??本月關(guān)注

??上市房企再融資迎利好，央行推動(dòng)金融機(jī)構(gòu)支持民企發(fā)展

??8月18日證監(jiān)會(huì)表示要保持房企股債融資渠道總體穩(wěn)定，支持正常經(jīng)營(yíng)房企合理融資需求，堅(jiān)持“一企一策”，穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)。27日證監(jiān)會(huì)又發(fā)布了一系列資本市場(chǎng)利好政策，其中包括房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制，房企股權(quán)融資再迎利好。30日人民銀行舉行金融支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)展工作推進(jìn)會(huì)，消息稱會(huì)上要求金融機(jī)構(gòu)制定民營(yíng)企業(yè)年度服務(wù)目標(biāo)，加大民營(yíng)企業(yè)服務(wù)方面的績(jī)效考核權(quán)重等。整體看來，本月房地產(chǎn)利好政策頻出，為市場(chǎng)帶來了寬松預(yù)期，部分民營(yíng)房企融資難的問題可能將有所緩解。但政策的落地效果仍有待觀察，對(duì)于大部分民營(yíng)房企而言融資環(huán)境仍然較為嚴(yán)峻。

??融資規(guī)模環(huán)比微增，融資成本繼續(xù)保持較低水平

??2023年8月80家典型房企的融資總量為573.92億元，環(huán)比增加1.5%，同比增加52.4%，但是單月融資規(guī)模整體來看仍然處于近年來的較低水平。房企債券發(fā)行了364.77億元，環(huán)比增加10.9%，同比增加101.1%。債券類平均融資成本為3.12%，環(huán)比降低0.37pct，同比降低0.06pct。本月沒有房企境外發(fā)債，而由于境內(nèi)發(fā)債的企業(yè)仍然主要是招商蛇口、廈門國(guó)貿(mào)、金融街等國(guó)企央企，因此境內(nèi)融資成本繼續(xù)保持在較低的水平。

??深業(yè)物業(yè)遞交招股書，雅居樂、華發(fā)、碧桂園進(jìn)行配股

??本月沒有房企或房企旗下企業(yè)完成上市，僅有深圳控股旗下的深業(yè)物業(yè)向港交所提交了上市申請(qǐng)。而在增發(fā)配股方面，本月雅居樂則在8月1日宣布以先舊后新方式配售3.46億股，籌資約3.87億港元；華發(fā)在14日發(fā)布了配股說明書，計(jì)劃融資不超過60億元；碧桂園在30日宣布配售3.5億股融資約2.7億港元以抵消貸款。整體看來近期房企在境內(nèi)外的配股都較為積極，也受到了監(jiān)管部門的高度關(guān)注，有利于提振市場(chǎng)信心。

??01 債券發(fā)行：多家企業(yè)配股融資
融資規(guī)模環(huán)比微增

??2023年8月80家典型房企的融資總量為573.92億元，環(huán)比增加1.5%，同比增加52.4%。本月房企融資規(guī)模的環(huán)比增長(zhǎng)主要是因?yàn)槿A發(fā)、雅居樂和碧桂園進(jìn)行了增發(fā)配股，共融資約66.11億元，但是單月融資規(guī)模整體來看仍然處于近年來的較低水平。從全年累計(jì)數(shù)據(jù)來看，1-8月80家典型房企的累計(jì)融資總量為4470.24億元，同比減少19.55%。在融資結(jié)構(gòu)方面，本月房企境內(nèi)債權(quán)融資為433.22億元，環(huán)比減少0.8%，同比增加79.7%；境外債權(quán)融資55.66億元，環(huán)比減少23%，同比減少2.1%；資產(chǎn)證券化融資為18.93億元，環(huán)比減少66.5%，同比減少72.4%。

??8月房企發(fā)債364.77億元，環(huán)比增加10.9%，同比增加101.1%。本月仍然沒有房企境外發(fā)債，因此364.77億元全是境內(nèi)債，其中公司債發(fā)行97.5億元，環(huán)比減少44.3%，同比增加156.6%；中期票據(jù)發(fā)行175.7億元，環(huán)比增加21.2%，同比增加52.3%，境內(nèi)發(fā)債的企業(yè)仍然主要是招商蛇口、廈門國(guó)貿(mào)、金融街等國(guó)企央企。從全年累計(jì)數(shù)據(jù)來看，1-8月的房企發(fā)債規(guī)模達(dá)2477.55億元，其中境內(nèi)債券為2396.33億元，占比為96.72%，相比于1-7月的96.1%又提高了0.62個(gè)百分點(diǎn)。

??2023年8月80家典型房企新增債券類融資成本為3.12%，環(huán)比降低0.37pct，同比降低0.06pct。2023年1-8月80家典型房企新增債券類融資成本3.57%，較2022年全年下降0.65個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本8.04%，較2022年全年上升0.99個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本3.42%，較2022年全年降低0.12個(gè)百分點(diǎn)。

??具體企業(yè)表現(xiàn)來看，8月債券發(fā)行量最大的企業(yè)是招商蛇口，企業(yè)在本月發(fā)行了2筆共50億元的公司債、1筆20億元的中期票據(jù)以及2筆共26億元的超短融。本月發(fā)行債券的企業(yè)有17家，環(huán)比增加2家。從發(fā)債年限來看，金融街發(fā)行了1筆期限長(zhǎng)達(dá)7年的中期票據(jù)，是本月發(fā)行期限最長(zhǎng)的債券。從債券發(fā)行利率表現(xiàn)來看，廈門國(guó)貿(mào)發(fā)行的1筆中期票據(jù)利率為1.51%，是本月房企發(fā)行的所有債券中最低。

??02 債券到期及違約：本月到期534億元
遠(yuǎn)洋、方圓首次宣布違約

??8月共有35筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為534億元，環(huán)比減少16.3%。提前關(guān)注到2023年9月將有33筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為590億元，環(huán)比增加10.5%。從到期債券規(guī)模來看，單筆金額最高是碧桂園于2016年非公開發(fā)行的1筆58.3億元的公司債。

??在債務(wù)違約方面，本月14日遠(yuǎn)洋集團(tuán)公告稱未能及時(shí)支付2094萬美元的利息，同時(shí)方圓地產(chǎn)也在23日公告稱未能支付境外債券本金3.4億美元，兩家企業(yè)都首次出現(xiàn)了債務(wù)違約。除此之外，碧桂園在8月也陷入了利息違約危機(jī)，雖然在9月5日成功在寬限期內(nèi)完成了支付，但是也反映出企業(yè)流動(dòng)性壓力加大。整體來看，近期房企融資仍然較為低迷，再加上房地產(chǎn)銷售仍未全面復(fù)蘇，因此未來仍有可能有更多房企曝出債務(wù)違約事件，流動(dòng)性問題仍需要行業(yè)注意。

??03 IPO和增發(fā)：深業(yè)物業(yè)遞交招股書
雅居樂、華發(fā)、碧桂園進(jìn)行配股

??本月沒有房企或房企旗下企業(yè)完成上市，僅有深圳控股旗下的深業(yè)物業(yè)向港交所提交了上市申請(qǐng)。整體看來，近期香港資本市場(chǎng)對(duì)于境內(nèi)房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的上市融資態(tài)度較為謹(jǐn)慎，境內(nèi)房企及旗下公司的上市積極性也相對(duì)較低。

??而在增發(fā)配股方面，本月雅居樂則在8月1日宣布以先舊后新方式配售3.46億股，籌資約3.87億港元；華發(fā)在14日發(fā)布了配股說明書，計(jì)劃融資不超過60億元；碧桂園在30日宣布配售3.5億股融資約2.7億港元以抵消貸款。整體看來近期房企在境內(nèi)外的配股都較為積極，也受到了監(jiān)管部門的高度關(guān)注，有利于提振市場(chǎng)信心。

??04 股價(jià)變動(dòng)：行業(yè)業(yè)績(jī)低迷加龍頭房企債務(wù)危機(jī)
兩市地產(chǎn)股均遭重挫

??由于中期業(yè)績(jī)披露以及碧桂園、遠(yuǎn)洋等企業(yè)債務(wù)危機(jī)的影響，本月兩市的地產(chǎn)股股價(jià)均遭到了重挫，A股整月上漲的地產(chǎn)股占比為12%，H股也不到13%。在H股方面，本月方圓生活服務(wù)是H股漲幅最大的地產(chǎn)相關(guān)股，主要是因?yàn)楸驹挛飿I(yè)股的業(yè)績(jī)更受到投資者的青睞，因此漲幅前五的地產(chǎn)相關(guān)股中有4家都是物業(yè)股。地產(chǎn)股中僅有綠城中國(guó)上漲了4.72%，是唯一一家上漲的內(nèi)房股。

??在A股房企方面，本月天房發(fā)展的漲幅較大，企業(yè)股價(jià)在8月一共迎來了6個(gè)漲停板，主要是因?yàn)槠髽I(yè)在8月8日宣布改名為“天津津投城市開發(fā)股份有限公司”，企業(yè)戰(zhàn)略有所轉(zhuǎn)向。再加上證監(jiān)會(huì)在27日發(fā)布了一系列資本市場(chǎng)利好政策，其中包括房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制，因此A股房地產(chǎn)板塊整體出現(xiàn)了上漲，因此使得企業(yè)本月漲幅達(dá)到了39.04%。