長(zhǎng)19%，會(huì)員消費(fèi)占比提升6%。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面，金地威新完成園區(qū)運(yùn)營(yíng)模式優(yōu)化，運(yùn)營(yíng)期項(xiàng)目平均出租率高于95%，并積極拓展租金外收入，光伏試點(diǎn)取得圓滿成功，相關(guān)增值服務(wù)收入首次突破千萬(wàn)元。在長(zhǎng)租公寓方面，期內(nèi)與上海閔房集團(tuán)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，簽約莘松路輕資產(chǎn)委托管理項(xiàng)目，成熟項(xiàng)目平均出租率穩(wěn)定在95%以上。

??代建業(yè)務(wù)主要有金地管理運(yùn)營(yíng)。期內(nèi)，金地管理成功進(jìn)入鄭州、長(zhǎng)沙、包頭、保定、中山和昆明等新城市市場(chǎng)。同時(shí)，金地管理積極拓展產(chǎn)業(yè)園、存量改造、高端養(yǎng)老和市政工程等新業(yè)態(tài)項(xiàng)目，為公司業(yè)績(jī)提供新增長(zhǎng)極。此外，期內(nèi)金地管理與長(zhǎng)城資產(chǎn)、武漢金控、平安集團(tuán)等機(jī)構(gòu)展開合作，創(chuàng)新資方資管等服務(wù)模式。截至 2023 年6月底，金地集團(tuán)代建業(yè)務(wù)已布局全國(guó)超 50 座城市，管理服務(wù)項(xiàng)目超 160 個(gè)，累計(jì)簽約管理面積超 2,200 萬(wàn)平方米，其中住宅簽約面積超 1,400 萬(wàn)平方米，住宅項(xiàng)目累計(jì)可售貨值超 1,500 億元；非住宅類簽約面積超 800 萬(wàn)平方米。

??物業(yè)管理服務(wù)、資產(chǎn)和客戶資源運(yùn)營(yíng)主要由金地智慧服務(wù)負(fù)責(zé)。截至 2023 年上半年末，合約管理面積約 3.68 億平方米，其中在管面積約 2.17 億平方米。報(bào)告期內(nèi)，公司先后中標(biāo)揭陽(yáng)浩澤醫(yī)院、尋甸縣第一人民醫(yī)院、東莞深證數(shù)據(jù)中心等9個(gè)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn) FM（設(shè)施服務(wù)）項(xiàng)目的持續(xù)獲取，其中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)集中突破，半年度中標(biāo)園區(qū)項(xiàng)目 28 個(gè)。此外，公司在城市服務(wù)和團(tuán)餐業(yè)務(wù)兩大新賽道發(fā)展強(qiáng)勁，上半年中標(biāo)深圳坪山街道城市物業(yè)化改革管理服務(wù)項(xiàng)目、深圳桃源街道城市服務(wù)項(xiàng)目、中原科技學(xué)院許昌校區(qū)人文學(xué)部餐廳經(jīng)營(yíng)承包項(xiàng)目和中芯集成電路（寧波）N2 食堂供餐服務(wù)項(xiàng)目，市場(chǎng)拓展能力在行業(yè)中保持領(lǐng)先水平。