??截至4月14日港股收盤，第一服務(wù)股價報0.305港元/股，總市值縮水至3.86億港元。相較2020年10月22日上市首日收盤價1.76港元，其股價累計跌幅達(dá)82.7%，市值蒸發(fā)約13.74億港元。盡管公司2024年營業(yè)收入同比增長，但受凈利潤轉(zhuǎn)虧及綠色業(yè)務(wù)承壓影響，資本市場反應(yīng)持續(xù)低迷。

??3月底，第一服務(wù)發(fā)布了2024年全年業(yè)績公告，數(shù)據(jù)顯示，公司全年收益達(dá)13.27億元，同比增長9.6%，但凈利潤卻由盈轉(zhuǎn)虧，錄得虧損0.06億元，同比驟降約109%。這一反差背后，是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整周期下物企普遍面臨的盈利困境。

??第一服務(wù)的虧損主要源于對關(guān)聯(lián)方當(dāng)代置業(yè)1.48億元貿(mào)易應(yīng)收款的計提減值撥備。然而，市場更關(guān)注的是其長期盈利能力的變化：毛利率從2023年的25.1%下滑至23.3%，其中綠色人居解決方案業(yè)務(wù)持續(xù)低迷，成為拖累整體表現(xiàn)的關(guān)鍵因素。

??不可否認(rèn)，物企與地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方的“臍帶”尚未完全剪斷，應(yīng)收賬款減值仍是行業(yè)共性風(fēng)險。

??財報顯示，第一服務(wù)雖通過外拓將第三方在管面積占比提升71.9%，但低毛利項目疊加回款周期延長，進(jìn)一步擠壓了利潤空間。其綠色人居解決方案業(yè)務(wù)收入同比微降0.7%，毛利率長期低于平均水平。該業(yè)務(wù)曾被視為第一服務(wù)上市時的差異化競爭力，但受地產(chǎn)周期影響，2021年后增速斷崖式下跌。

??多位分析師認(rèn)為：“綠色業(yè)務(wù)需要長期技術(shù)投入，短期難見回報，在房企資金鏈緊張時首當(dāng)其沖被削減。”

??在擺脫關(guān)聯(lián)方輸送面積后，其綠色人居解決方案業(yè)務(wù)依然拖累了整體毛利率水平。如何在依靠外拓的情況下提高賺錢能力，成為擺在第一服務(wù)面前的重要命題。

??關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款減值致凈利潤下滑近109%

??第一服務(wù)的凈利潤下跌，直接誘因是對關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款項的減值撥備。財報顯示，2024年公司就當(dāng)代置業(yè)等關(guān)聯(lián)方的1.48億元貿(mào)易應(yīng)收款計提壞賬，同比激增239%。這一操作導(dǎo)致凈利潤由2023年的0.7億元轉(zhuǎn)為虧損0.06億元，同比下滑近109%。

??地產(chǎn)行業(yè)流動性危機(jī)傳導(dǎo)至物企，應(yīng)收賬款減值已成行業(yè)“灰犀?！?。據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計，2024年超六成上市物企因關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款計提導(dǎo)致盈利縮水，第一服務(wù)并非孤例。

??不過，剔除減值影響后，第一服務(wù)的核心溢利達(dá)1.42億元，反映其主營業(yè)務(wù)仍具增長動力。收入結(jié)構(gòu)上，物業(yè)管理服務(wù)收入9.56億元（占比72%），增值服務(wù)收入2.36億元（占比17.8%），二者分別增長10%和14.7%。“增值服務(wù)的高增速得益于社區(qū)家居業(yè)務(wù)的擴(kuò)張，但這類業(yè)務(wù)毛利率較低，反而拉低了整體盈利水平?！敝袊髽I(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜指出。

??在規(guī)模端，第一服務(wù)外拓成效顯著：第三方在管面積占比提升至71.9%，合約面積達(dá)8690萬平方米。但外拓項目普遍存在毛利率低、回款慢的特點(diǎn)。

??不過，追求規(guī)模擴(kuò)張可能會帶來較高的應(yīng)收賬款風(fēng)險和較低的毛利率，企業(yè)在市場拓展過程中找到規(guī)模與質(zhì)量之間的平衡點(diǎn)顯得至關(guān)重要。

??財報顯示，第三方貿(mào)易應(yīng)收款同比增長26%至6.06億元，增速遠(yuǎn)超營收增長?！耙?guī)模擴(kuò)張與利潤平衡是物企共同難題，第一服務(wù)需加強(qiáng)項目篩選和賬期管理?！敝倭柯?lián)行中國區(qū)研究部負(fù)責(zé)人周志鋒建議。

??綠色人居解決方案毛利率仍低于行業(yè)水平

??截至2024年12月31日，第一服務(wù)在管總建筑面積約為7410萬平方米，與2023年底相比增加了約17.3%。其中，約71.9%來自第三方。合約總建筑面積約為8690萬平方米，同比增長約11.6%，其中約70.5%來自第三方。這些數(shù)據(jù)表明，第一服務(wù)正在逐步擺脫對關(guān)聯(lián)方的依賴，加大市場拓展力度。

??不過，獨(dú)立性的提升卻未能挽救毛利率的頹勢。2024年23.3%的毛利率較2023年下降1.8個百分點(diǎn)，綠色人居解決方案業(yè)務(wù)成為主要拖累。

??上述業(yè)務(wù)以能源運(yùn)維服務(wù)為核心，2024年收入1.35億元，毛利率僅19.5%，遠(yuǎn)低于增值服務(wù)的32.6%。回溯歷史，其收入增速從2020年的25.2%驟降至2021年的1.2%，此后連續(xù)三年負(fù)增長。

??“綠色業(yè)務(wù)高度依賴地產(chǎn)商新建項目的配套需求，在房企縮表階段首當(dāng)其沖?！鼻迦A大學(xué)可持續(xù)住區(qū)研究中心主任孔鵬表示。

??更嚴(yán)峻的是，綠色業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略價值與財務(wù)表現(xiàn)形成矛盾。第一服務(wù)在年報中強(qiáng)調(diào)“雙碳目標(biāo)下的長期機(jī)遇”，但現(xiàn)實是技術(shù)投入大、回報周期長。

??對比同行，綠城服務(wù)等企業(yè)已通過政府公建項目拓展綠色業(yè)務(wù)，而第一服務(wù)仍聚焦地產(chǎn)關(guān)聯(lián)項目。戴德梁行中國區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部董事總經(jīng)理蘇智淵建議，轉(zhuǎn)型需跳出舒適區(qū)，探索市政、工業(yè)等新場景。

??截至2025年一季度，第一服務(wù)新簽約31個項目，涵蓋物流園、高校等業(yè)態(tài)，顯示其正嘗試跳出住宅紅海。但能否將規(guī)模優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為盈利動能，仍需時間驗證。