??中房網(wǎng)訊 （蘇曉/文）2024年5月17日，在國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)上，央行明確設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國(guó)企收購(gòu)已建成未出售商品房用作配售型或配租型保障性住房。6月20日，住建部召開全國(guó)視頻會(huì)議，明確要求推動(dòng)縣級(jí)以上城市有力開展收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作。自此以后，各地存量房收儲(chǔ)推進(jìn)工作明顯加快。

??據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，2024年四季度以來(lái)，全國(guó)存量商品房收儲(chǔ)工作更是落地開始加速，多地的收儲(chǔ)工作初見成效。

??收儲(chǔ)工作在加快推進(jìn)

??總體來(lái)看，多地都在加快推進(jìn)存量商品房收儲(chǔ)工作。

??12月22日，據(jù)中國(guó)人民銀行重慶市分行消息，重慶年內(nèi)運(yùn)用央行再貸款政策，支持重慶嘉寓房屋租賃有限責(zé)任公司簽約收購(gòu)項(xiàng)目13個(gè)，已收購(gòu)項(xiàng)目3個(gè)，其余10個(gè)項(xiàng)目正穩(wěn)步推進(jìn)，預(yù)計(jì)總投入35億元，融資需求27億元。

??從人民銀行湖北省分行獲悉，截至12月19日，國(guó)家開發(fā)銀行、中國(guó)銀行湖北省分行、中國(guó)建設(shè)銀行湖北省分行等金融機(jī)構(gòu)分別為武漢市國(guó)有企業(yè)收購(gòu)的多個(gè)項(xiàng)目提供貸款授信27.5億元，發(fā)放貸款3.4億元，預(yù)計(jì)可為武漢市提供配租型保障性住房2100余套。

??12月10日，中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行湖南省分行為長(zhǎng)沙市政府選定的收購(gòu)主體發(fā)放1億元住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款，期限30年，支持其收購(gòu)436套存量商品房用作配租型保障性住房。

??截至12月初，四川省已有12個(gè)城市選定了收購(gòu)主體，其中4城已發(fā)布房源征集公告。國(guó)開行、農(nóng)發(fā)行、建設(shè)銀行四川省分行等金融機(jī)構(gòu)已向城市政府選定的收購(gòu)主體授信76.9億元，投放貸款58.2億元，支持收購(gòu)項(xiàng)目10個(gè)，涉及房源1.9萬(wàn)套（間）。

??12月2日，據(jù)中國(guó)人民銀行安徽省分行公布，目前安徽六安舒城縣萬(wàn)達(dá)公寓項(xiàng)目、蒙城縣濮水莊園項(xiàng)目已獲得住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款授信，包括685套小戶型商住公寓和865套住宅被支持收購(gòu)用作保障性租賃住房，累計(jì)獲批額度5.35億元，且已按進(jìn)度有序放款。

??11月末，合肥城建公告，全資子公司新站置業(yè)、控股子公司濱湖琥珀、全資孫公司工科置業(yè)分別與合美租賃、賓享家租賃、承悅租賃簽訂了《商品房買賣合同》，由三家租賃公司收購(gòu)合肥城建旗下企業(yè)2318套商品房，合同金額合計(jì)33.32億元。

??此外，四季度以來(lái)，廣西、吉林、浙江金華、河北保定等地收購(gòu)存量房工作均已取得一定進(jìn)展。

??收儲(chǔ)模式逐漸清晰

??據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，已有超過(guò)80個(gè)城市宣布支持國(guó)有平臺(tái)企業(yè)等收購(gòu)存量商品房，相關(guān)城市既有核心一二線城市，也有三四線城市，更不乏縣級(jí)行政單位。其中，至少有36個(gè)城市已經(jīng)發(fā)布征集房源公告。

??整體來(lái)看，存量商品房收儲(chǔ)目前以配租型保障性住房較為常見，配售型保障性住房由于落地操作相對(duì)復(fù)雜，目前取得規(guī)模性進(jìn)展的代表是鄭州，其在7月底和11月初，分別推出1999套和2325套配售型保障房房源。

??從房源收購(gòu)要求來(lái)看，大多城市要求為已建成未出售存量商品房，已取得竣工驗(yàn)收備案證明，可辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，滿足金融機(jī)構(gòu)貸款要求，權(quán)屬清晰可交易。房源處于交通便利、配套設(shè)施較為齊全的區(qū)位。不過(guò)，杭州市臨安區(qū)、江西省上饒市鄱陽(yáng)縣可接受一年內(nèi)具備交付條件的新房；而湖北省黃石市陽(yáng)新縣、安徽省合肥市廬江縣也同時(shí)支持收購(gòu)二手商品住房。

??房源面積方面，大部分地方要求收儲(chǔ)房源的單套建筑面積小于120平方米，且優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實(shí)現(xiàn)封閉管理的樓棟項(xiàng)目。其中，廣州要求收儲(chǔ)面積“小于90平方米”；深圳要求 “小于65平方米”，主要因?yàn)榇媪渴召?gòu)要滿足當(dāng)?shù)貙?duì)保障性住房的最低面積標(biāo)準(zhǔn)。收購(gòu)后用于配租的普遍要求在65至70平方米以下，收購(gòu)后用于配售的相對(duì)更為寬泛，區(qū)間在50至120平方米。

??收購(gòu)價(jià)格方面，多地明確收購(gòu)價(jià)格為土地劃撥成本+建安成本+不超過(guò)5%的利潤(rùn)，基本上以同地段保障性住房重置價(jià)格為參考上限。部分城市也有以同區(qū)位商品房5折左右進(jìn)行配售的情況，如西安和福州。不過(guò)，杭州市臨安區(qū)的收購(gòu)價(jià)格則以不超過(guò)周邊房源、車位的評(píng)估價(jià)作為本次收購(gòu)的最高限價(jià)。

??落地進(jìn)程待加速

??雖然存量商品房收儲(chǔ)用作保障房目前已獲初步成果，但在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，各地對(duì)存量用地及商品房的收購(gòu)因面臨多重困難，相關(guān)落地工作并不容易，大部分城市“收儲(chǔ)”仍處于前期摸排需求階段，符合“收儲(chǔ)”要求的項(xiàng)目數(shù)量有限，總體上略顯進(jìn)展偏慢。

??數(shù)據(jù)顯示，截至2024年9月末，央行推出的3000億保障性住房再貸款已使用額度約162億元，使用率僅約5.4%。從部分城市最新披露的信息來(lái)看，截至11月末，落地審批貸款金額約400-500億元，保障性住房再貸款的使用額度不足二成。

??58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，由于“收儲(chǔ)”并不是純公益工作，地方至少需要達(dá)成項(xiàng)目的收支平衡。因此，地方既要考量保障所投資金足夠安全，還要察看項(xiàng)目是否符合相應(yīng)回報(bào)要求，同時(shí)還可能會(huì)評(píng)估資金所投項(xiàng)目在一定周期內(nèi)的周轉(zhuǎn)性如何。因此往往對(duì)房源的地理位置、戶型、面積、價(jià)格等多方面有嚴(yán)格要求，而符合收購(gòu)條件的項(xiàng)目卻相對(duì)有限。

??華泰證券研究所發(fā)布的研報(bào)稱，推進(jìn)偏慢主要在于實(shí)際“收儲(chǔ)”操作過(guò)程中，地方政府會(huì)對(duì)商品房庫(kù)存進(jìn)行“再配置”（即配租、配售）和“再定價(jià)”，使得實(shí)際效果與市場(chǎng)預(yù)期的“去庫(kù)存”有一定偏差，且考慮到部分約束或難以在短期內(nèi)解決，全國(guó)大范圍落地存量房收儲(chǔ)的進(jìn)度依然有待觀察。相對(duì)而言，地方政府優(yōu)先“收儲(chǔ)”如城投平臺(tái)等自身體系的存量房可能是其中阻力最小的一個(gè)方向。

??但值得期待的是，存量房“收儲(chǔ)”仍是穩(wěn)住樓市的重要手段。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，2025年要盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)處置存量商品房工作。預(yù)計(jì)隨著政策的不斷完善和落地城市的增多，“收儲(chǔ)”工作將進(jìn)一步加速推進(jìn)。