??熱點(diǎn)城市單價(jià)“地王”不斷被刷新。

??3月25日，杭州一宗宅地賣出約7.7萬元/平方米的高價(jià)，不到兩個(gè)月單價(jià)地王再次被刷新。同時(shí)，這也是杭州全面取消新房限價(jià)不到半年迎來的第三任單價(jià)新“地王”。

??杭州，只是一個(gè)縮影。

??一周前的3月18日，北京也誕生了新的單價(jià)“地王”，海淀區(qū)上地板塊一宗宅地以10.23萬元/平方米樓面價(jià)創(chuàng)北京土拍歷史新高。

??3月11日，成都高新區(qū)一宗地塊成交價(jià)突破3萬元/平方米，刷新樓面價(jià)“天花板”。

??同樣在上海，2月末協(xié)議出讓的靜安高品質(zhì)袖珍地塊，以16萬元/平方米的單價(jià)刷新上海新的地價(jià)紀(jì)錄。

??一線、強(qiáng)二線城市地價(jià)不斷刷新紀(jì)錄，市場迎來對核心城市核心資產(chǎn)的“價(jià)值重估”。

??今年以來的土地市場從來不缺少話題，一方面核心城市“地王”不斷被刷新，另一方面高溢價(jià)成交地塊頻現(xiàn)。

??正如3月25日杭州出讓的4宗地塊，在刷新單價(jià)“地王”的同時(shí)，全部溢價(jià)成交，最高溢價(jià)率達(dá)70%，平均溢價(jià)率飆升至52%，平均樓面價(jià)達(dá)51487元/平方米，杭州地價(jià)首進(jìn)“7萬元”時(shí)代。

??在優(yōu)質(zhì)宅地的帶動(dòng)下，今年以來，杭州土地市場高熱，截至3月25日，年內(nèi)已有7宗涉宅地塊溢價(jià)率超過50%，溢價(jià)率超過20%的涉宅地塊更是有20宗。

??杭州高溢價(jià)地塊頻出的背后，核心一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊高溢價(jià)成交已為常態(tài)。

??表現(xiàn)在數(shù)據(jù)層面，根據(jù)CRIC監(jiān)測的重點(diǎn)城市周度數(shù)據(jù)來看，在一二線城市高溢價(jià)地塊的帶動(dòng)下，第12周（3月17日-3月23日）平均溢價(jià)率升至14.7%，且已連續(xù)5周都在10%以上。

??從月度數(shù)據(jù)來看，2025年2月經(jīng)營性用地平均溢價(jià)率達(dá)到11%，這是自2021年下半年進(jìn)入調(diào)整期之后，平均溢價(jià)率首次突破10%，上一次突破10%還是在2021年7月。

??積極的信號是，土拍熱度正在反向強(qiáng)化市場預(yù)期，并形成正向循環(huán)。

??以杭州為例，3月以來杭州新房市場去化提速，部分紅盤甚至出現(xiàn)“社保巨子局”?？硕鹫憬瓍^(qū)域數(shù)據(jù)顯示，第11周（3.10-3.16）新房去化率達(dá)到了56.6%。

??隨著優(yōu)質(zhì)宅地陸續(xù)入市，房企拿地意愿與購房者入場節(jié)奏的共同提速，或?qū)⑼苿?dòng)市場熱度持續(xù)攀升。

??實(shí)際上，在市場止跌回穩(wěn)的大背景下，核心城市土拍市場率先回暖，不過土地市場的這種“高熱”更多是點(diǎn)狀回暖，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)使得企業(yè)迎來加倉補(bǔ)貨“窗口期”。

??高熱背后不容忽視的是，更多三四線城市仍以底價(jià)成交為主，城市之間分化加劇。

??從本輪核心城市土拍高熱背后的動(dòng)因來看，核心有三點(diǎn)：

??1、“兩會”以來，政策端多次強(qiáng)調(diào)“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”提振市場信心，地方政策包括控規(guī)調(diào)整、稅費(fèi)減免、購房補(bǔ)貼等帶來的需求側(cè)預(yù)期向好。北上廣深四個(gè)一線城市和以杭州、成都為代表的二線城市，在土地、新房、二手房多個(gè)市場中，其規(guī)模和價(jià)格都呈現(xiàn)出了較強(qiáng)的止跌回穩(wěn)態(tài)勢，需求側(cè)指標(biāo)也給土地市場帶來正反饋，接下來核心城市有望迎來更多高熱地塊的成交。

??2、一二線城市采取多批次、縮量提質(zhì)供地策略起到“對癥下藥”的作用，通過核心地段優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，后續(xù)入市將形成“優(yōu)質(zhì)地塊-高溢價(jià)成交-市場信心提振”的正向循環(huán)。核心城市“地王”不斷刷新、高溢價(jià)地塊頻出便是對供地策略的積極反饋。而上海、杭州等核心城市出現(xiàn)高溢價(jià)地塊的城市，政策疊加效應(yīng)將進(jìn)一步凸顯。

??從2025年預(yù)供地情況來看，一線城市“量穩(wěn)質(zhì)升”，以上海為例，2025年以來上海仍在繼續(xù)加強(qiáng)核心優(yōu)質(zhì)區(qū)域的土地供應(yīng)比例，2025年初上海預(yù)供地公告規(guī)模72萬平方米，同比上升13%，平均供地容積率從1.87下降至1.78，極少數(shù)高容積率項(xiàng)目也均為城市核心地塊，典型如容積率3.95的虹口區(qū)宅地在2月份拍出了接近四成的高溢價(jià)率。

??此外，杭州、合肥、寧波等城市逆市擴(kuò)量。典型如杭州，自2024年四季度新房限價(jià)解綁以來，杭州土拍屢屢出現(xiàn)50%以上的高溢價(jià)高總價(jià)地塊，在火熱的市場背景之下，杭州2025年初預(yù)供地規(guī)模同比增長60%，推出更多的預(yù)供地清單以供企業(yè)挑選。

??房地產(chǎn)供給側(cè)正在經(jīng)歷一系列積極調(diào)整：一線與核心二線城市通過優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)鞏固市場信心，三四線城市以收縮策略化解庫存壓力。

??3、高價(jià)地背后實(shí)際也反映出企業(yè)投資信心持續(xù)修復(fù)，不過在市場承壓的背景下，房企愈加注重“利潤率”和“安全性”，核心城市優(yōu)質(zhì)宅地則成為頭部房企低風(fēng)險(xiǎn)配置的首選。從近期高價(jià)地拿地房企可以看出，當(dāng)前投資的房企仍以央國企和有實(shí)力的民企為主，拿地“窗口期”聚焦核心城市核心地塊加倉補(bǔ)貨，一季度拿地并能在年內(nèi)能形成可售貨值。

??在優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)的帶動(dòng)下，核心城市土地市場率先回暖，加之一二手房價(jià)、去化率、成交規(guī)模等需求側(cè)指標(biāo)帶來的正向反饋，2025年上半年核心城市有望延續(xù)年初的土拍熱度，并助力房地產(chǎn)行業(yè)加快筑底企穩(wěn)。

??從房企角度來看，房企投資更加注重“利潤率”和“安全性”，核心一二線城市優(yōu)質(zhì)宅地成為頭部房企低風(fēng)險(xiǎn)配置的首選。

??值得注意的是，“地王”頻出僅限于核心一二線城市的點(diǎn)狀回暖，且多為頭部房企持續(xù)加碼，更多三四線城市起色并不明顯，各地市場企穩(wěn)、回溫進(jìn)程持續(xù)分化中。