??2024年上半年上市房企中報(bào)季已收官，在房地產(chǎn)市場(chǎng)底部震蕩的背景下，行業(yè)盈利狀況仍不樂觀。

??CRIC監(jiān)測(cè)的典型50家房企上半年?duì)I收與利潤(rùn)規(guī)模雙降，其中營(yíng)業(yè)收入14572億元，同比下降13%；毛利潤(rùn)1615億元，同比下滑34%；凈利潤(rùn)虧損373億元，歸母凈利潤(rùn)虧損加大至479億元。

??盈利難已成為房地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象。

??從具體企業(yè)表現(xiàn)來看，2024上半年，典型上市房企超七成營(yíng)收同比下滑，凈利潤(rùn)同比下降的房企數(shù)量更是達(dá)到了八成，半數(shù)以上企業(yè)凈利潤(rùn)為虧損狀態(tài)。

??不過，也有房企毛利潤(rùn)表現(xiàn)突出，毛利率維持在20%左右，第二曲線成為盈利水平修復(fù)的利器。

??市場(chǎng)仍在筑底盤整，短期內(nèi)企業(yè)利潤(rùn)規(guī)模和盈利水平將繼續(xù)承壓，隨著行業(yè)深度調(diào)整，企業(yè)經(jīng)營(yíng)邏輯也要加快轉(zhuǎn)變。

??2024年上半年，50家典型上市房企整體實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入14572億元，同比下降13%；營(yíng)業(yè)成本12792億元，同比下降9%。

??從增速來看，典型房企營(yíng)業(yè)收入增速自2022年迎來了首次下滑13%，2023年曾回升至正增長(zhǎng)3%，2024年上半年再次出現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。

??自2021年以來，房企毛利潤(rùn)開始出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，至2024年上半年典型上市房企毛利潤(rùn)只有1615億元，同比下滑34%，下滑幅度為歷年較高。

??不過，房企第二增長(zhǎng)曲線迎來正向反饋。在整體營(yíng)收下降的情況下，典型上市房企整體投資物業(yè)收入613億元，同比增長(zhǎng)9%，近六成房企投資物業(yè)收入同比增長(zhǎng)。

??虧損，成為房企上半年關(guān)鍵詞。

??CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，50家上市房企整體凈利潤(rùn)虧損373億元，歸母凈利潤(rùn)虧損加大至479億元。

??實(shí)際上，受資產(chǎn)減值、營(yíng)收規(guī)模下滑等諸多因素影響，自2021年起，行業(yè)典型上市房企凈利潤(rùn)大幅收窄，2021年凈利潤(rùn)下滑52%，2022年凈利潤(rùn)只有50億元，同比下降98%，同期歸母凈利潤(rùn)虧損588億元。

??2023年虧損仍在持續(xù)，全年虧損549億元。2024年上半年，行業(yè)未能扭轉(zhuǎn)虧損現(xiàn)狀，凈利潤(rùn)和歸母凈利潤(rùn)迎來雙降，且利潤(rùn)虧損持續(xù)擴(kuò)大。

??“減收減利”已成為行業(yè)的普遍趨勢(shì)。

??今年上半年，超七成房企營(yíng)收同比下滑，九成房企毛利潤(rùn)同比下降，凈利潤(rùn)同比下降的房企數(shù)量也達(dá)到了八成，不少企業(yè)出現(xiàn)大額虧損，從毛利潤(rùn)表現(xiàn)來看，有數(shù)量10%的企業(yè)毛利潤(rùn)為虧損。

??其中，典型房企中雅居樂毛利潤(rùn)虧損18.7億元，排在50家房企首位。雅居樂在半年報(bào)中解釋稱，主要由于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境仍欠佳因而導(dǎo)致物業(yè)銷售平均售價(jià)持續(xù)下降，致使毛利及毛利率轉(zhuǎn)變?yōu)槊珦p及毛損率。

??上半年，毛利潤(rùn)同比減少最多的房企是萬科，期內(nèi)毛利潤(rùn)為68億元，同比減少額為224億。

??值得注意的是，仍有部分房企毛利潤(rùn)表現(xiàn)較為突出。

??比如信達(dá)地產(chǎn)及合生創(chuàng)展的毛利率均超過了25%。此外，毛利潤(rùn)規(guī)模較高且毛利率在20%左右房企有央企華潤(rùn)置地、中海以及民營(yíng)房企龍湖、新城控股等。

??這些房企有一個(gè)共同點(diǎn)，即營(yíng)業(yè)收入中運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)占比較高，且運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的高毛利率支撐了企業(yè)整體的毛利率水平。

??凈利潤(rùn)虧損幾乎成為行業(yè)普遍現(xiàn)象，即便是央企也難逃凈利潤(rùn)下滑的趨勢(shì)。

??2024上半年有58%的企業(yè)凈利潤(rùn)為虧損狀態(tài)，甚至超過總數(shù)的一半；而從歸母凈利潤(rùn)為虧損的企業(yè)數(shù)量來看，這一占比更是高達(dá)61%。

??其中，世茂集團(tuán)凈利潤(rùn)虧損最為嚴(yán)重，上半年虧損242億元，而中國(guó)奧園通過境外債務(wù)重組實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)收益221億元，不過若刨去境外債務(wù)重組影響，中國(guó)奧園上半年的凈利潤(rùn)仍為虧損狀態(tài)。

??另外，華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)及中海的凈利潤(rùn)維持行業(yè)高位，但均出現(xiàn)不同程度的下滑，比如華潤(rùn)置地上半年凈利潤(rùn)和歸母凈利潤(rùn)同比均減少兩成以上。

??接下來，市場(chǎng)下行趨勢(shì)下對(duì)房企盈利能力提出了更高的要求，企業(yè)不僅需要加大營(yíng)銷去化力度、提高周轉(zhuǎn)效率，同時(shí)也需要不斷加強(qiáng)產(chǎn)品打造、持續(xù)關(guān)注產(chǎn)品升級(jí)迭代，通過產(chǎn)品溢價(jià)來提升盈利能力。

??行業(yè)整體從2023年的增收不增利，轉(zhuǎn)變成2024年上半年的營(yíng)收與利潤(rùn)雙降，盈利難已成為房地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象。

??在此背景下，不少房企堅(jiān)定將戰(zhàn)略重點(diǎn)轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)性物業(yè)板塊或其他多元板塊，打造持續(xù)增長(zhǎng)的第二增長(zhǎng)曲線。比如華潤(rùn)置地和龍湖集團(tuán)均在中期業(yè)績(jī)會(huì)上表達(dá)了第二增長(zhǎng)曲線的貢獻(xiàn)和重要性，龍湖集團(tuán)更是明確到2028年實(shí)現(xiàn)第二曲線收入超過第一曲線。

??與此同時(shí)，部分房企從產(chǎn)品品質(zhì)出發(fā)，加大了向內(nèi)求索力度。比如招商蛇口在業(yè)績(jī)會(huì)上明確聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，打磨產(chǎn)品品質(zhì)提升服務(wù)質(zhì)量，促去化抓回款，精打細(xì)算降本增效。

??房企的經(jīng)營(yíng)邏輯正在發(fā)生深刻轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)上，優(yōu)選項(xiàng)目、審慎投資，保證項(xiàng)目利潤(rùn)率水平；戰(zhàn)略精簡(jiǎn)、降本增效，提升經(jīng)營(yíng)效益；回歸產(chǎn)品、加強(qiáng)產(chǎn)品打造，提高產(chǎn)品適銷性及產(chǎn)品溢價(jià)，是目前企業(yè)穩(wěn)利潤(rùn)、穿越周期的關(guān)鍵。