??隨著2024年中報(bào)季收官，房企上半年經(jīng)營(yíng)狀況也浮出水面。

??盡管上半年政策寬松，但房地產(chǎn)市場(chǎng)整體依然底部震蕩，行業(yè)整體從2023年的增收不增利，變成了今年上半年的營(yíng)收與利潤(rùn)雙降。典型50家上市房企整體實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入14572億元，同比下降13%，同期毛利潤(rùn)為1615億元，同比下滑34%。

??從50家樣本房企的財(cái)務(wù)情況來(lái)看，2024年中期樣本房企的現(xiàn)金持有量較期初繼續(xù)減少9.56%，總有息負(fù)債微降0.65%，其中短期有息負(fù)債增長(zhǎng)1.87%。在此背景下，調(diào)整后的非受限現(xiàn)金短債比相比年初略有下降，達(dá)0.48，房企短期壓力依然較大。

??除此之外，典型房企還面臨較大的現(xiàn)房去化壓力，投資縮表仍在繼續(xù)，減緩庫(kù)存壓力是主要經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

??1、營(yíng)業(yè)收入下降13%至14572億，毛利潤(rùn)下降34%

??從截至8月底已披露中期業(yè)績(jī)的企業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)看，2024年上半年行業(yè)典型上市房企整體實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入14572億元，同比下降13%；營(yíng)業(yè)成本12792億元，同比下降9%。營(yíng)業(yè)收入增速自2022年就迎來(lái)了首次下滑13%，2023年曾回升至正增長(zhǎng)3%，但2024年上半年再次出現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。 

??從毛利潤(rùn)來(lái)看，從2021年開(kāi)始就保持下滑趨勢(shì)，2024年上半年典型上市房企實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)1615億元，同比下滑34%，下滑幅度為歷年較高。

??從凈利潤(rùn)及歸母凈利潤(rùn)來(lái)看，由于資產(chǎn)減值、營(yíng)收規(guī)模下滑等諸多因素，2024上半年，整體凈利潤(rùn)為虧損373億元，歸母凈利潤(rùn)虧損加大至479億元，整體行業(yè)盈利表現(xiàn)不容樂(lè)觀。

??從企業(yè)各項(xiàng)利潤(rùn)率指標(biāo)來(lái)看，2024年上半年行業(yè)典型上市房企整體的毛利率為11.1%，同比下降3.5個(gè)百分點(diǎn)，較2023年下降約1.2個(gè)百分點(diǎn)；凈利率為-2.6%，為虧損狀態(tài)；歸母凈利率同樣為-3.3%。

??值得注意的是，典型上市房企以TOP100房企為主，整體經(jīng)營(yíng)狀況在行業(yè)中相對(duì)較好，如果從整個(gè)行業(yè)來(lái)看，房企的利潤(rùn)率可能下滑更多。

??2、超半數(shù)房企凈利潤(rùn)虧損，修復(fù)盈利水平要靠第二曲線

??2024年上半年，典型上市房企整體投資物業(yè)收入613億元，同比增長(zhǎng)9%。從企業(yè)具體表現(xiàn)來(lái)看，實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)的企業(yè)占比近6成，華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、新城控股、中國(guó)海外、招商蛇口等增幅都表現(xiàn)可觀。

??從綜合盈利能力來(lái)看，2024上半年規(guī)模房企ROE水平繼續(xù)下降，下降的企業(yè)數(shù)量占比近六成。

??房企ROE水平持續(xù)降低、下行壓力加劇的主要原因在于：市場(chǎng)下行調(diào)整持續(xù)，項(xiàng)目去化周期緩慢、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度下降，企業(yè)周轉(zhuǎn)率降速。此外，目前市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然疲軟，行業(yè)利潤(rùn)空間進(jìn)一步收窄。

??具體來(lái)看，除去中國(guó)奧園受債務(wù)重組影響，2024上半年行業(yè)典型上市房企中僅有8家企業(yè)的ROE達(dá)到4%以上，分別為榮安地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、綠城中國(guó)、龍湖集團(tuán)、中國(guó)海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)及濱江集團(tuán)。其中，榮安地產(chǎn)ROE水平高達(dá)9.2%，華潤(rùn)置地高達(dá)6.4%，保持在行業(yè)較高水平。

??行業(yè)新常態(tài)下，企業(yè)不僅需要加大營(yíng)銷去化力度、提高周轉(zhuǎn)效率，同時(shí)也需要不斷加強(qiáng)產(chǎn)品打造、持續(xù)關(guān)注產(chǎn)品升級(jí)迭代，通過(guò)產(chǎn)品溢價(jià)來(lái)提升盈利能力。

??隨著房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制將融資支持主體下沉到具體項(xiàng)目，截至8月底，商業(yè)銀行已審批房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目5392個(gè)，審批通過(guò)融資金額近1.4萬(wàn)億元。與此同時(shí)，出險(xiǎn)房企的債務(wù)重組進(jìn)程也在持續(xù)推進(jìn)中，但當(dāng)前這類企業(yè)的債務(wù)壓力依然較大。

??1、現(xiàn)金持有量較期初減少9.56%，受限制現(xiàn)金占比達(dá)32%

??2024年中期樣本上市房企的現(xiàn)金持有量為12952億元，較期初減少了9.56%。從歷年變化來(lái)看，房企的現(xiàn)金持有量自2021年首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)后就逐年減少。

??另外，86%的房企現(xiàn)金較期初有所減少，央企降幅最低；調(diào)整后受限制現(xiàn)金達(dá)32%，企短期內(nèi)償債能力或?qū)⑹艿接绊憽?nbsp;

??2、融資受限疊加短期償債壓力較大，部分房企仍有違約風(fēng)險(xiǎn)

??自2020年8月“三條紅線”的監(jiān)管要求提出之后，房企的總有息負(fù)債增長(zhǎng)受到了限制，大部分企業(yè)也加速了去杠桿進(jìn)程。

??2024年中期，樣本房企的總有息債規(guī)模為50606億元，較期初略微減少了0.65%。

??從有息負(fù)債的期限結(jié)構(gòu)來(lái)看，2024年中期樣本房企的短期有息負(fù)債為19497億元，較期初增長(zhǎng)了1.87%。一方面是由于2024上半年大部分企業(yè)的再融資仍然受限，再加上部分房企嚴(yán)格控制存量債務(wù)規(guī)模，另一方面則是部分企業(yè)暴雷之后觸發(fā)交叉違約，部分長(zhǎng)期有息負(fù)債直接轉(zhuǎn)為短期。

??2024年中期樣本房企的短期有息負(fù)債對(duì)總有息負(fù)債的占比達(dá)38.53%，較期初提升了0.96個(gè)百分點(diǎn)。整體看來(lái)，當(dāng)期行業(yè)短期有息負(fù)債占比較大、流動(dòng)性承壓，未來(lái)存量債務(wù)結(jié)構(gòu)有待持續(xù)優(yōu)化。

??2024年中期樣本房企的調(diào)整后非受限現(xiàn)金短債比的加權(quán)平均值相較于期初繼續(xù)下降了0.08至0.48，房企整體仍然有著較大的短期償債壓力。

??特別值得注意的是，由于部分企業(yè)在其中報(bào)中并未披露預(yù)售監(jiān)管資金，若是加上該部分受監(jiān)管的資金，企業(yè)持有的非受限現(xiàn)金將進(jìn)一步減少，調(diào)整后非受限現(xiàn)金短債比將會(huì)進(jìn)一步降低，企業(yè)實(shí)際上的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)更大。

??3、凈負(fù)債率繼續(xù)提升，紅橙檔房企占比上升至54%

??2024年中期50家樣本房企的加權(quán)凈負(fù)債率（永續(xù)債作為權(quán)益）為89.26%，相較于期初提高了4.26個(gè)百分點(diǎn)。主要是因?yàn)榉科蟮某钟鞋F(xiàn)金減少了9.56%，此外總權(quán)益減少了2.07%，其中歸母權(quán)益減少了3.79%，近年來(lái)利潤(rùn)減少對(duì)企業(yè)留存收益的影響較大。

??值得注意的是，少數(shù)股東權(quán)益對(duì)總權(quán)益的占比相較于期初繼續(xù)提高了0.94個(gè)百分點(diǎn)至40.39%，部分企業(yè)的合作項(xiàng)目占比相對(duì)提高，其中有可能存在一定的明股實(shí)債，這些表外負(fù)債也需要警惕。

??從樣本房企的分檔結(jié)果來(lái)看，2022年以來(lái)房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)，核心財(cái)務(wù)指標(biāo)惡化，踩線房企數(shù)量明顯增多，黃、橙、紅三檔房企占比均有所抬升。2024年中期踩線房企占比較期初提高8個(gè)百分點(diǎn)至76%，其中黃檔、橙檔占比較期初分別降低4個(gè)和提高6百分點(diǎn)至22%和14%，紅檔占比較期初提高6個(gè)百分點(diǎn)至40%。

??1、房企存貨總量持續(xù)下降，現(xiàn)房去化壓力仍在增加

??近年來(lái)，市場(chǎng)信心低迷、銷售遇阻，房企投資保持謹(jǐn)慎，疊加市場(chǎng)處于低位運(yùn)行，資產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)加劇，存貨呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。從50家典型上市公司公布的2024年中期業(yè)績(jī)來(lái)看，存貨賬面價(jià)值總計(jì)達(dá)8.9萬(wàn)億元，較2023年末的9.4萬(wàn)億元下降5%，存貨規(guī)模自2022年以來(lái)，已經(jīng)連續(xù)兩年呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)趨勢(shì)。

??具體從企業(yè)來(lái)看，企業(yè)存貨總量呈現(xiàn)普降態(tài)勢(shì)，50家典型上市企業(yè)中，存貨總量同比減少的企業(yè)占比為86%。其中，14家房企存貨降幅超過(guò)10%。存貨規(guī)模的下降一方面由于企業(yè)在投資端收緊，項(xiàng)目新增動(dòng)力不足，另一方面企業(yè)出售資產(chǎn)也在一定程度上導(dǎo)致存貨規(guī)模的下降。

??2、超1/5存貨為現(xiàn)房庫(kù)存，超七成房企現(xiàn)房存貨占比增長(zhǎng)

??存貨結(jié)構(gòu)是否合理是衡量企業(yè)安全、可持續(xù)發(fā)展的重要考量標(biāo)準(zhǔn)。

??已公布存貨明細(xì)的43家企業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)看，2024年上半年典型上市房企已竣工存貨占比為22.5%，較2023年底的20.9%繼續(xù)提升了1.6個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到近五年來(lái)的最高值。

??近年來(lái)已竣工存貨占比的不斷提升，一方面由于企業(yè)投資拿地減少，2024年上半年百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比已降至0.15，銳減的投資勢(shì)頭難以支撐開(kāi)發(fā)中存貨的快速增長(zhǎng)，導(dǎo)致與開(kāi)發(fā)中存貨此消彼長(zhǎng)的已竣工存貨占比有所增長(zhǎng)；另一方面，市場(chǎng)低迷、項(xiàng)目去化速度下降，現(xiàn)房庫(kù)存逐漸成為擠占企業(yè)流動(dòng)性的重要因素，如何快速變現(xiàn)已竣工存貨已成為多數(shù)企業(yè)繞不開(kāi)的“困境”。

??3、房企全力進(jìn)行現(xiàn)房去化，現(xiàn)房庫(kù)存規(guī)模增速減緩

??現(xiàn)房庫(kù)存去化難，已竣工存貨規(guī)模增速進(jìn)一步提升。

??根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，2024年上半年典型房企的已竣工存貨規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，就公布存貨明細(xì)的43家企業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)看，截止2024年上半年典型房企已竣工存貨1.6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)1.8%，已竣工存貨規(guī)模達(dá)到歷史較高水平。

??值得注意的是，上半年房企持續(xù)推進(jìn)“現(xiàn)房營(yíng)銷”，已竣工存貨規(guī)模增速有所收窄。

??2024年上半年51.2%的典型房企已竣工存貨規(guī)模較期初增加，其中有7家房企增幅超過(guò)20%，最大增幅已翻倍。房企現(xiàn)房庫(kù)存壓力不減。

??2024年上半年上市房企中期業(yè)績(jī)背后反映出行業(yè)仍然處于深度調(diào)整期，房企轉(zhuǎn)型刻不容緩。上半年房企營(yíng)收利潤(rùn)雙降，行業(yè)進(jìn)入微利時(shí)代。在此背景下，不少房企堅(jiān)定將戰(zhàn)略重點(diǎn)轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)性物業(yè)板塊或其他多元板塊，打造持續(xù)增長(zhǎng)的第二增長(zhǎng)曲線，從而對(duì)企業(yè)盈利形成有力支撐。

??盈利難已成為房地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象，尤其是存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的計(jì)提，當(dāng)前銷售乏力、融資受阻、投資放緩等多重因素影響，未來(lái)存貨跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)仍存在，房企面臨資產(chǎn)減值壓力，當(dāng)前調(diào)整庫(kù)存結(jié)構(gòu)的重要性大于庫(kù)存總量的改善。投資端，聚焦高質(zhì)量投資，盡可能保證項(xiàng)目去化，避免已竣工項(xiàng)目堆積，造成存貨積壓。

??9·26政治局會(huì)議明確強(qiáng)調(diào)，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，預(yù)計(jì)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制將有序推進(jìn)，后續(xù)各地的項(xiàng)目白名單推出，融資支持主體正從企業(yè)下沉到具體項(xiàng)目，釋放了利好信息，在一定程度上緩解了房企的流動(dòng)性壓力。整體來(lái)看，房企融資能力還將繼續(xù)分化，行業(yè)信用修復(fù)仍需時(shí)間。