??一線城市限制性政策松綁正在從非核心區(qū)展開(kāi)。

??5月6日，深圳發(fā)布通知，明確分區(qū)優(yōu)化住房限購(gòu)政策，在鹽田區(qū)等7個(gè)區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買住房，非戶籍人群購(gòu)房社保年限“3改1”。

??深圳上一輪放松限購(gòu)政策是在三個(gè)月前的2月7日，彼時(shí)非戶籍人群購(gòu)房社保年限由“5改3”。

??一線城市樓市調(diào)整的頻次和力度均有所強(qiáng)化。

??比如北京，4月30日住房限購(gòu)政策迎13年來(lái)的首次調(diào)整，已擁有兩套房的京籍家庭可在五環(huán)外再買一套。

??在此之前，上海也已于1月30日放開(kāi)外環(huán)外非滬籍單身購(gòu)房限制。

??整體來(lái)看，一線城市在限購(gòu)政策松綁上仍然比較謹(jǐn)慎，對(duì)市場(chǎng)的推動(dòng)作用也有限，一線城市樓市政策調(diào)整還將持續(xù)。

??“五一”小長(zhǎng)假結(jié)束后第一個(gè)工作日，深圳迎來(lái)了部分區(qū)域住房限購(gòu)政策調(diào)整，從分區(qū)優(yōu)化住房限購(gòu)政策、調(diào)整企事業(yè)單位購(gòu)買商品住房政策、提升二手房交易便利化三個(gè)方面進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策，降低非核心區(qū)購(gòu)房門檻。

??具體來(lái)看：

??1、非深圳戶籍家庭、單身限購(gòu)1套，在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)7個(gè)區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)房，社保、個(gè)稅年限調(diào)整為1年。福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)、寶安區(qū)（新安、西鄉(xiāng)）社保、個(gè)稅年限仍為3年。

??2、上述7個(gè)區(qū)域內(nèi)，深戶多子女家庭最多可買3套

??3、符合條件的企業(yè)恢復(fù)購(gòu)房資格

??4、支持商品住房“收舊換新”和“以舊換新”

??政治局會(huì)議之后，一線城市因區(qū)施策的預(yù)期進(jìn)一步強(qiáng)化。從一線城市調(diào)整路徑來(lái)看，北京、深圳調(diào)整比較頻繁，深圳近三個(gè)月已兩次調(diào)整限購(gòu)政策，兩次調(diào)整后非戶籍家庭購(gòu)房門檻由5年社保降至1年。

??而北京也在過(guò)去三個(gè)月至少調(diào)整了3次限購(gòu)政策，先是松綁通州區(qū)的“雙限購(gòu)”，隨后又取消了離異3年內(nèi)購(gòu)房限制政策，緊接著三類人群可以在五環(huán)外新增一套住房。

??對(duì)比4個(gè)一線城市來(lái)看，目前僅北京和上海在非戶籍人口購(gòu)房資格方面，依然堅(jiān)持5年社保要求，深圳7個(gè)區(qū)域調(diào)整至1年，而廣州限購(gòu)區(qū)域內(nèi)社保也調(diào)整為2年。

??一線城市樓市調(diào)整具有很強(qiáng)的信號(hào)意義，政策仍有進(jìn)一步優(yōu)化空間，未來(lái)有望按照“因區(qū)施策”原則，優(yōu)化限購(gòu)政策，非核心區(qū)域或有進(jìn)一步放寬的可能。

??深圳調(diào)整的時(shí)間節(jié)點(diǎn)也耐人尋味，在此之前，北京放松了五環(huán)外限購(gòu)政策。

??兩大一線城市優(yōu)化限購(gòu)政策的邏輯基本一致，即向外圍區(qū)域釋放增量需求。調(diào)整的大背景是，“4·30”政治局會(huì)議召開(kāi)，其中提到“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。

??深圳和北京的政策內(nèi)容均指向消化存量房產(chǎn)，為什么這么說(shuō)？

??從商品住宅存量來(lái)看，截至2024年4月末，深圳上述7個(gè)區(qū)域（寶安區(qū)包含新安街道、西鄉(xiāng)街道）新房庫(kù)存總量占全市總庫(kù)存的比重達(dá)到73%，南山區(qū)、福田區(qū)和羅湖區(qū)庫(kù)存比重僅為兩成左右。

??再來(lái)看北京，北京五環(huán)外新房庫(kù)存規(guī)模占全市總庫(kù)存比重更是超過(guò)八成。另外，上海外環(huán)外新房庫(kù)存規(guī)模比重也超過(guò)八成。

??與此同時(shí)，從供應(yīng)端來(lái)看，一線城市外圍區(qū)域已成為新增供應(yīng)的主陣地。比如北京，據(jù)克而瑞北京機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，自2023年以來(lái)，北京五環(huán)以外累計(jì)供應(yīng)新房項(xiàng)目455萬(wàn)㎡，占全北京供應(yīng)量的73%。

??同樣，CRIC數(shù)據(jù)顯示，深圳2023年以來(lái)新房供應(yīng)也集中在上述7個(gè)區(qū)域，供應(yīng)規(guī)模占深圳全市供應(yīng)規(guī)模的77%。

??在二手房?jī)r(jià)格與新房?jī)r(jià)格差距縮小的情況下，外圍區(qū)域限購(gòu)政策松綁政策對(duì)新房項(xiàng)目去化有一定的推動(dòng)作用。

??深圳政策還包括了支持“以舊換新”，而上海也加入“以舊換新”陣營(yíng)中來(lái)，首批參加倡議的項(xiàng)目30余個(gè)，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉賢、臨港等區(qū)域。

??實(shí)際上，上海、深圳推出的“以舊換新”政策，也是“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”之一。

??“去庫(kù)存”的號(hào)角，已從一線城市外圍吹響。

??從當(dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，一線城市上一輪政策調(diào)整和利率下調(diào)，疊加項(xiàng)目折扣力度加大，推動(dòng)市場(chǎng)短期有所修復(fù)，四大一線城市4月成交好于一季度月均。但整體修復(fù)動(dòng)能有所減緩，4月四大一線城市新房成交呈現(xiàn)出同環(huán)比齊跌，累計(jì)同比持降的態(tài)勢(shì)。

??當(dāng)前的市場(chǎng)僅依靠單一的政策已很難提振，還需要進(jìn)一步優(yōu)化二手房置換、優(yōu)化信貸政策等，未來(lái)一線城市還有進(jìn)一步調(diào)整空間，政策調(diào)整也將圍繞“去庫(kù)存”來(lái)進(jìn)行。