并購月報 | 大悅城84億置換資產(chǎn),世茂退出國壽、遠洋合作項目 (2023年9月)

企業(yè)監(jiān)測分析 2023-10-07 15:19:23 

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2023-10-07
  • 報告類型:企業(yè)監(jiān)測分析
  • 發(fā)布機構(gòu):克而瑞

??本月關(guān)注

??房地產(chǎn)稅立法暫緩,多地加速放開限購限售

??本月《十四屆全國人大常委會立法規(guī)劃》正式對外公布,備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅立法并未在此次立法規(guī)劃中提及,釋放積極信號、穩(wěn)定市場預(yù)期。15日央行決定下調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個百分點,年內(nèi)二次降準(zhǔn)落地,有利于緩解銀行凈息差壓力,促進存量房貸利率下調(diào)。地方政府層面,本月83個城市112次松綁房地產(chǎn)政策,核心城市限購限售政策正迎來加速放松,隨著政策預(yù)期和市場信心的改善,樓市有望在“金九銀十”迎來筑底回暖。

??蘇寧獲華融紓困資金15.49億,AMC紓困進度較為緩慢

??本月蘇寧公告宣布,中國華融通過中信信托向在建物流項目紓困資金15.49億元,盤活公司存量在建類倉儲物流資產(chǎn)及日常經(jīng)營。中國華融的這筆資金對于千億負債的蘇寧來說杯水車薪,但似乎是雪中送炭,或許可以幫助蘇寧易購旗下物流公司躲過破產(chǎn)危機。此外,華融資產(chǎn)與財信地產(chǎn)簽署1.08億元融資借款展期協(xié)議。目前AMC紓困僅從項目端進行發(fā)力,且要求對債務(wù)進行“新老劃斷”,受惠范圍較小,很難從根本上改善房企的流動性。

??大悅城84億置換資產(chǎn),世茂退出國壽遠洋合作項目

??本月重點監(jiān)測房企共涉及34筆并購交易,披露的交易對價約304.8億,同比大幅減少56.2%、環(huán)比減少17%,單月交易規(guī)模近半年來僅次于8月,單月披露的單筆平均交易規(guī)模12.7億,收并購活動相對活躍。本月大悅城84億成功出售上海、北京2大商業(yè)物業(yè),并以12億對價收購上海虹口北外灘宅地。此次置換資產(chǎn)的行為表明其當(dāng)前經(jīng)營重心在于調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu),聚焦高能級城市優(yōu)質(zhì)宅地、加速處置存量資產(chǎn),穩(wěn)定集團資金安全。此外,世茂退出國壽、遠洋珠海商業(yè)綜合體項目,出售對價約39億,用于抵銷其結(jié)欠標(biāo)的項目部分債務(wù)。

??01

??并購政策:房地產(chǎn)稅立法暫緩

??多地加速放開限購限售

??本月中央密集推出房地產(chǎn)政策,7日《十四屆全國人大常委會立法規(guī)劃》正式對外公布,備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅立法并未在此次立法規(guī)劃中提及,意味著五年之內(nèi)房地產(chǎn)稅立法大概率不會提請審議,釋放積極信號、穩(wěn)定市場預(yù)期。但長期房地產(chǎn)稅立法方向未改,待時機、條件成熟時,不排除未來推出房地產(chǎn)稅改革試點。

??此外,年內(nèi)二次降準(zhǔn)落地,15日央行決定下調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個百分點,本次下調(diào)后金融機構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率約7.4%,有利于緩解銀行凈息差壓力,呵護盈利空間,促進存量房貸利率下調(diào)。20日央行鄒瀾表示,“預(yù)計超過九成符合條件的借款人可在第一時間充分享受政策紅利,其他借款人的存量房貸利率也將在10月底前完成調(diào)整”。

??地方政府層面,本月松綁政策頻次為2022年以來單月次新高,力度則堪稱本輪寬松周期以來最強,83個城市112次松綁房地產(chǎn)政策,包括合肥、濟南、青島、福州、鄭州、大連、沈陽、蘭州在內(nèi)的11個核心城市全面取消限購,廣州、成都、西安、長沙等限購大幅放寬,合肥、鄭州等8城解除限售。核心城市限購限售政策正迎來加速放松,隨著政策預(yù)期和市場信心的改善,樓市有望在“金九銀十”迎來筑底回暖。

??02

??并購金融:蘇寧獲華融紓困資金15.49億

??AMC紓困進度較緩慢

??集團層面,本月蘇寧公告宣布,中國華融通過中信信托向在建物流項目紓困資金15.49億元,盤活公司存量在建類倉儲物流資產(chǎn)及日常經(jīng)營。中國華融的這筆資金對于千億負債的蘇寧來說杯水車薪,但似乎是雪中送炭,或許可以幫助蘇寧易購旗下物流公司躲過破產(chǎn)危機。此外,本月華融資產(chǎn)與財信地產(chǎn)簽署1.08億元融資借款展期協(xié)議,約定將融資借款剩余本金的到期日延長至2024年3月11日、2024年9月11日。

??目前AMC紓困動力略顯不足,通常采取“救項目不救集團”的原則,不僅要求對債務(wù)進行“新老劃斷”且對救助項目的要求較高,傾向于選擇區(qū)域優(yōu)質(zhì)、有階段性流動性問題的項目或資產(chǎn)進行紓困,因此整體進度相對緩慢。AMC僅從項目端進行紓困發(fā)力,受惠范圍較小,很難從根本上改善房企的流動性,緩解其資金問題。

??03

??行業(yè)并購:大悅城84億置換資產(chǎn)

??世茂退出國壽遠洋合作項目

??根據(jù)CRIC監(jiān)測,2023年9月重點監(jiān)測房企共涉及34筆并購交易,披露交易金額的有24筆,總交易對價約304.8億人民幣,同比大幅減少56.2%、環(huán)比減少17%,單月交易規(guī)模近半年來僅次于8月,單月披露的單筆平均交易規(guī)模12.7億,收并購活動相對活躍。

??交易進展來看,本月11筆交易已經(jīng)簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議,10筆披露的交易對價約117.1億,其中世茂退出國壽、遠洋珠海商業(yè)綜合體項目,出售對價約39億,用于抵銷其結(jié)欠標(biāo)的項目約41.6億元債務(wù)的一部分;中國太平折價20.85億收購北京當(dāng)代時光里養(yǎng)老社區(qū),加速布局醫(yī)康養(yǎng)生態(tài)圈;為償還債務(wù),新城13.67億出售常州恒軒全部股權(quán)、涉及144家影院;萬科8.8億出售旗下天河萬科廣場商業(yè)物業(yè)予廣百股份等。14筆交易處于掛牌狀態(tài),披露的交易對價約86.7億,其中金茂底價28億掛牌北京威斯汀大飯店100%股權(quán),上海建工底價18億掛牌天津津玥100%股權(quán)、江西建豪地產(chǎn)100%股權(quán),加快資產(chǎn)處置。此外,完成、進行中的交易筆數(shù)分別為7筆和2筆,交易對價分別86.4億、14.6億。

??本月市場關(guān)注度高的是,大悅城月底公告宣布,公開掛牌轉(zhuǎn)讓的上海中糧海景壹號、北京中糧置地廣場均以底價成交,成交價合計83.98億。算上今年1月大悅城底價6982萬完成出售深圳寶安區(qū)5套商業(yè)房產(chǎn),年內(nèi)已經(jīng)累計出售3次商業(yè)地產(chǎn),成功套現(xiàn)。而與之對應(yīng)的,大悅城本月11.96億收購上海虹口北外灘宅地,項目占地面積2.4萬平,規(guī)劃建面約4.65萬平,成為落地上海外灘板塊的第2個項目。近期大悅城銷售表現(xiàn)不佳,隨之改變了投資策略、收縮布局力度,當(dāng)前其經(jīng)營重心在于調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu),聚焦高能級城市優(yōu)質(zhì)宅地、加速處置存量資產(chǎn),以此來穩(wěn)定集團的資金安全。

??交易標(biāo)的物業(yè)類型看,本月并購交易中多元化交易規(guī)模仍然遠超開發(fā)項目,17筆涉及商辦、文旅、物管等不同領(lǐng)域的多元化投資,披露的交易金額204.8億,占到全部規(guī)模的67.2%,環(huán)比提升1.4pct。其中,商辦資產(chǎn)出售熱度最高,7筆交易披露的交易對價156.7億,占到全部規(guī)模的51.4%。商辦資產(chǎn)回報周期長,當(dāng)前加快相關(guān)資產(chǎn)處置以實現(xiàn)資產(chǎn)價值最大化,已成為主流共識,但多數(shù)區(qū)域不佳的商辦資產(chǎn)多處于掛牌或流拍狀態(tài)。

2023-10-09 更多

中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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