??3月27日，據(jù)廣州市住建局信息顯示，今年一季度 （統(tǒng)計周期為2024年12月26日至2025年3月25日），廣州房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢更加鞏固，新建商品房成交連續(xù)保持正增長，房價持續(xù)筑底回穩(wěn)，一手住宅去化周期進一步縮短。

??從數(shù)據(jù)看，1~3月，廣州一手商品房網(wǎng)簽面積218.56萬平方米、同比增長17.7%，二手商品房交易登記面積282.58萬平方米、同比增長27.6%。1~3月，全市一手住宅網(wǎng)簽面積172.67萬平方米、同比增長36.8%，全市11個區(qū)同比增幅均超過10%；二手住宅交易登記面積242.27萬平方米、同比增長26.2%，全市11個區(qū)均實現(xiàn)同比正增長。

??數(shù)據(jù)背后，是廣州房地產(chǎn)企業(yè)積極備貨狀態(tài)。據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計，3月廣州有13個全新項目入市。除天河、越秀、白云、花都外，3月入市的新盤涵蓋全市大部分區(qū)域，其中海珠區(qū)數(shù)量最多，共有6個，其次是黃埔區(qū)2個項目，久未有新盤入市的增城也有1個新項目入市。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，一季度廣州商品房交易實現(xiàn)“開門紅”，主要得益于去年四季度以來國家及廣州市在需求端發(fā)布一攬子政策“組合拳”，大大降低了購房門檻和成本，提振了市場預(yù)期。

??樓市競爭倒逼好房子

??去年9月29日，廣州取消全面限購，成為首個徹底退出限購的一線城市。第二天的9月30日，廣州市海珠區(qū)火速響應(yīng)樓市新政，舉辦以“海珠煥新”為主題的房地產(chǎn)論壇，打響了點燃樓市第一槍，向全社會發(fā)出國慶到海珠看靚樓邀約。

??目前，樓市正是置換改善的關(guān)鍵時期。海珠的開發(fā)商已先下手為強。

??近期，位于海珠西的南向江景新盤越秀·江灣潮起正式啟動VIP誠意登記。其項目負責(zé)人稱，城市先鋒會客廳及樣板間內(nèi)部開放僅一周，就已接待了超過千名高質(zhì)客戶。

??未來幾年，海珠區(qū)在教育、交通、醫(yī)療、文化、產(chǎn)業(yè)兌現(xiàn)上全面進階，海珠人居煥新注定要邁上全新臺階。

??海珠區(qū)近期亮相的新盤還有綠城·馥香園和中交·天翠。由于過去兩年土地供應(yīng)量較大，海珠的新盤將在2025年集中上市，競爭愈加激烈。目前，已開售的項目包括中建天鈺、越秀熙悅江灣、越秀桂悅東曉等。除此之外，位于琶洲南的保利天奕計劃在4月中旬開放實景示范區(qū)，產(chǎn)品預(yù)計售價在8萬元~10萬元/平方米。

??據(jù)統(tǒng)計，海珠區(qū)在售樓盤數(shù)量將直逼30個?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2025年2月至3月15日，廣州商品住宅供應(yīng)面積達46.15萬平方米，其中海珠區(qū)供應(yīng)面積為10.11萬平方米，占比超兩成，但成交僅為3.06萬平方米，供求比高達3.31，居全市之最。

??與此同時，海珠的土地供應(yīng)仍保持高位?！?025年度廣州經(jīng)營性用地供地藍皮書》顯示，全年計劃推出131宗住宅用地，海珠區(qū)占14宗，涵蓋琶洲東區(qū)、琶洲南區(qū)、工業(yè)大道南等核心板塊。

??有業(yè)內(nèi)人士分析，海珠多個新盤扎堆上市，最終的去化情況將取決于價格策略。

??“世界的海珠”利好樓市

??近年來，海珠區(qū)發(fā)展勢頭迅猛。地區(qū)生產(chǎn)總值僅用4年便從2000億元躍升至2024年的3008.35億元，同比增長5.4%，提前一年完成“十四五”規(guī)劃目標，增速連續(xù)兩年領(lǐng)跑全市。

??與此同時，實現(xiàn)一般公共預(yù)算收入69.8億元、增長16.4%，全口徑稅收328.5億元、增長26.1%，取得規(guī)?！半p突破”、增速“雙第一”；完成固定資產(chǎn)投資630.04億元、增長17.6%，完成率全市第一，增速連續(xù)三年居全市前列。

??早前，《廣州市海珠區(qū)國土空間總體規(guī)劃（2021~2035年）》正式獲批，規(guī)劃了海珠未來的圖景，要從“廣州的海珠”走向“世界的海珠”。

??規(guī)劃明確，海珠區(qū)將以數(shù)字經(jīng)濟為核心動力，以江為脈，以生態(tài)為觸媒，打造引領(lǐng)廣州高質(zhì)量發(fā)展的新高地，優(yōu)化形成“一軸引領(lǐng)、兩環(huán)帶動、三區(qū)支撐”的國土空間開放保護格局。

??“一軸”為新中軸線（廣州塔—赤崗塔—海珠湖—南海心沙）?！皟森h(huán)”為珠江沿岸高質(zhì)量發(fā)展帶、環(huán)海珠濕地價值圈?！叭齾^(qū)”為琶洲人工智能與數(shù)字經(jīng)濟試驗區(qū)、中大國際創(chuàng)新生態(tài)谷、海珠新活力文商旅融合圈。

??在這一大背景下，海珠樓市也借勢迅速發(fā)展。上述業(yè)內(nèi)人士認為，海珠樓盤的性價比不斷提升。過去兩年，海珠區(qū)以千萬級豪宅為主，但自2024年四季度以來，總價在500萬元~800萬元的新盤逐漸增多。一方面，部分項目價格有所下調(diào)；另一方面，由于新規(guī)設(shè)計提升使用率，不少樓盤在產(chǎn)品力上優(yōu)化，戶型更加緊湊實用，從而降低了總價，讓越來越多的客戶能上車海珠。

??合富研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年海珠區(qū)主力樓盤推新當天平均去化率達45%，在全市11個區(qū)中表現(xiàn)最佳。雖然新盤供應(yīng)量激增，但也有海珠區(qū)操盤手認為，得益于人工智能、數(shù)字經(jīng)濟等產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展、城市面貌的煥新以及配套的不斷升級，海珠吸引了大量中高端人才落戶，加上本地“老廣”的置換需求旺盛，市場依然保持較強勁的購買力。只要樓盤精準定位，并給出誠意的價格，仍能在競爭中突圍。

??廣州市社科院經(jīng)濟研究所所長歐江波認為，廣州房地產(chǎn)市場供需雙方均呈現(xiàn)積極變化。從供給面看，在近兩年優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加、廣州大力推動“好房子”建設(shè)等因素帶動下，市場供給“量質(zhì)雙增”，中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)項目陸續(xù)上市，房企積極推貨，市場氛圍活躍。