越秀地產(chǎn):上半年銷售表現(xiàn)突出,財務(wù)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化

企業(yè)監(jiān)測分析克而瑞研究中心 2023-09-07 09:45:26 來源:克而瑞地產(chǎn)研究

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2023-09-07
  • 報告類型:企業(yè)監(jiān)測分析
  • 發(fā)布機構(gòu):克而瑞

??聚焦核心城市、多元化渠道增儲,TOD項目銷售穩(wěn)健增長。

??◎  作者 / 房玲、貢顯揚

??核心觀點

??【上半年業(yè)績同比增長71%,目標完成率達63.4%】2023年上半年,越秀地產(chǎn)實現(xiàn)合同銷售金額836.3億元,同比增長71%,完成全年1320億元業(yè)績目標的63.4%。在行業(yè)下行調(diào)整的背景下,上半年越秀地產(chǎn)實現(xiàn)銷售業(yè)績同比增長,且業(yè)績增幅和目標完成率水平在規(guī)模房企中表現(xiàn)相對突出,預(yù)計下半年高質(zhì)量完成年度目標的確定性較大。

??【多元化渠道增儲占比63%,總土儲中93%分布在一二線城市】2023年上半年,越秀地產(chǎn)在8個城市合共新增11幅土地,總建筑面積約217萬平方米,全部位于一線和重點二線城市。新增土儲中,通過TOD、產(chǎn)業(yè)勾地、國企合作等多元化、特色化渠道增儲占比63%。截至上半年末,越秀地產(chǎn)總土地儲備規(guī)模達2813萬平方米,93%分布在一二線城市,其中大灣區(qū)占比46.1%。

??【營收規(guī)模同比增長,毛利率較去年末降低2.7個百分點至17.8%】2023年上半年,越秀地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入321億元,同比增長2.6%;毛利潤57億元,同比降低14.2%。凈利潤29.2億元、歸母凈利潤21.8億元,同比分別增長13%和27.5%。上半年,越秀地產(chǎn)的毛利率較去年全年降低2.7個百分點至17.8%。凈利率和歸母凈利率略有回升、保持在合理水平。

??【“三道紅線”保持“綠檔”達標,財務(wù)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化】截至2023年上半年,越秀地產(chǎn)“三道紅線”保持綠檔達標、財務(wù)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率、凈負債率和現(xiàn)金短債比分別為66.8%、53.2%和4.2倍。上半年于境內(nèi)成功發(fā)行公司債券合共54億元,加權(quán)平均借貸利率3.37%。平均融資成本進一步下降,加權(quán)平均借貸利率較去年末下降18個基點至3.98%。

??【TOD項目銷售穩(wěn)健增長,繼續(xù)堅持“商住并舉”發(fā)展戰(zhàn)略】2023年上半年,越秀TOD項目銷售穩(wěn)健增長,上半年合同銷售金額約185.1億元,同比上升53.3%。截至上半年末,越秀地產(chǎn)TOD項目共計9個,總土地儲備達到398萬平方米,約占總土地儲備的14.2%。此外,越秀地產(chǎn)繼續(xù)堅持“商住并舉”發(fā)展戰(zhàn)略,上半年實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)總經(jīng)營收入12.7億元,其中租金收入2.1億元、越秀房產(chǎn)基金經(jīng)營收入10.6億元,同比分別增長16.7%和12.4%。

??01 銷售

??上半年業(yè)績同比增長71%
目標完成率達63.4%

??2023年上半年,越秀地產(chǎn)實現(xiàn)合同銷售金額836.3億元,同比增長71%,完成全年1320億元業(yè)績目標的63.4%。合同銷售面積247.4萬平方米,同比增長39.2%;銷售均價33797元/平方米,較去年末上升11.9%。在行業(yè)下行調(diào)整的背景下,上半年越秀地產(chǎn)實現(xiàn)銷售業(yè)績同比增長,且業(yè)績增幅和目標完成率水平在規(guī)模房企中表現(xiàn)相對突出,預(yù)計下半年高質(zhì)量完成年度目標的確定性較大。

4

??從銷售結(jié)構(gòu)來看,越秀地產(chǎn)聚焦大灣區(qū)和華東地區(qū),深耕一線和重點二線城市。上半年,越秀地產(chǎn)在大灣區(qū)總計實現(xiàn)合同銷售金額約461.3億元,占比55.2%,較2022年末進一步提升。其中,僅在廣州就實現(xiàn)402.6億元的合同銷售金額,占比達48.1%。除了大灣區(qū)之外,上半年在華中、北方、西部區(qū)域的業(yè)績表現(xiàn)也相對較佳。其中,華中區(qū)域上半年實現(xiàn)合同銷售金額96億元,銷售金額占比提升至11.5%;北方、西部區(qū)域的業(yè)績貢獻度也均較2022年全年有明顯提升。

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??02 投資

??多元化渠道增儲占比63%
總土儲中93%分布在一二線城市

??2023年上半年,越秀地產(chǎn)通過“6+1”的多元化增儲模式,在8個城市合共新增11幅土地,總建筑面積約217萬平方米,全部位于一線和重點二線城市。其中北京新增3幅土地,新增土儲43萬平方米,其余分布于廣州、上海、杭州、成都、武漢、青島和西安。新增土儲中,通過TOD、產(chǎn)業(yè)勾地、國企合作等多元化、特色化渠道增儲占比63%,多元化增儲占比較2022年進一步提升。截至上半年末,越秀地產(chǎn)總土地儲備規(guī)模達2813萬平方米,93%分布在一二線城市,其中大灣區(qū)占比46.1%(廣州占比40.3%)、華東地區(qū)占比18.8%。

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??03 盈利

??營收規(guī)模同比增長
毛利率較去年末降低2.7個百分點至17.8%

??2023年上半年,越秀地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入321億元,同比增長2.6%;毛利潤57億元,同比降低14.2%。凈利潤29.2億元、歸母凈利潤21.8億元,同比分別增長13%和27.5%。在地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體利潤空間收窄的行業(yè)背景下,越秀地產(chǎn)的各項利潤率指標自2019年以來也呈回落趨勢。上半年,越秀地產(chǎn)的毛利率較去年全年降低2.7個百分點至17.8%。但受益于財務(wù)費用的降低和錄得匯兌收益,凈利率和歸母凈利率略有回升、保持在合理水平。

??此外,截至上半年末,越秀地產(chǎn)已售未入賬的銷售金額達2211.9億元,較年初上升23.6%。中期每股派息人民幣0.213元,派息比率保持在核心凈利潤的40%。

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??04 負債

??“三道紅線”保持“綠檔”達標
財務(wù)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化

??截至2023年上半年,越秀地產(chǎn)持有現(xiàn)金492.5億元(其中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物302.8億元、監(jiān)控戶存款189.7億元),較2022年末增加141.5億元;短期有息負債117.1億元,較2022年末減少40.3億元。剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率、凈負債率和現(xiàn)金短債比分別為66.8%、53.2%和4.2倍,非受限現(xiàn)金短債比也達2.59?!叭兰t線”指標保持“綠檔”達標、財務(wù)結(jié)構(gòu)進一步明顯優(yōu)化。截至上半年末,越秀地產(chǎn)繼續(xù)保持穆迪Baa3和惠譽BBB-“投資級”信用評級,展望穩(wěn)定。

??在融資端,2023年越秀地產(chǎn)多元化拓展融資渠道,上半年于境內(nèi)成功發(fā)行公司債券合共54億元,加權(quán)平均借貸利率3.37%。平均融資成本進一步下降,加權(quán)平均借貸利率較去年末下降18個基點至3.98%。上半年,越秀地產(chǎn)也抓住市場窗口期完成供股融資,供股獲1.15倍超額認購,募資凈額約83億港元,將主要聚焦投資大灣區(qū)、華東地區(qū)主要城市以及其它重點省會城市。

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??05 多元化

??TOD項目銷售穩(wěn)健增長
繼續(xù)堅持“商住并舉”發(fā)展戰(zhàn)略

??2023年上半年,越秀TOD項目銷售穩(wěn)健增長,上半年合同銷售金額約185.1億元,同比上升53.3%,TOD項目銷售金額占比22.1%。其中,廣州的TOD項目實現(xiàn)合同銷售金額173.9億元,杭州的TOD項目也貢獻了11.2億元。上半年,越秀持續(xù)深化TOD業(yè)務(wù)全國化布局戰(zhàn)略,在杭州投資了星橋TOD項目(越秀地產(chǎn)與杭州地鐵的第二個戰(zhàn)略合作項目),增加TOD土地儲備約48萬平方米。截至上半年末,越秀地產(chǎn)TOD項目共計9個,總土地儲備達到398萬平方米,約占總土地儲備的14.2%。

??此外,越秀地產(chǎn)繼續(xù)堅持“商住并舉”發(fā)展戰(zhàn)略,堅持越秀地產(chǎn)、越秀房托“雙平臺”常態(tài)化互動;優(yōu)化“資產(chǎn)管理人”商業(yè)資管模式,不斷提升商業(yè)運營能力和商業(yè)物業(yè)的穩(wěn)定現(xiàn)金流貢獻。2023年上半年實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)總經(jīng)營收入12.7億元,同比增長13.1%。其中租金收入2.1億元、越秀房產(chǎn)基金經(jīng)營收入10.6億元,同比分別增長16.7%和12.4%。

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中山市越秀地產(chǎn)開發(fā)有限公司

統(tǒng)一社會信用代碼:91442000699784848D    經(jīng)營狀況:存續(xù)    注冊資本:300500(萬元)

風(fēng)險情況:  自身風(fēng)險  0    變更提醒  37    關(guān)聯(lián)風(fēng)險  36

沈陽越秀地產(chǎn)有限公司

統(tǒng)一社會信用代碼:91210100564673227N    經(jīng)營狀況:存續(xù)    注冊資本:291000(萬元)

風(fēng)險情況:  自身風(fēng)險  3    變更提醒  4    關(guān)聯(lián)風(fēng)險  0

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中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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